1.       Die Verwaltung wird beauftragt, entsprechend der Konzeption - zur Umsetzung des ehemaligen Gärtnereigeländes an der Neuen Ramtelstraße / Böblinger Straße - als Grundlage von „ARC‑hitekten Rutschman Goldbach“, Stuttgart vom 15.09.2017 sowie der integrierten Entwurfsskizze vom 22.02.2019 (Anlage 4 zur Sitzungsvorlage 2019/210) den Entwurf des Bebauungsplanes zu überarbeiten.

 

2.       Der Bebauungsplan „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“ mit Satzung über örtliche Bauvorschriften, Planbereich 05.02-4, in Leonberg wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB aufgestellt. Dies schließt die Erstellung der notwendigen Fachgutachten ein.

Maßgebend ist der Abgrenzungsplan vom 27.02.2019 (Anlage 3 zur Sitzungs-vorlage 2019/210).

 

3.       Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wird beschlossen.

 

4.       Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  ist gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Sie sind auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufzufordern.

 

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Zusammenfassung des Sachverhalts

Auf Grundlage der Sitzungsvorlage 2018/016 wurde durch den Gemeinderat am 27.02.2018 der Beschluss gefasst, die Verhandlungen mit Atrio Leonberg e.V. bzgl. einer möglichen Umnutzung des ehemaligen Gärtnereigeländes zu vertagen. Vor dem Hintergrund des Beschlusses sei eine mögliche Gesamtkonzeption bis hin zur östlich verlaufenden Haarnadelkurve zu prüfen. Infolgedessen wurde die Stadtverwaltung im Februar 2018 beauftragt, die Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer zur Schaffung von preisgebundenem Wohnraum im östlich an das Plangebiet „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“ angrenzenden Bereich zu erheben. Das gesamte Gebiet umfasst 12 Privatgrundstücke mit insgesamt 27 Eigentümern sowie fünf städtische Grundstücke. Im April 2018 wurden Informationsgespräche mit den Eigentümern der ein-zubeziehenden Grundstücke geführt, um eine potenzielle Verkaufsbereitschaft abzufragen. Die Abfrage hat letztendlich ergeben, dass eine umfassende Entwicklung des angefragten Gebietes aufgrund der Struktur und Interessenlage der Grundstückseigentümer derzeit nicht möglich ist. Lediglich der Erwerb des Grundstücks mit der Flst.-Nr.: 2276 durch die Stadt Leonberg bietet die Möglichkeit, im Flächentausch mit Atrio Leonberg e.V. die Gebietsfläche des „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“ zu arrondieren und im Tausch mit Atrio Leonberg e.V. Flächen für eine verkehrliche Erschließung des östlich angrenzenden Entwicklungsbereiches und die Erstellung eines ersten Abschnittes für eine wohnbauliche Nutzung zu generieren. Hierbei werden die Voraussetzungen für eine Erweiterung des östlichen Entwicklungsbereiches bei späterer Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer geschaffen (vgl. Sitzungsvorlage 2019/035).

 

Die vorgesehenen Flächen im östlichen Teil des Plangebietes bieten die Chance zur Schaffung von wohnbaulichen Nutzungen und werden dementsprechend nach § 4 BauNVO als „Allgemeine Wohngebiete“ ausgewiesen.

Bauliche und betriebliche Erweiterungsmöglichkeiten stehen am Standort der Behindertenwerkstatt in der Böblinger Straße 28 für die gemeinnützigen Einrichtungen Atrio Leonberg e.V., Atrio Leonberg GmbH und LEDA gemeinützige GmbH nicht mehr zur Verfügung. Die ehemalige Gärtnerei und die angrenzenden Flächen sollen nun für die aktuellen und künftigen Anforderungen im Zusammenhang mit der Behindertenwerkstatt entwickelt werden. Planungsrechtlich werden die geplanten Einrichtungen innerhalb eines Sondergebietes nach § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Behinderteneinrichtungen“ ausgewiesen. Ferner wird der erste Abschnitt für eine wohnbauliche Nutzung im östlichen Bereich des Plangebietes innerhalb eines allgemeinen Wohngebietes nach § 4 BauNVO ausgewiesen. 

 

Aus den bereits genannten Gründen wird mit dem Bebauungsplan das Ziel verfolgt, bedarfsgerechte und passende Angebote für wesentlich behinderte Menschen in direkter Nachbarschaft zur bestehenden Behindertenwerkstatt anzubieten. Ferner dient die Erstellung eines ersten Abschnittes (im östlichen Bereich des Gebietes) für eine wohnbauliche Nutzung, der Bereitstellung von Wohnraum als Reaktion auf den zunehmenden Bedarf.

Maßgebend ist der Abgrenzungsplan vom 27.02.2019 (Anlage 3 zur Sitzungsvorlage 2019/210). Aus planungsrechtlicher Sicht ist die Erstellung eines Bebauungsplans sowie die Änderung des rechtswirksamen Flächennutzungsplans erforderlich.

 

Ziele der Maßnahme

Ziel der Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung des „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“ in unmittelbar angrenzender Nachbarschaft zur bestehenden Werkstatt für behinderte Menschen an der Böblinger Straße in Leonberg.

 

Sachverhalt/Sachstand

Das zu beplanende Gebiet umfasst eine Fläche von rund 1,3 ha und bildet dabei den Stadteingangsbereich Leonbergs aus Richtung Gerlingen. Insgesamt sind acht Grundstücke - vier vollständige Grundstücke (mit der Flst.-Nr.: 2274; 2275; 2276; 2270/1) und vier Teilbereiche (mit den Flst.-Nr.: 2229/3; 2270/4; 2270/3; 2271) innerhalb des Geltungs-bereiches vorhanden. Bei dem gesamten Planbereich handelt es sich bauplanungsrechtlich um eine Fläche des Außenbereichs. Aufgrund des nicht vorhandenen Planungsrechts ist eine Genehmigungsfähigkeit des geplanten Vorhabens nicht möglich, insofern ist die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Umsetzung erforderlich, um damit verbindliches Planungsrecht zu schaffen. Parallel hierzu ist die Änderung des Flächennutzungsplans in diesem Teilbereich ebenso notwendig (vgl. SV 2019/211).

 

Erfordernis sowie Ziele und Zwecke der Planung

Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“ und der Satzung über örtliche Bauvorschriften ist es, für die vorgegebene Gebietsfläche die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens zu schaffen und im Außenbereich eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen.

Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens und der Flächennutzungsplan-änderung sind die Erweiterungsabsichten in direkter Nachbarschaft zur angrenzenden, bestehenden Werkstatt für Behinderte.

 

Die Erfordernis der Planaufstellung ergibt sich aus:

        den fehlenden planungsrechtlichen Grundlagen für die Realisierung am vorgesehenen Standort

        der Notwendigkeit  für wesentlich behinderte Menschen, passgenaue Angebote in den Bereichen Arbeit, Wohnen und Tagesstruktur anzubieten

        den fehlenden Erweiterungsmöglichkeiten am bestehenden Standort.

 

Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind im Wesentlichen:

        Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Bebauungsplans „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“

        Stärkung und Weiterentwicklung der Behindertenhilfe und der Leistungsangebote am Standort Neue Ramtelstraße / Böblinger Straße

        Bereitstellung von Wohnraum als Reaktion auf den zunehmenden Bedarf.

Lage und Abgrenzung des Plangebiets

Das Plangebiet „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“ weist eine Größe von rund 1,3 ha auf und ist am Ortsrand südlich der Neuen Ramtelstraße und östlich der Böblinger Straße einzuordnen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird in etwa wie folgt begrenzt:

        im Norden durch die Neue Ramtelstraße

        im Osten durch die Flst.-Nr. 2277/2; 2277/1 und 2277/4 im weiteren vertikalen Verlauf

        im Süden durch die Flst.-Nr. 2296

        im Westen durch das ausgewiesene „Gewerbegebiet Ramtel II – 1. Änderung“.

 

Innerhalb des Gebietes sind Anlagen einer ehemaligen Gärtnerei vorhanden. Die genaue Abgrenzung und Lage des Geltungsbereichs ist aus dem Abgrenzungsplan ersichtlich (Anlage 3 zur Sitzungsvorlage 2019/210).

 

Vorbereitende Bauleitplanung

Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Land-schaftsplan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 als Fläche für die Landwirtschaft mit der Zweckbestimmung „Land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Gartenbaubetriebe“ dargestellt. Der künftige Bebauungsplan sieht keine Flächen mit der Zweckbestimmung „Gartenbaubetriebe“ mehr vor, die Flächennutzungsplanänderung sieht eine Umgestaltung des Plangebietes als Sonderbauflächen sowie Teilbereiche als Wohnbauflächen vor. Der Bebauungsplan „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“ ist damit gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Aus diesem Grund wird dieser im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB geändert, da die geplanten Festsetzungen nicht aus den bisherigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt werden können (vgl. SV 2019/211).

Rahmenbedingungen

Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Um den wachsenden Bedarf an passgenauen Angeboten in den Bereichen Arbeit, Wohnen, und Tagesstruktur für behinderte Menschen gerecht zur werden, ist eine Erweiterung des Angebots und damit auch eine bauliche Erweiterung erforderlich.

Innerhalb des Plangebietes sind Gebäude und Einrichtungen einer ehemaligen Gärtnerei vorhanden. Die Genehmigung der Gärtnerei im Außenbereich erfolgte 1987 durch das Regierungspräsidium auf nachfolgend genannten Grundlagen:

        Betreiben einer therapeutischen Einrichtung für behinderte Menschen und

        Nutzung als Gärtnereibetrieb.

Die Bio-Gärtnerei am Standort der Werkstatt Leonberg, Böblinger Straße 28 wurde 2015 geschlossen. Das Gelände (Plangebiet) soll nun für die aktuellen und künftigen Anforderungen im Zusammenhang mit der Behindertenwerkstatt genutzt werden.

Neben einem Flächentausch mit der Stadt hat Atrio Leonberg e.V. zu den bereits im Eigentum stehenden Flächen (ehemalige Gärtnerei) weitere Flächen erworben, die das geplante Vorhaben ermöglichen sollen.

Städtebauliche Konzeption

Im Plangebiet sind drei Baukörper vorgesehen. Das Werkstatt-/ Lagergebäude ist zur Neuen Ramtelstraße hin orientiert. Damit ergibt sich für die dahinter liegenden Angebote eine akustische Abgrenzung zum Straßenverkehr. Die Räume der Integrationsfirma LEDA schließen sich an das Werkstatt-/ Lagergebäude an, am Weitesten entfernt zur Neuen Ramtelstraße ist ein „Wohnbereich“ geplant. Es besteht Bedarf zur Versorgung von Personen aus dem Landkreis Böblingen insbesondere in Verbindung mit einem Wohn-angebot. Mit Ausnahme des Wohnbereiches, der zum Teil dreigeschossig konzipiert ist, sind die anderen Gebäude zweigeschossig. Hinsichtlich der Gebietsentwicklung ist zudem eine öffentliche Erschließungsachse im nördlichen Bereich, über die Böblinger Straße, parallel zur Neuen Ramtelstraße geplant. Zur Neuen Ramtelstraße ist keine Zu- oder Abfahrts-möglichkeit vorgesehen. Der Stellplatznachweis für alle Nutzungen erfolgt oberirdisch zwischen Neuer Ramtelstraße und dem Werkstatt-/ Lagergebäude, weitere Stellplätze können aufgrund der Hängigkeit des Geländes teilweise in den Hang integriert werden und erdüberdeckt ausgeführt werden. Die Umsetzung und Realisierung des Nutzungskonzepts soll in Abschnitten erfolgen.

 

Erschließung

Die verkehrliche Erschließung kann, wie bis dato auch, zukünftig über die Böblinger Straße mithilfe einer öffentlichen Erschließungsachse, parallel zur Neuen Ramtelstraße, erfolgen. Die Erstellung eines ganzheitlichen Mobilitätskonzeptes für alle Verkehrsarten ist erforderlich und trägt zur funktionalen Qualität des Plangebietes bei.

Begründung, Umweltbericht, Gutachten

Nachfolgend werden wesentliche, bereits vorliegende Fachgutachten zum Bebauungsplan „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“ aufgelistet.

 

1. Artenschutzrechtliche Habitatpotenzialanalyse – Bebauungsplan Behindertenwerkstatt Atrio in Leonberg, Quetz, Gutachten Ökologie Ornithologie, Stuttgart, Mai 2016
2. Faunistische Bestandserfassung mit artenschutzrechtlichem Fachbeitrag – Leonberg Neue Ramtelstraße Behindertenwerkstatt Atrio, Quetz, Gutachten Ökologie Ornithologie, Stuttgart, Januar 2017
3. Luftbildauswertung auf Kampfmittelbelastung Böblinger Straße Ecke Neue Ramtelstraße Leonberg – Ramtel, Dr. K. Hinkelbein, Filderstadt, Januar 2018
4. Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Sondergebiet ATRIO an der Neuen Ramtelstraße in Leonberg, Spinner, ISIS Ingenieurbüro für Schallimmissionsschutz, Riedlingen, Februar 2018
5. Klimagutachten zum Bebauungsplan „ATRIO“ in Leonberg, Burst und Lähne, ÖKOPLANA, Klimaökologie Lufthygiene Umweltplanung, Mannheim, März 2018
6. Bestandserfassung Fauna und geschützte Biotope mit artenschutzrechtlichem Fachbeitrag, Quetz, Gutachten Ökologie Ornithologie, Stuttgart, Januar 2019.

 

Begründung und Umweltbericht einschließlich aller noch erforderlichen Gutachten werden bis zum Auslegungsbeschluss erstellt.

Weiteres Vorgehen

Durchführung des Bebauungsplanverfahrens und des Verfahrens zur 15. Flächennutzungs-planänderung in Abhängigkeit der Konkretisierung der städtebaulichen Planung für das Gebiet „Sondergebiet Neue Ramtelstraße – Behinderteneinrichtungen“.

JA
NEIN	x