1. Vom Stand der Vertragsverhandlung mit Weisenburger Projekt GmbH wird Kenntnis genommen.

 

2. Die aktuelle Planung wird als Grundlage für die weitere Gebietsentwicklung beschlossen.

 

3. Die Planungsleistungen für die Erschließung des Gebiets „Unterer Schützenrain“ werden an das Büro BIT Ingenieure AG, Industriestraße 4, 70565 Stuttgart, gemäß dem vorläufigen Honorarangebot in Höhe von brutto 103.491,81 € vergeben.

 

4. Die Eckpunkte des Grundstückskaufvertrags/Städtebaulichen Vertrags Stufe 2 werden gemäß dieser Sitzungsvorlage (siehe Ziffer 4) als Grundlage zur Ausarbeitung des Vertrages beschlossen.

 

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Zur Entwicklung des Baugebiets „Unterer Schützenrain“ hat der Gemeinderat in seiner Sitzung vom 16.11.2021 beschlossen, ein Investorenauswahlverfahren (IAV) durchzuführen (vgl. SV 2021/177). In dieser Sitzung wurden die Eckpunkte des Verfahrens festgelegt. Im Rahmen der Preisgerichtssitzung vom 15.09.2022 wurde eine Arbeit zur weiteren Bearbeitung empfohlen. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 18.10.2022 (SV 2022/319) dem Ergebnis des IAV zugestimmt und die Stadtverwaltung zu weiteren Verhandlungen mit dem 1. Preisträger, der Weisenburger Projekt GmbH, beauftragt. Von Seiten des Investors wurde das Kaufinteresse und das Interesse an der Entwicklung des Wohngebietes bekundet. In den letzten Monaten fanden mehrere Abstimmungsgespräche zwischen Stadt und Investor statt.

Erläuterungen zum Siegerentwurf aus der Preisgerichtssitzung:

Die Verfasser entwerfen ein dichtes Wohnquartier, das dadurch besticht, dass die von Osten ankommenden Vegetationsstrukturen des Biotops in eine Folge grüner Zimmer übergeleitet werden. Begleitet werden diese inneren Grünräume durch wechselnde Bautypologien. Im Norden an der Feuerbacher Straße übernehmen sehr klar konzipierte Winkelhäuser den Schallschutz und bilden mit Vor- und Rücksprüngen einen maßstäblichen Ortseingang. In der Quartiersmitte liegen quadratische Baukörper, die sowohl die Kita mit aufgesattelter Seniorenwohngemeinschaft als auch Wohngebäude des Realisierungsteils enthalten. Im südlichen Ideenteil vermitteln längliche maßstäbliche Reihenhauszeilen gut zwischen Gebäudebestand und Neubaugebiet. Die Arbeit besticht durch maßstäbliche, ineinander übergehende Höfe, die zur Raumbildung beitragen und auch landschaftsarchitektonisch überzeugen. Qualität und Wohnatmosphäre werden durch die Höhenstaffelung von zwei bis vier Geschossen verstärkt.

 

Abbildung: Städtebaulicher Entwurf 1. Preisträger

Quelle: Investor: Weisenburger Projekt GmbH, Karlsruhe, Architekten: Werkgemeinschaften HHK Architekten GmbH, Stuttgart. Landschaftsarchitekten: Jedamzik+Partner Landschaftsarchitekten, Stuttgart; Stadtplaner: mbpk Architekten und Stadtplaner GmbH BDA DWB, Freiburg

 

1. Aktueller Stand der Planung

Der Planstand vom September 2022 wurde im weiteren Verfahren näher konkretisiert. Auf dieser Grundlage sollen nun der Bebauungsplan und der städtebauliche Vertrag ausgearbeitet werden. Die wesentlichen Grundzüge des Wettbewerbsbeitrags sollen beibehalten und umgesetzt werden.

 

Da zum derzeitigen Planungsstand noch keine örtliche Vermessung vorliegt, auf deren Grundlage die Planung aufgesetzt ist, kann es als Folge bei der weiter entwickelten Planung zu entwurfsbedingten Änderungen und Optimierungen z.B. bei den Wohnungszuschnitten und der Wohnungsgemenge kommen, die ebenfalls Auswirkungen, wie etwa bei den Stellplätzen haben kann.

 

Folgende Punkte sind ggü. der Auslobung überarbeitet worden:

 

1.1 Grundstückszuschnitt Investor

Die Abgrenzung der Erwerbsflächen bzw. geplanten Grundstücke des Investors für die Wohnbebauung wurde überarbeitet und ggü. den Wettbewerbsergebnissen geringfügig abgeändert. Die Planung des Investors sah vor, dass die Flächen des erforderlichen, öffentlichen Wendehammers in Privatbesitz lägen. Wohingegen die für die nördlichen Gebäude erforderlichen Rettungswege und Zugänge auf städtischer Fläche gelegen hätten. Durch den nun vorgesehenem Tausch der Flächen, kommt es zu einer weitestgehend flächenneutralen Verschiebung der geplanten Grundstücksgrenzen. Es ergeben sich hieraus keine Auswirkungen auf den Kaufpreis. Da ein Festpreisangebot abgegeben wurde, erfolgt der Flächentausch flächenneutral. In der Auslobung ausgeschrieben waren als zu erwerbende Fläche max. 3.890 m² maßgebliche Grundstücksfläche. Es werden nun zwei Grundstücke mit ca. 3.883 m² gebildet, die in das Eigentum des Investors übergehen sollen. Hinweis: Geringfügige Änderungen können sich noch nach Vorliegen der Erschließungsplanung ergeben. In der weiteren Planung wird eine öffentliche Durchwegung des Baugebiets für Fußgänger in Richtung Osten weiterverfolgt bzw. eine Durchwegung zu den Regenrückhaltebecken. Diese Flächen werden somit im städtischen Eigentum verbleiben.

 

Im untenstehenden Lageplan zum Wettbewerbsentwurf von Weisenburger Projekt GmbH sind für das bessere Verständnis die neu geplanten Grundstücksgrenzen der zwei Investorengrundstücke blau umrandet dargestellt.

 

Abbildung: Städtebaulicher Entwurf mit angepassten Grundstücksgrenzen

Quelle: Investor: Weisenburger Projekt GmbH, Karlsruhe, Architekten: Werkgemeinschaften HHK Architekten GmbH, Stuttgart. Landschaftsarchitekten: Jedamzik+Partner Landschaftsarchitekten, Stuttgart; Stadtplaner: mbpk Architekten und Stadtplaner GmbH BDA DWB, Freiburg

 

1.2 Abstandsflächen

Die derzeitige Planung zeigt auf, dass geringfüge Abweichungen zu den erforderlichen Abstandsflächen nicht auf den Grundstücken des Investors nachgewiesen werden können. Teilweise liegen diese auf den öffentlichen Wegen. Dies wird als unproblematisch erachtet.

Im Übergang vom "Quartiershaus" (Investor) zum Kita-Grundstück werden Abstandsflächen von ca. 1 – 1,5 m auf dem städtischen Grundstück übernommen werden müssen (ca. 3-3,5 m werden auf dem öffentlichen Weg liegen). Dies wäre bei der Ausschreibung des Kita-Neubaus zu berücksichtigen.

Abbildung: Ausschnitt Abstandsflächen „grüne Linie“ zur Kita, Grundstücksgrenze „blaue Linie“

Quelle: GEOTECK Ingenieure GmbH, Kirchheim u. T.

 

1.3 Öffentliche Stellplätze (Investorenanteil)

Die im Wettbewerbsentwurf dargestellten öffentlichen Stellplätze können im Wendehammer nicht realisiert werden. In der weiteren Planung wird geprüft, ob alle öffentlichen Stellplätze im Straßenraum untergebracht werden können, oder ob Flächen für Stellplatzpakete vorzusehen sind (Klärung in Entwurfsplanung). Der Investor plant alle privaten Stellplätze in der Tiefgarage nachzuweisen und unterzubringen; zum derzeitigen Planungsstand sind dies ca. 70 Stellplätze. 10% von den geplanten, privaten Stellplätzen müssen gemäß Auslobung durch den Investor im Straßenraum als öffentliche Stellplätze erbracht werden (anteilige Ablöse, wie in Ausschreibungsunterlagen), bspws. als Längsparker an der Straße. Von städtischer Seite werden öffentliche Stellplätze für die Wohnbebauung des Ideenteils Familienhausbebauung sowie der Kita erforderlich.

 

1.4 Retentionsbecken Investor

Dem Investor wird die Möglichkeit gegeben, ein städtisches Grundstück in Anspruch zu nehmen, um dort das erforderliche Retentionsbecken für die nördlichen Baukörper anlegen zu können. Das Regenrückhaltebecken dient lediglich den nördlichen Baukörpern des Investors, dieser stellt dieses auf eigene Kosten her und ist für die Unterhaltung und Pflege zuständig. Die Details hierzu werden im städtebaulichen Vertrag näher definiert.

 

1.5 Baumbestand

Eine Besonderheit des Siegerentwurfs war es, alle Obstbäume, die im Bestand vorhanden sind, zu erhalten. Diese geben dem Gebiet einen besonderen Charakter. Vermutlich wird jedoch ein Bestandsobstbaum nicht erhalten bleiben können, da der Wendehammer an die Vorgaben der Müllentsorgungsbetriebe angepasst werden muss.

 

2. Bearbeitung Bauleitplanung

Für die Ausarbeitung des Bebauungsplans inklusive Umweltbericht und Grünordnungsplan mit Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung sowie für die Änderung des Flächennutzungsplans wird externe Planungsexpertise hinzugezogen. Die Schaffung der erforderlichen planungsrechtlichen Grundlagen erfolgt durch die Stadt Leonberg. Für die Bearbeitung wird das Büro BIT Stadt + Umwelt GmbH beauftragt.

 

3. Vergabe Erschließungsplanung

Für das Baugebiet „Unterer Schützenrain“ ist neben der inneren Erschließung des Gebiets auch eine äußere Erschließung erforderlich. Diese äußere Erschließung ist nicht Bestandteil des mit der Weisenburger Projekt GmbH zu vereinbarenden Städtebaulichen Vertrags. Die äußere Erschließung umfasst die Anbindung des Plangebiets an die Goethestraße, über die Straße Unterer Schützenrain (Feldweg Flst. Nr. 1423) sowie den Ausbau des Weges Flst. Nr. 1335/1. Beide Stichstraßen sollen in Wendeanlagen münden. Für die Entwicklung des Baugebiets muss die öffentliche Erschließung erstmalig hergestellt werden. Die Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen erfolgt durch die Stadt Leonberg. Haushaltsmittel für die Planung und Durchführung der Erschließungsmaßnahmen sind im Haushaltsplanentwurf 2023 ff und im Wirtschaftsplanentwurf des Eigenbetriebs Stadtwerke Leonberg 2023 ff veranschlagt.

 

Nach vorläufiger Kostenschätzung betragen die für die Erschließung notwendigen anrechenbaren Kosten für Verkehrsanlagen, Entwässerung und Wasserversorgung insgesamt 2.245.000 € netto. Um ein geeignetes Planungsbüro für die Erschließungsplanung zu finden, wurde ein Vergabeverfahren durchgeführt. Ab einer Honorarsumme für Planungsleistungen in Höhe von 214.000 € netto ist vom Gesetzgeber für die Vergabe von Planungsleistungen die Durchführung eines VgV-Verfahrens gemäß der Vergabeverordnung (VgV) über die Vergabe öffentlicher Aufträge verbindlich vorgeschrieben. Da die Honorarsumme für die Planungsleistungen der Leistungsphase 1 - 3 den Schwellenwert unterschreitet, ist kein VgV-Verfahren erforderlich.

 

Mit Anschreiben vom 02.05.2023 wurden vier Erschließungsplanungsbüros aufgefordert, ein Angebot bzgl. der erforderlichen Objektplanungsleistungen gemäß HOAI einzureichen. Zum Fristende am 17.05.2023 (10:00 Uhr) lagen 4 Angebote vor. Diese erfüllten die formalen Vergabevorgaben. Die Angebote wurden von Mitarbeitern der Vergabestelle und des Stadtplanungsamts geprüft und ausgewertet. Die Honorarangebote basieren dabei auf den vorgegebenen anrechenbaren Kosten und sind damit vergleichbar und entsprechen der aktuellen Fassung der HOAI. Pauschale Nachlässe entsprechend der neuen HOAI waren zulässig. Folgende Honorarangebote gingen ein:

 

Büro	Honorar	Bemerkung
IBB Wörn Ingenieure GmbH, Schulstraße 25, 71139 Ehningen	98.607,79 €	Ohne die „Besondere Leistung“ Vermessung
BIT Ingenieure AG, Industriestraße 4, 70565 Stuttgart	103.491,81 €	Alle angefragten Leistungen enthalten
BPR Kühne & Partner, König-Karl-Straße 49, 70372 Stuttgart	119.205,65 €	Alle angefragten Leistungen enthalten
GAUSS Ingenieurtechnik GmbH, Tübinger Straße 30, 72108 Rottenburg	108.190,31 €	Alle angefragten Leistungen enthalten

 

Auf Grundlage dieser Gegenüberstellung wird empfohlen, das Ingenieurbüro BIT Ingenieure AG, Stuttgart zu einem vorläufigen Gesamthonorar in Höhe von brutto 103.491,81 €, mit den ausgeschriebenen Planungsleistungen für die Planung der Erschließung des Baugebiets „Unterer Schützenrain“ zu beauftragen. Durch die parallele Bearbeitung des Bebauungsplans durch die Schwestergesellschaft BIT Stadt + Umwelt GmbH, können Synergieeffekte im Sinne einer zügigen und reibungslosen Bearbeitung genutzt werden.

 

4. Eckpunkte Grundstückskaufvertrag/Städtebaulicher Vertrag/Stand der Vertragsverhandlungen für das Projektgrundstück

• Umnutzung der in Ortsrandlage zur freien Landschaft hin belegenen Grünflächen in unmittelbarer Nähe zu den nach § 24a NatSchG geschützten Biotopen zu einem qualitätvollen Wohnquartier (WA) mit Kindertageseinrichtung,
• Innovative und intelligente wohnbauliche Konzepte in hochwertiger architektonischer Gestaltung und deren Einbindung in den vorhandenen Grünraum,
• Als Stellplatzschlüssel wird ein Nachweis von 1 Stellplatz/Wohneinheit für Wohnungen ≤ 65 m² und 1,5 Stellplätze/Wohneinheit für Wohnungen > 65 m² festgelegt plus 10 % öffentliche Besucherparkplätze (in Bezug auf die Anzahl der zu errichtenden privaten Stellplätze),
• Angemessene, qualitätsvolle Grüngestaltung der Freiräume inkl. des vorhandenen
  Grün-/ Baumbestands,
• Schaffung von sozialem Wohnraum gem. Landeswohnraumförderungsgesetz für
  mind. 25 % der realisierbaren Bruttogrundflächen.

 

5. Ideenteil Kita und Ideenteil Familienhausbebauung

Der städtische Part „Ideenteil Kita“ kann parallel zum Bebauungsplanverfahren weitergeführt werden. Der Standort der Kita soll aus dem vorliegenden Wettbewerbsentwurf abgeleitet werden. Die städtebaulichen Rahmenbedingungen wie Geschossigkeit, Gebäudehöhe, Lage im Gelände (EFH) etc. werden in der Ausarbeitung des Bebauungsplans näher konkretisiert und festgesetzt.

 

Für den im städtischen Eigentum verbliebenen „Ideenteil Familienhausbebauung“ werden im weiteren Bebauungsplanverfahren die Rahmenbedingungen wie Grundstücksgröße und -zuschnitt, Bauweise (Reihen-, Doppel-, Mehrfamilienhäuser), Gebäudehöhe, etc. entwickelt.

 

6. Zeitschiene

Die aktuell diskutierte Zeitschiene sieht die Schaffung der planungsrechtlichen und grundstücksrechtlichen Voraussetzungen mit Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan für 2024 vor, mit anschließender Ausschreibung und Durchführung der Erschließungsmaßnahmen ab 2024 ff.

 

 

JA

x

NEIN

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
Kostenstelle 51100000 Sachkonto 42910000 Städtebauliche Planungen; Aufwendungen für sonstige Sach- und Dienstleistungen	2023	280.000 €	103.491,81 €	Der Finanzbedarf ist im Haushaltsplan 2023 berücksichtigt