Die Verwaltung empfiehlt, die Zustimmung nach § 31 Abs. 3 BauGB zu nachfolgenden Befreiungen zu erteilen:

 

1. Befreiung von der Art der baulichen Nutzung (Gemeinbedarfsfläche in Wohnbaufläche)

 

2. Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der geplanten 2-Geschossigkeit

 

3. Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Überschreitung der Geschossflächenzahl um 76 %

 

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Gegenstand der Bauvoranfrage

 

Das Grundstück steht im Eigentum eines kirchlichen Trägers und ist mit einem Kirchengebäude / Gemeindehaus bebaut. Laut Mitteilung des Antragstellers werde es seit einiger Zeit nicht mehr genutzt und für die kirchliche Arbeit auch nicht mehr benötigt.

Es bestehen Überlegungen, das Grundstück zu veräußern; durch die eingereichte Bauvoranfrage wird die rechtliche Bewertung einer Neubebauung mit 4 Reihenhäusern begehrt.

 

Eine Bauvoranafrage dient, abweichend von einem Bauantrag, der rechtlichen Klärung einzelner Zulässigkeitsfragen. Vom Antragsteller werden daher folgende Fragen gestellt:

 

1. Ist eine Wohnbebauung aufgrund des Baulandmobilisierungsgesetzes möglich?

 

2. Wird einer Überschreitung der GRZ und der GFZ zugestimmt?

 

3. Wird einer zweigeschossigen Bauweise zugestimmt?

 

 

Bauplanungsrechtliche Festsetzungen für das Vorhabengrundstück

 

Für das Grundstück gilt der Bebauungsplan „Südlich der Höfinger Straße“ vom 20.12.1976, Planbereich 07.01-8. Bei diesem handelt es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan, der Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche enthält.

 

1. Art der baulichen Nutzung

 

Am 26.11.1954 wurde die Baugenehmigung für die Errichtung eines Gotteshauses erteilt. Später im Jahr 1976 wurde das Gebiet um die Kirche mittels Bebauungsplan überplant. Zum Schutz der bestehenden kirchlichen Nutzung wurde für das Grundstück die Art der baulichen Nutzung konkret als kirchliche Nutzung festgesetzt. Diese Festsetzung gilt bis heute fort.

 

Eine potentielle Neubebauung mit Wohnhäusern, wie dies in der Umgebung vorherrscht, würde gegen die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung verstoßen. Eine Befreiung von dieser Festsetzung berührt die Grundzüge der Planung. Sie kann somit nur im Rahmen des neu geschaffenen § 31 Abs. 3 BauGB erteilt werden (Vorlage 2023/020– allgemeine Info zum Baulandmobilisierungsgesetz und der erweiterten Befreiungspraxis).

 

Zur eingereichten Planung wurde das Planungsamt der Stadt Leonberg gehört, die beantragten Befreiungen können aus fachlicher Sicht befürwortet werden.

 

Innerhalb des Bebauungsplangebiets finden sich unterschiedliche Nutzungsarten wie ‚Allgemeines Wohngebiet‘ (WA) entlang der Talstraße, südwestlich der Schießrainstraße und südwestlich der Höfinger Straße. Im südöstlichen Bereich der Höfinger Straße ist aufgrund der noch bestehenden Hofstrukturen ein ‚Dorfgebiet‘ (MD) ausgewiesen.

 

• Das Grundstück ist als Einzelfall anzusehen, da sich im Gebiet keine weiteren Grundstücke mit einer ähnlichen Festsetzung sowie einer ähnlichen bestehenden Nutzung befinden.
• Bei dem geplanten Vorhaben handelt es sich um Wohnungsbau
• Öffentliche Belange stehen einer Befreiung von der festgesetzten Art der baulichen Nutzung nicht entgegen. Hierunter sind rein städtebauliche Belange zu verstehen. Bei einer Beurteilung des Vorhabens ohne Bebauungsplan, würde sich das geplante Vorhaben in die Umgebungsbebauung einfügen, da die übrige Grundstücksnutzung im Gebiet Wohnen darstellt und in dem geplanten Vorhaben damit keine artfremde Bebauung zu sehen ist.
• Nachbarliche Belange, die gegen eine Aufhebung der bestehenden Festsetzung sprechen, sind nicht erkennbar. Im Rahmen der mit der Bauvoranfrage erfolgten Angrenzerbenachrichtigung sind keine Einwendungen von den direkten Angrenzern erhoben worden.

Es ist auch nicht erkennbar, dass für andere Grundstückseigentümer im Gebiet ein Gebietserhaltungsanspruch, also ein Anspruch auf Aufrechterhaltung der Festsetzung zur ausschließlichen kirchlichen Nutzung des Grundstücks besteht. Die Umsetzung einer Wohnbebauung auf dem Grundstück führt weder zu einem Verstoß gegen das städtebauliche Gebot der Rücksichtnahme, noch wirkt es auf die Umgebungsbebauung rücksichtslos.

Auch ergeben sich aus der Begründung zum Bebauungsplan keine Anhaltspunkte dafür, dass die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung eine nachbarschützende Wirkung entfaltet.

 

Ergebnis: 

Die Verwaltung empfiehlt, einer Befreiung von der Festsetzung der Art  der baulichen Nutzung zuzustimmen.

 

 

b) Maß der baulichen Nutzung

 

Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans enthaltende Nutzungsschablone gekennzeichnet.

 

 

Geschossigkeit

 

Gemäß Ziffer 1.1 der örtlichen Bauvorschriften, die Bestandteil des Bebauungsplans sind, sind nur Satteldächer im Gebiet zulässig. Die in der Nutzungsschablone enthaltene Festsetzung von I+ID lässt 2 Vollgeschosse zu, wobei sich das zweite obere Geschoss im Dachraum befinden muss. Die Zweigeschossigkeit wird dabei i.d.R. durch einen Kniestock, der im Dachgeschoss trotz der Dachschrägen noch eine gewisse nutzbare Grundfläche bietet, begründet.

 

Der 1983 erlassene Bebauungsplan ist die Folgeplanung auf den früher für das Gebiet existierenden Bebauungsplan „Zwischen Höfinger- und Schießrainstraße. Die Begründung zum heutigen Bebauungsplan lautet wie folgt:

 

„Mit der Aufstellung des Bebauungsplans sollen die Ziele des vom Gemeinderat beschlossenen Dorfentwicklungsplans, nämlich die Erhaltung der vorhandenen städtebaulichen Struktur mit einer funktions- und nutzungsmäßigen Durchmischung erreicht werden. Insbesondere soll mit der Aufhebung des vorangegangenen Bebauungsplans eine städtebauliche Fehlentwicklung durch die darin vorgesehene dichte Bebauung mit zweigeschossigen Hausgruppen (Reihenhäusern) verhindert werden.“

 

• Das Grundstück ist als Einzelfall anzusehen, da sich im Gebiet keine weiteren Grundstücke mit einer ähnlichen Festsetzung sowie einer ähnlichen bestehenden Nutzung befinden. Da im Gebiet die Grundstücke bis auf eines bereits mit Wohnhäusern bebaut sind, kann ausgeschlossen werden, dass eine Befreiung in einer Vielzahl von Fällen im Plangebiet in Betracht kommen kann.

 

• Eine Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Geschossigkeit I+ID auf II tangiert zwar die Grundzüge der Planung, namentlich derer in der Begründung zum Bebauungsplans aufgestellten Zielsetzung in Bezug auf die Verhinderung einer 2-geschossige Reihenhausbebauung. Diese planungsrechtliche Zielsetzung stellt für eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB allerdings kein Befreiungshindernis dar und bleibt somit für eine Bewertung unberücksichtigt. Andere öffentliche Belange sind nicht berührt.

 

• Da die Begründung zum Bebauungsplan im Hinblick auf die Unzulässigkeit von

2-geschossigen Hausgruppen ausschließlich auf das städtebauliche Erscheinungsbild des Gebiets abstellt, gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Festsetzung zur Geschossigkeit eine nachbarschützende Wirkung entfaltet.

 

Ergebnis: 

Die Verwaltung empfiehlt, einer Befreiung von der Festsetzung des  Maßes der baulichen Nutzung in Bezug auf die Geschossigkeit zuzustimmen.

 

 

Geschossflächenzahl (GFZ)

 

Die Geschossflächenzahl beträgt laut Nutzungsschablone 0,4 d.h. die Flächen aller Geschosse dürfen 40 % der Grundstücksfläche nicht überschreiten. Diese Festsetzung erfolgte im Hinblick auf die festgesetzte Geschossigkeit.

Die Größe des Grundstücks beträgt 745 m². Die überbaubare Fläche in allen Geschossen darf daher 298 m² betragen. In den Antragsunterlagen wird die geplante Geschossfläche mit 525 m² angegeben, dabei wird die zulässige Geschossfläche um 227 m² (76 %) überschritten. Die höhere GFZ ergibt sich aus der geplanten, von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichenden Geschossigkeit.

 

• Das Grundstück ist als Einzelfall anzusehen, da sich im Gebiet keine weiteren Grundstücke mit einer ähnlichen Festsetzung sowie einer ähnlichen bestehenden Nutzung befinden.

Da im Gebiet die Grundstücke bis auf eines bereits mit Wohnhäusern bebaut sind kann ausgeschlossen werden, dass eine Befreiung in einer Vielzahl von Fällen im Plangebiet in Betracht kommen kann.

 

• Die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ korrespondiert mit der festgesetzten Geschossigkeit. Aufgrund der vorgenannten Empfehlung zur Zustimmung für eine Befreiung von der Geschossigkeit folgt das Erfordernis einer Anpassung der GFZ, so dass eine Befreiung von der bestehenden Festsetzung von 0,4 gerechtfertigt ist. Andere öffentliche Belange sind nicht berührt.

 

• Der Bebauungsplan enthält keine Anhaltspunkte dafür, dass die Festsetzung der GRZ eine nachbarschützende Wirkung entfaltet.

 

Ergebnis: 

Die im Bebauungsplan festgesetzte GFZ korrespondiert mit der festgesetzten Geschossigkeit. Eine Abweichung von der festgesetzten GFZ ist aufgrund der vorgenannten Empfehlung für eine Befreiung von der Geschossigkeit somit gerechtfertigt. Die Verwaltung empfiehlt daher, einer Befreiung von der GFZ zuzustimmen.

 

 

Grundflächenzahl (GRZ)

 

Die Grundflächenzahl beträgt laut Nutzungsschablone 0,3 d.h. die Grundfläche der geplanten Bebauung darf 30 % der Grundstücksfläche nicht überschreiten.

Die Größe des Grundstücks beträgt 745 m². Die überbaubare Grundfläche darf 223,5 m² betragen. In den Antragsunterlagen wird die geplante Grundfläche mit 229 m² angegeben, dabei wird die zulässige Grundfläche um 6 m² (2,5 %) überschritten.

 

Ergebnis:  

Die geringfügige Überschreitung der GRZ berührt die Grundzüge der Planung nicht. Da das Vorhaben insgesamt nach § 31 Abs. 3 BauGB zu bewerten ist, empfiehlt die Verwaltung auch hierfür einer Befreiung von der GFZ zuzustimmen.

 

 

Zusammenfassende Bewertung:

 

• Einer Befreiung von der Art der baulichen Nutzung kann zugestimmt werden, so dass eine Wohnbebauung auf dem Grundstück grundsätzlich zulässig ist.
• Einer Befreiung vom Maß der baulichen Nutzung in Bezug auf die festgesetzte Geschossigkeit sowie in Bezug auf die festgesetzte GFZ, die aus der geplanten Zweigeschossigkeit resultiert, kann zugestimmt werden.
• Einer Befreiung von der festgesetzten GRZ kann aufgrund der Geringfügigkeit zugestimmt werden.

 

Die beantragte Bauvoranfrage kann somit hinsichtlich der Fragestellung des Antragstellers insgesamt positiv beantwortet werden. Andere, die Planung betreffenden Fragen im Hinblick auf deren Zulässigkeit, wie z.B. die Lage und Anordnung der erforderlichen Stellplätze, sind nicht Gegenstand der vorliegenden Bauvoranfrage und können daher erst im Rahmen eines nachfolgenden Genehmigungsverfahrens entschieden werden.

Im Falle eines nachfolgenden Bauantrags wäre das Vorhaben unter der Voraussetzung einer Erteilung der erforderlichen Befreiungen auf der Grundlage des neu geschaffenen § 31 Abs. 3 BauGB genehmigungsfähig.