1. Von der aktuellen Maßnahmenplanung für die Gebäudesanierung der Asternstr. 10 wird Kenntnis genommen.

 

2. Die voraussichtlichen Gesamtkosten auf Grundlage der Kostenschätzung in Höhe von ca.600.000€ werden genehmigt.

 

3. Variante 1 – Mit der Maßnahme wird schnellstmöglich begonnen und bis zum Ende des Jahres 2026 fertig gestellt.

 

Alternativ:

 

Variante 2 – Die Maßnahme wird in Bauabschnitten auf die Jahre 2026 und 2027 aufgeteilt um umgesetzt.

 

4. Die Verwaltung wird ermächtigt, die weiteren erforderlichen Planungs- und Beratungsleistungen zu beauftragen.

 

5. Die Verwaltung wird beauftragt und ermächtigt, die erforderlichen Bauleistungen für die einzelnen Bauabschnitte im Rahmen Öffentlicher Ausschreibungen gem. VOB/A auszuschreiben und mit der Maßgabe, dass durch das Ausschreibungsergebnis die Kostenschätzung eingehalten und diese sich im Rahmen des Gesamtkostenansatzes belaufen, an den wirtschaftlichsten Bieter zu vergeben.

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Das Wohngebäude Asternstr. 10 aus dem Baujahr 1971 umfasst 6 Wohnungen und eine TaPiR Einrichtung. Das Gebäude wurde im Jahr 2004/2005 saniert: Fenster wurden ausgetauscht, die Bäder und Balkone erneuert und die Fassade gestrichen. Die Maßnahmen umfassten keinen Vollwärmeschutz. Das Dach ist teilweise ungedämmt.

Undichtigkeiten der innen liegenden Regenrinne führten inzwischen zu Feuchteeintrag im oberen Fassadenteil, der mit Faserzementplatten verschalt ist und dem Dach. Ungünstiges Mieterverhalten (zu niedrige Raumtemperaturen und schlechte Luftwechselraten, Möbelaufstellung direkt an Außenwänden) in Kombination mit Wärmebrücken und kalten Bauteiloberflächen führten bald nach der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen 2004/2005 zu ersten Schimmelschäden. Im Zuge dieser Sanierung 2004/2005 war ein Wärmedämmverbundsystem vorgesehen, das durch Kostendeckelung gestrichen wurde.

Alle 6 Wohnung im EG, OG und DG weisen eine Feuchteproblematik auf. In der Nutzungseinheit der TaPiR im UG besteht aktuell keine Schimmelproblematik.

 

Wegen der haushalterischen Situation wurde der anhaltenden Verschlechterung immer wieder mit Einzelmaßnahmen begegnet. Im Rahmen der Schadensbegrenzung wurde z.T. innenliegende Dämmung mit Feuchtespeicherfunktion angebracht. Ein als Abstellraum genutzer Raum wurde zum Trockenraum umgenutzt, um den Feuchteeintrag durch Trocknen von Wäsche in den Wohnungen zu reduzieren.

Diese Maßnahmen reichten nicht aus, um das Auftreten bzw. Wachsen des Schimmels zu verhindern. Wohnungen, die nach Schimmelreinigung durch eine Firma praktisch schimmelfrei waren, wurden erneut von Schimmel befallen.

 

Ein im Jahr 2011 eingeholtes Gutachten eines Sachverständigen sagt aus: „Im Zuge der (…) dort durchgeführten Sanierungsmaßnahmen wäre eine bauphysikalische Ertüchtigung der Außenwände sehr angebracht und sinnvoll gewesen, dies ist jedoch nicht erfolgt. Typische bauphysikalische Schwachpunkte (...) wirken sich bei diesen Minimalvorgaben an den Wärmeschutz (gemeint ist der Wärmedämmstandard zum Baujahr der Wohnungen nach DIN 4108 von 1965-1977) besonders nachteilig aus.“ (A. Heine, freier Sachverständiger VDI, Gutachten vom 3.12.2011).

 

Es besteht dringend Handlungsbedarf, nicht nur den Schimmel, sondern die Ursache zu beheben. Ein Maßnahmenplan wurde beauftragt und von einem Bauphysikbüro erarbeitet.

Die Maßnahmen müssen mindestens einen durchgehenden Wärmeschutz (Fassade und Dach) und ein nutzerunabhängiges, dezentrales Lüftungskonzept vorsehen, da sonst das Schimmelrisiko aufgrund von Wärmebrücken und Taupunktunterschreitungen weiterhin besteht.

Der Rückbau des unteren Dachbereichs ergibt sich bereits aus den Schäden, die von außen kommendes Wasser über die innenliegende Regenrinne verursachte. Eine Instandsetzung mit außenliegender Regenrinne wird daher empfohlen.

Damit die Dämmschicht durchgehend ist, muss zusätzlich das Dach gedämmt werden.

Die Dämmung wird spätestens dann notwendig, wenn die Gebäudeheizung auf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe umgestellt werden muss.

Ohne Sanierung bleibt die Problematik der berechtigten Mieterbeschwerden, Mietminderungen und Leerstände bestehen.

 

Die Verwaltung schlägt in Variante1 vor, die Maßnahmen baldmöglichst und zusammenhängend durch zu führen.

 

Die Variante 2 entzerrt die haushalterische Belastung, indem die Maßnahmen auf einen längeren Zeitraum, nämlich zwei Kalenderjahre verteilt werden. Sie birgt aber wegen der nachträglichen Dämmung der Fassade das Risiko, dass die Schimmelsanierung in den Wohnungen wiederholt werden muss, weil sich in der Zwischenzeit Schimmel neu bilden könnte. Daher empfiehlt die Verwaltung die Umsetzung der Variante1.

 

Der Bericht des beauftragten Bauphysik- Büros BP5 gibt Auskunft über die bauphysikalischen Voraussetzungen, die erforderlich sind und liegt als Anlage bei. Die darin geschätzten Kosten belaufen sich auf eine Gesamtsumme von ca. 600.000€.

 

Kostenschätzung

 

Dachsanierung	334.200 €
Außenwandsanierung	133.000 €
Lüftungsmaßnahme	20.700 €
Wohnungssanierung	103.500 €
Gesamtkosten	591.400 €

 

Förderprogramme

 

Ein Teil der Kosten i.H. von ca. 90.000 € kann voraussichtlich durch das Förderprogramm „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ als Einzelmaßnahmen bezuschusst werden.

 

weiteres Vorgehen:

Wenn Variante 1 beschlossen wird beginnt dieses Jahr die Sanierung der ersten Wohnung und 2026 wird die Gesamtmaßnahme abgeschlossen.

 

Wenn Variante 2 beschlossen wird starten die Maßnahmen Mitte 2026.

 

JA

x

NEIN

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
Teilbudget BUD_TH01_6500_01 Sachkonto 4211 0000
Variante 1: Sanierung einer Wohnung	2025	3.198.131	20.000€	Der Finanzbedarf ist im Haushaltsplan 2025 veranschlagt.
Abwicklung der gesamten Maßnahme	2026	3.317.000	580.000€	Die Aufwendungen werden über das Teilbudget BUD_TH01_6500_01 des Gebäudemanagements gedeckt.
Variante 2: Maßnahmen verteilt auf 2026: Dachsanierung Lüftungsmaßnahme Wohnungssanierung	2026	3.317.000	465.000€	Die Aufwendungen werden über das Teilbudget BUD_TH01_6500_01 des Gebäudemanagements gedeckt.
Und 2027: Außenwandsanierung	2027	3.433.069	135.000€	Der Finanzbedarf wird im Haushaltsplan-entwurf 2027 angemeldet.