1. Der Bebauungsplan „Ob der Oberen Burghalde – KiTa Nord“ und die Satzung über örtliche Bauvorschriften, Planbereich 02.09-5, in Leonberg werden gemäß § 2 Abs. 1 BauGB und § 74 LBO aufgestellt.
    

Maßgebend ist der Abgrenzungsplan vom 09.11.2017 (Anlage 3 zur Sitzungsvorlage 2017/286).
 

2. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wird durch Aushang der Planunterlagen mit Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung der Planung sowie in Form einer Informationsveranstaltung durchgeführt.
    
3. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zu unterrichten und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufzufordern.

 

4. Parallel zum Bebauungsplan „Ob der Oberen Burghalde – KiTa Nord“ wird die 14. Änderung des Flächennutzungsplans gemäß § 8 Abs. 3 BauGB beschlossen.

 

5. Die Verwaltung wird beauftragt, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans mit paralleler Änderung des Flächennutzungsplans durchzuführen.

 

 

 

 

 

 

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

Auf Grundlage der Sitzungsvorlage 2017/250 wurde durch den Gemeinderat am 10.10.2017 der Beschluss gefasst, die „Standortvariante B“ für den Neubau einer Kindertageseinrichtung (Kita) an der Oberen Burghalde zu überplanen. Die Stadtverwaltung wurde beauftragt, Planungsrecht für einen Baukörper zu schaffen, in dem eine 4-zügige Kita in Kombination mit einer Wohnnutzung im Obergeschoss untergebracht werden kann. Bei „Standortvariante B“ handelt es sich um den Bereich südöstlich der Tennisanlage im Landschaftsschutzgebiet „Leonberg“ aus dem Jahr 1987 im Bereich Engelberg. Der bestehende Kinderspielplatz mit Baumbestand wird überplant und entfällt ersatzlos.

 

Prüfung von Alternativstandorten

 

Im Rahmen einer Standortanalyse wurden im August 2016 Standorte abgeprüft, die für eine 4-gruppige Kindertageseinrichtung südlich der Stuttgarter Straße in Frage kommen könnten. Es wurde ein Grundstücksbedarf von ca. 1200 m² mit einem Gebäudeflächenbedarf von ca. 450 m² (2-geschossiger Baukörper) veranschlagt. Die Fläche sollte sich möglichst im städtischen Eigentum befinden (siehe Drucksache 2016 Nr. P 43 n. ö.).

 

Es wurden 13 Standorte auf ihre Eignung hin überprüft, davon mussten 5 Standorte verworfen werden, da eine fußläufige Erreichbarkeit aus dem Einzugsgebiet nicht gegeben war. Über eine planerische Bewertung anhand von definierten Standortkriterien kristallisierten sich zwei Standorte als gut geeignet heraus. Letztendlich wurde die Obere Burghalde als bevorzugter Standort für eine Kita ausgewählt. Der Standort zeichnete sich insbesondere durch folgende Potentiale aus:

-          es wird eine sehr zentrale Lage im Einzugsgebiet aufgewiesen,

-          es könnten sich mögliche Synergieeffekte zu den benachbarten Sport- und Freizeitflächen ergeben (z.B. Sportkindergarten),

-          es kann eine hohe Wirtschaftlichkeit aufgezeigt werden.

 

In einer auf diesen Beschluss aufbauenden umfangreichen Betrachtung wurde der Standort Obere Burghalde näher analysiert. Es konnten zwei Planvarianten herausgearbeitet werden: Hierbei handelte es sich um die „Standortvariante A“ sowie „Standortvariante B“. Bei Variante A wurde der Bereich südwestlich des Tennisplatzes (Bereich heutige Parkierungsfläche) als Standort für die Kita vorgeschlagen. Dem gegenüber stand Variante B mit dem Vorschlag, die Kita südöstlich des Tennisplatzes im Bereich des heutigen Kinderspielplatzes vorzusehen. Wie bereits angeführt, wurde diese Variante vom Gemeinderat als zukünftiger Kita-Standort beschlossen.

Ziele der Maßnahme

-          Bereitstellung eines Grundstücks für den Bau einer 4-gruppigen Kita in möglichst zentraler Lage in der Kernstadt Leonbergs

-          Bereitstellung eines Parkplatzes mit Stellplätzen für Tennisanlage, Kita und Wohnnutzung

-          Anpassung der Erschließung an die vorliegende Planung

-          Entsiegelung und Renaturierung des bestehenden Parkplatzgeländes südwestlich der Tennisanlage

Sachverhalt/Sachstand

Das Plangebiet befindet sich am Nordrand der Leonberger Kernstadt, am Engelberg, zwischen der Stuttgarter Straße im Norden und der Straße Obere Burghalde im Süden; es grenzt im Westen an eine bestehende Tennisanlage an und ist Teil eines östlich weiterlaufenden Grünbereichs. Derzeitig genutzt wird das Areal größtenteils als Spielplatz, im südwestlichen Bereich als Parkplatzfläche für die Tennisanlage. Der gesamte Planbereich – ein Teilbereich von Flurstück 1533 – befindet sich im städtischen Eigentum. Bei dem Areal handelt es sich bauplanungsrechtlich um eine Fläche des Außenbereichs.

 

Im Flächennutzungsplan ist das Areal als Grünfläche mit der Festsetzung Spielplatz ausgewiesen. Das überplante Gebiet liegt im Landschaftsschutzgebiet „Leonberg“ aus dem Jahr 1987. Aufgrund des hohen Bedarfs an Plätzen in der Kindertagesbetreuung sowie resultierend aus der kommunalen Aufgabe, diese in ausreichendem Maß zur Verfügung zu stellen, entspricht die bisherige Festsetzung nicht mehr den heutigen städtebaulichen Zielvorstellungen einer gebietsnahen Versorgung mit Kinderbetreuungsplätzen. Insbesondere die sehr zentrale Lage im Einzugsgebiet spricht für den Standort Obere Burghalde. Im Zuge dessen wird der Bereich südöstlich und südwestlich der Tennisanlage neu geordnet. Es fallen Parkierungsflächen weg, die revitalisiert werden können, eine neue, kompakte Parkierungsfläche wird an die Kindertageseinrichtung angegliedert.

 

Ziel des Bebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Neubau einer Kita zu schaffen, um der Nachfrage an Betreuungsplätzen nachzukommen. Um die Wirtschaftlichkeit des sozialen Vorhabens nachhaltig zu befördern, wird eine ergänzende Wohnnutzung im Baukörper der Kita – bevorzugt im oberen Geschoss – planungsrechtlich mit gesichert. Inwieweit diese ergänzende Nutzung am Standort städtebauliche Qualität hat, muss aufgrund der Lärmsituation zur Stuttgarter Straße und der unmittelbaren Nachbarschaft zur Tennisanlage sowie der aus der ergänzenden Nutzung resultierenden Mehrgeschossigkeit des Baukörpers hinsichtlich der Sichtachsen am Engelberg im weiteren Verfahren detailliert überprüft werden.

 

Zur Umsetzung des Planungsziels ist es somit erforderlich, einen Bebauungsplan aufzustellen und damit verbindliches Planungsrecht zu schaffen. Parallel hierzu ist der Flächennutzungsplan in diesem Teilbereich zu ändern.

 

Von Seiten des Landratsamts soll ein LSG-Änderungsverfahren eingeleitet werden. Dieses wird parallel zum Bebauungsplanverfahren betrieben. Ziel ist es, den Bereich um die Sportstätten sowie das Plangebiet aus dem Landschaftsschutzgebiet herauszunehmen und im Gegenzug auf der Gemarkung Leonberg eine geeignete Fläche ins Landschaftsschutzgebiet aufzunehmen.

 

Für eine fachgerechte Überplanung des Areals, ist es erforderlich folgende Gutachten einzuholen:

-          Artenschutzrechtliches Gutachten

-          Beurteilung der Wertigkeit des Grünbestands nach der Baumschutzsatzung

-          Archäologische Voruntersuchung (Siedlungsreste der Jungsteinzeit)

-          Schalltechnisches Gutachten

 

Für den Großteil des Gebiets liegt derzeit lediglich der "Ortsbauplan Leonberg (Nord)" vom 02.05.1928 vor. Dieser beinhaltet in diesem Bereich keine planungsrechtlichen Festsetzungen. Lediglich im Bereich der Straße Obere Burghalde wird der rechtsgültige Bebauungsplan „Obere Burghalde“ geringfügig neu überplant. In diesem Bereich sind derzeit Straßenflächen und Verkehrsgrün planungsrechtlich festgesetzt.

 

Erfordernis sowie Ziele und Zwecke der Planung

Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans „Ob der Oberen Burghalde – KiTa Nord“ und der Satzung über örtliche Bauvorschriften ist es, für den Bereich südöstlich der Tennisanlage an der Straße Obere Burghalde die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines neuen Standorts für eine Kindertageseinrichtung in Leonberg-Nord zu schaffen, die Parkierungssituation vor Ort neu zu ordnen sowie eine Renaturierung des bestehenden Parkplatzgeländes zu befördern.

 

Die allgemeinen Ziele und Zwecke des künftigen Bebauungsplans sind im Wesentlichen:

 

-          Bereitstellung eines neuen Grundstücks für eine Kindertageseinrichtung in Leonberg-Nord und diese Nutzung planungsrechtlich zu sichern,

-          Neuordnung der Stellplatzsituation (Tennisanlage/Kita),

-          Schaffung von neuem Wohnraum (untergeordnet),

-          Renaturierung versiegelter Flächen (Parkierungsfläche),

-          Behutsame Einbindung der neuen Kindertageseinrichtung in den bestehenden Grünzug,

-          Städtebauliche Aufwertung des Gebietes

-          Anpassung der Erschließung an die vorliegende Planung

 

Lage und Abgrenzung des Plangebiets

Das Plangebiet „Ob der Oberen Burghalde – KiTa Nord“ liegt am Nordrand von Leonberg zwischen Stuttgarter Straße und der Straße Obere Burghalde. Es ist Teil des Flurstücks 1533. Das Plangebiet weist eine Größe von ca. 7.597 m² auf.

Die genaue Abgrenzung und Lage des Geltungsbereichs ist aus dem Abgrenzungsplan er­sichtlich (Anlage 3 zu Sitzungsvorlage 2017/286).

 

Vorbereitende Bauleitplanung

Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschafts­plan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 als „Grünfläche mit Kinderspielplatz“ dargestellt. Der künftige Bebauungsplan ist somit gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Flächennutzungsplan wird deshalb im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB geändert.

 

Städtebauliche Konzeption

Der Standort „Obere Burghalde“ weist eine weitestgehend ebene und ausreichend dimensionierte Fläche auf. Die städtebauliche Intention des Testentwurfs des Architekturbüros „Schlude Ströhle Richter“, die Kindertagesstätte parallel zur Tennisanlage an den nördlichen Grundstücksrand zu setzen wird beibehalten, um eine optimale Besonnung des Gebäudes sowie der Außenanlagen ermöglichen zu können. Außerdem soll die Unterbrechung der Grün- und Frischluftschneise durch diese Standortwahl möglichst gering gehalten werden. Da die Barrierewirkung einer Parkierungsfläche als nicht relevant für die Durchlüftung des Gebiets erachtet wird, kann der neu anzulegende Parkplatz südwestlich an die Kita bzw. die Tennisanlage angrenzend angelegt werden.

 

Als Art der baulichen Nutzung soll innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans entsprechend der vorgesehenen Nutzungen größtenteils ein Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt werden. Die entsprechend dem städtebaulichen Konzept vorgesehene Einrichtung einer Kita ist im Rahmen dieser Festsetzung als Anlage für soziale Zwecke planungsrechtlich gesichert. Die in einem Allgemeinem Wohngebiet gemäß TA Lärm definierten Lärmobergrenzen sowie die 18. BImSchV sind im weiteren Verfahren zu berücksichtigen.

 

Sollte im weiteren Verfahren die Ergänzungsnutzung Wohnen für das obere Stockwerk wegfallen, kann als Art der Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB „Fläche für Gemeinbedarf“ mit der Zweckbestimmung „Sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen - Kindertagesstätte“ ausgewiesen werden. Dies wäre zur Verdeutlichung der Planintuition, an dieser Stelle vordringlich eine Kita planungsrechtlich zu sichern, sinnvoll.

 

Ergänzend werden Flächen für Renaturierungsmaßnahmen im westlichen Bereich des Plangebiets festgesetzt. Die bestehende Parkierungsfläche in diesem Bereich soll zurückgebaut werden. Diese Fläche soll als „Fläche für Maßnahmen zum Ausgleich“ im Sinne das § 9 Abs. 1a BauGB bereitgehalten werden. Ein Ausgleich der Gesamtmaßnahme ist in diesem Bereich jedoch nicht möglich. Konkrete Ausgleichsmaßnahmen bzw. Pflanzungen sind im weiteren Verfahren zu entwickeln (Umweltbericht, Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung). Diese Maßnahmen sollen planungsrechtlich über die Festsetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 20 u. 25 BauGB abgesichert werden.

 

Um den Standort des geplanten Baukörpers zu definieren, wird ein Baufenster ausgewiesen. Dies dient auch dazu, die Überbauung in diesem sensiblen Bereich mit Gebäuden auf ein Mindestmaß zu beschränken. Weitere, konkretisierende Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung, sowie detaillierte grünordnerische Festsetzungen sollen im weiteren Verfahren definiert werden.

 

Erschließung

Die verkehrliche Erschließung kann über die Obere Burghalde erfolgen. Die Obere Burghalde weist in diesem Bereich eine Straßenbreite von ca. 5,2 m auf und ermöglicht somit den PKW-/LKW-Begegnungsfall. Im Bedarfsfall könnte die Straße auch am nördlichen Rand erweitert werden, da sich die Flächen im vollständigen Eigentum der Stadt Leonberg befinden. Eine Anbindung von Norden her, über die Stuttgarter Straße soll aufgrund der örtlichen Gegebenheiten (Topografie, Erdwall, Rad- und Fußwegeverbindung) nicht erfolgen.

 

Neben den erforderlichen PKW-Stellplätzen ist eine PKW-Wendemöglichkeit für den unvermeidlichen Bring- und Holverkehr der Kinder erforderlich. Dies sollte bei der Anlage des Parkplatzes beachtet werden.

 

Stellplatzbedarf

Es sind Stellplätze für die folgenden Nutzungen vorzusehen:

-          Tennisanlage

-          Kita

-          Wohnnutzung

 

Der faktische Stellplatzbedarf für die Tennisanlage wurde im Regelbetrieb auf 12 bis max. 24 Kfz-Stellplätze geschätzt. Eine gemeinsame Nutzung des Parkplatzes der Sportstätten- und Kitabesucher wird als praktikabel erachtet. In Abstimmung mit der TSG-Tennisabteilung wurde ein Stellplatzbedarf von ca. 18 Stellplätzen für beide Nutzungen zugrunde gelegt. Bei Bedarf stehen für den Spielbetrieb im Bereich der TSG-Vereinsgaststätte weitere Stellplätze zur Verfügung. Für die Wohnnutzung im Kita-Gebäude werden kleinteilige Wohnungen bis max. 50 m² empfohlen, somit ist bei der Stellplatzberechnung der in der Landesbauordnung vorgegebene Stellplatzbedarf von 1 Stellplatz je Wohneinheit zugrunde zu legen.

 

Weiteres Vorgehen

Durchführung des Bebauungsplanverfahrens und des Verfahrens zur
14. Flächennutzungsplanänderung.

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Keine Einleitung des Bebauungsplanverfahrens und damit auch kein Neubau einer fußläufig erreichbaren Kindertageseinrichtung in Leonberg-Nord möglich.