Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Das neue Baulandmobilisierungsgesetz

 

Mit Erlass des Baulandmobilisierungsgesetzes zum 23.06.2021 hat der Gesetzgeber auf die aktuell herrschende Wohnraumknappheit reagiert.

Zielsetzung war dabei, die Handlungsmöglichkeiten der Kommunen im Bauplanungsrecht zur Schaffung von Wohnraum zu stärken und die Aktivierung von Bauland sowie die Sicherung bezahlbaren Wohnraums zu erleichtern.

 

Dieses führte zu einer Reihe von Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

 

Einige der Rechtsänderungen im Überblick:

 

1. Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts (§ 24 ff BauGB)

 

Das gemeindliche Vorkaufsrecht wird im Innenbereich gestärkt und auf brachliegende Flächen mit vorübergehender Bebauung sowie auf Flächen mit städtebaulichen oder gebäudebezogenen Missständen („Schrott- oder Problemimmobilien“) ausgeweitet (§ 24 Abs. 1 Nr. 6 und 8 BauGB).

Als Eigentümer kann die Kommune so Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke mit bezahlbarem Wohnraum nehmen.
Kommunen können zudem Grundstücke in Zukunft leichter zum Verkehrswert erwerben.

 

2. Erweiterung des Anwendungsbereichs des Baugebots für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 176 BauGB)

 

Um Baulücken und ungenutzte Grundstücke leichter schließen zu können, wurde das Baugebot in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erweitert. Künftig besteht dort die Möglichkeit, dem Eigentümer eine Wohnbebauung vorzuschreiben. Gleichzeitig wird jedoch das Verfügungsrecht zugunsten des engsten Familienkreises gewahrt.

 

3.                Schaffung der neuen Gebietskategorie ‚Urbanes Wohnen‘ (§ 6 a BauNVO)

 

4.                Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau (§ 9 Abs. 2 d BauGB)

 

Auf planerischer Ebene wurde das Instrument des sektoralen Bebauungsplans zur Wohnungsbauförderung gemäß eingeführt.

Die Gemeinden werden hierdurch in die Lage versetzt, für bestimmte Flächen des Innenbereichs Wohnbebauung auch insoweit zu ermöglichen, als diese nach § 34 BauGB nicht zulässig wäre.

Die Bebauung kann weitergehend an die Verwendung für den geförderten Wohnungsbau geknüpft werden.

 

5. Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Bebauungsplanverfahren (§ 13 b BauGB)

 

6. Erweiterte Befreiungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Abs. 3a BauGB)

 

Nach § 34 Abs. 3a Satz 3 BauGB kann nunmehr unter bestimmten Voraussetzungen wie z.B. bei der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes im unbeplanten Innenbereich auch in mehreren vergleichbaren Fällen – also nicht nur im Einzelfall (frühere Regelung) – eine Wohnbebauung ermöglicht werden, die vom Einfügen abweicht.
 

7. Erweiterte Befreiungsmöglichkeiten von den Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 Abs. 3 BauGB, auch wenn die Grundzüge der Planung berührt sind

 

Die letztgenannte Regelung der erweiterten Befreiungsmöglichkeit nach § 31 Abs. 3 BauGB nimmt nun in der Genehmigungspraxis eine besondere Rolle ein und soll deshalb nachfolgend erläutert werden:

 

Das Baulandmobilisierungsgesetz hat zum Ziel, den Wohnungsbau zu erleichtern, die Verfahren zu vereinfachen und so die Prozesse zur Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen.

 

Insbesondere mit dem § 31 Abs. 3 BauGB steht der Stadt Leonberg als vom Landesverordnungsgeber festgelegter Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt die Möglichkeit offen, städtebaulich zustimmungsfähige Wohnbauvorhaben, die unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind, im Einzelfall auf dem Wege der Befreiung auch dann zu genehmigen, wenn sie die Grundzüge geltender Bebauungspläne berühren.

Aufwendige Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes können in solchen Fällen nunmehr entfallen.

In der Folge werden sich die Zeiträume zur Durchführung betroffener Wohnbauvorhaben verkürzen, bzw. es besteht überhaupt erstmals die Möglichkeit, diese genehmigen zu können.

 

 

 

 

Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 Abs. 3 BauGB

 

Liegt ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist es genehmigungsfähig, wenn es dessen Festsetzungen entspricht. Damit ein Vorhaben auch bei geringfügigen Abweichungen von diesen Festsetzungen genehmigungsfähig sein kann, bot die bisher schon gültige Regelung des § 31 Abs. 2 BauGB die Möglichkeit, Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zu erteilen. Dabei musste es sich stets um Befreiungen handeln, die die Grundzüge der Planung nicht berühren, d.h. das Bedürfnis einer Bebauungsplanänderung zur Wahrung der Planungshoheit der Gemeinde (Gemeinderat) durfte nicht entstehen.

 

Die Beurteilung solcher Befreiungstatbestände liegt in der Zuständigkeit des Planungsamtes der Stadt, das regelmäßig in derartigen Fällen eine entsprechende Stellungahme abgibt.

 

 

• Angespannter Wohnungsmarkt

 

Erst ein Jahr später wurde in Baden-Württemberg die Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt am 19.07.2022 erlassen; damit wurden die erleichterten Befreiungen nach § 31 Abs.3 BauGB in Leonberg erst anwendbar.

In § 1 der Verordnung werden sämtliche Städte und Gemeinden des Landes genannt, die als solche mit angespannten Wohnungsmarkt gelten. Darunter wird auch die Stadt Leonberg genannt. Innerhalb des Stadtgebiets erfolgt keine weitere Abstufung, so dass hierunter auch die Teilorte Gebersheim, Höfingen und Warmbronn fallen.

 

Hiermit eröffnet sich für die Stadt Leonberg das Instrumentarium zur Erleichterung von Befreiungen nach § 31 Abs.3 BauGB zugunsten des Wohnungsbaus, worauf nachfolgend im Weiteren noch eingegangen wird.

 

 

• Zustimmung der Gemeinde - Zuständigkeit des Gemeinderats / Planungsausschusses

 

Der neue Absatz 3 setzt nicht voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt sein dürfen. Daraus folgt, dass auch größere Befreiungen wie z.B. bei der Art der baulichen Nutzung, aber auch beim Maß der baulichen Nutzung (z.B. Geschossigkeit) zugunsten des Wohnungsbaus erteilt werden können.

 

Da diese Regelung zugleich in die Planungshoheit der Gemeinde eingreift, ist die Zustimmung des Gemeinderates erforderlich. Die Zustimmung stellt dabei eine stärkere Beteiligungsform gegenüber dem gemeindlichen Einvernehmen dar. Auch soll sie als Schutz vor einer unbedachten Befreiungspraxis dienen.

 

Während es durch höchstrichterliche Rechtsprechung klargestellt ist, dass in Gemeinden mit eigener Baurechtszuständigkeit das Einvernehmen durch die Baurechtsbehörde nach Beteiligung des Planungsamts erteilt wird, kommt der Zustimmung eine weit größere Bedeutung zu, da der Eingriff in die Planungshoheit stärker als in § 31 Abs. 2 BauGB sein kann. Der Gesetzgeber hat sich deshalb in den Fällen des § 31 Abs. 3 BauGB bewusst für eine stärkere Mitwirkung der Gemeinde entschieden.

 

Die Zustimmung steht im Ermessen des zuständigen Gremiums. Bei der Ausübung des Ermessens sind vergleichbar zu einem Bebauungsplanverfahren die öffentlichen Belange und die nachbarlichen Interessen gegeneinander abzuwägen.

 

Analog zum gemeindlichen Einvernehmen muss das zuständige Gremium seine Entscheidungsfindung an städtebaulichen Belangen orientieren. Sollen weitere Erwägungen, wie z.B. die anteilige Umsetzung sozialen Wohnungsbaus angestellt werden, können entsprechende Anforderungen nicht unmittelbar durch Auflage in der beantragten Baugenehmigung, sondern nur durch zusätzlichen Abschluss eines städtebaulichen Vertrags erhoben werden.

 

Entsprechend der geltenden Hauptsatzung der Stadt Leonberg (Stand 08.03.2022) wurde in   § 8 Ziffer 14.2 die Entscheidung über alle baurechtlichen Angelegenheiten, bei denen nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches das Einvernehmen oder die Zustimmung der Gemeinde gegenüber der Baurechtsbehörde zu erklären ist, auf den Planungsausschuss übertragen.

Deshalb werden künftig alle Bauvorhaben, für die eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, dem Planungsausschuss zur Entscheidung vorgelegt.

 

• Zustimmungsfiktion

 

Die Zustimmung durch die Gemeinde (in Leonberg: Planungsausschuss) muss innerhalb von 2 Monaten nach Eingang des vollständigen Bauantrags erteilt werden. Andernfalls gilt die Zustimmung als erteilt. Diese Regelung soll der Beschleunigung des Baugenehmigungsverfahrens dienen. Aufgrund dieses engen zeitlichen Rahmens und unter Berücksichtigung des erforderlichen zeitlichen Vorlaufs für eine Beratungsunterlage können sich folgende Sachverhalte ergeben:

 

• Beratungsvorlage wird als Tischvorlage erstellt
• Zustimmung wird aus Fristwahrungsgründen versagt, es erfolgt eine spätere Beratung, um die Zustimmungsfiktion zu verhindern.
• Evtl. Fristverzichtserklärung des Bauherrn, sofern rechtlich zulässig.

 

• Einzelfallerfordernis

 

Bei dem zur Befreiung stehenden Vorhaben muss es sich um einen atypischen Sonderfall handeln (Einzelfall). Dabei muss ausgeschlossen werden können, dass Befreiungen auch in einer Vielzahl von gleichermaßen begründbaren Einzelfällen im Plangebiet in Betracht kommen könnten und zu gewähren wären. Ein solches Vorhaben darf aufgrund einer erteilten Befreiung nicht zum Präzedenzfall im Gebiet werden. Das Einzelfallkriterium soll zugleich auch sicherstellen, dass eine mögliche Funktionslosigkeit eines Bebauungsplans zumindest eingedämmt wird.

 

• Wohnungsbau

 

Die Regelung gilt beim reinen Wohnungsneubau, aber auch bei der Umnutzung von Räumlichkeiten in Wohnen, beim Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken, bei der Erweiterung von bestehendem Wohnraum sowie Wohnnutzungen in gemischt genutzten Gebäuden.

 

• Nachbarliche Interessen

 

Dabei handelt es sich vorwiegend um die Interessen der Nachbarn an der Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplans. Dabei sind u.a. folgende Fragen zu stellen:

 

• Hat der Nachbar bei einer beantragten Befreiung von der Art der baulichen Nutzung einen Gebietserhaltungsanspruch?
• Wird mit der Erteilung einer Befreiung gegen das städtebauliche Gebot der Rücksichtnahme verstoßen?
• Wirkt sich ein geplantes Vorhaben rücksichtslos auf die Nachbarn aus?
• Soll von einer nachbarschützenden Festsetzung eines Bebauungsplans abgewichen werden? Die nachbarschützende Funktion einer Festsetzung ergibt sich aus dem Bebauungsplan und seiner Begründung.

 

• Öffentliche Belange

 

Sofern unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar, können zugunsten des Wohnungsbaus Befreiungen von den planungsrechtlichen Festsetzungen eines Bebauungsplanes aufgrund des § 31 Abs. 3 BauGB sowie Abweichungen vom Erfordernis des Einfügens nach Maßgabe der Bestimmungen des §34 Abs. 3a BauGB zugelassen werden.

 

§ 1 Abs. 6 BauGB enthält einen Katalog maßgeblicher öffentlicher Belange wie z.B.

 

• gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung
• die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung
• Belange des Umweltschutzes. Ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen

 

 

 

 

Die durch das Baulandmobilisierungsgesetz eingeführten neuen Instrumente zur Verbesserung der Situation auf dem Wohnungsmarkt und schnelleren Schaffung von Wohnraum sind in der Praxis bisher kaum erprobt.

Zum einen sind die Möglichkeiten bisher wenig bekannt, zum anderen sorgen unterschiedliche Auslegungen der einzelnen Vorschriften für Verunsicherung bei Bauwilligen und Baurechtsbehörden.

 

Zu beachten gilt außerdem, dass die „Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach §201a des Baugesetzbuches“ vom 19. Juli 2022 mit Ablauf des 31. Dezember 2026 wieder außer Kraft tritt. Die Möglichkeit zur Erteilung von Befreiungen aufgrund von §31 Abs.3 BauGB zugunsten des Wohnungsbaus endet somit zeitgleich mit dem Außerkrafttreten der zugrundeliegenden Rechtverordnung.