1. Der in dieser Vorlage dargestellte Sachstandsbericht zur Projektentwicklung des Postareals und des Brückenschlags innerhalb der Stadtumbaumaßnahme „Leonberg- Mitte“ wird zur Kenntnis genommen.

 

2. Die Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage der in dieser Vorlage skizzierten Eck­punkte das Investorenauswahlverfahren durchzuführen.

 

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

 

Analog zum Investorenauswahlverfahren des ehemaligen TSG- Geländes in der Jahnstraße soll dasselbe Wettbewerbsverfahren auch für das Postareal und den Bereich des Brücken­schlags angewandt werden.

 

Innerhalb der Auslobung werden auch die Ergebnisse des im Mai d.J. durchgeführten Exper­tenworkshops und der Podiumsdiskussion aufgenommen. Wesentliche Eckpunkte der Aus­lobung sind nachfolgend beschrieben. Geplant ist, die erste Verfahrensstufe in Form einer Präqualifikation im Oktober d.J. zu starten. Gefordert werden in diesem Rahmen aktuelle Referenzen (nicht älter als 7 Jahre alt), die eine gelungene innerstädtische Entwicklung mit einer vergleichbaren Grundstücksgröße und einem ähnlichen Nutzungsmix aufweisen. Die Präqualifikation dient der Ermittlung der qualifiziertesten 15 Teilnehmer für das eigentliche Auswahlverfahren.

 

Das Verfahren soll unmittelbar nach der aktuellen Sitzungsrunde und den gemeinderätlichen Beschlüssen starten.

 

Ziele der Maßnahme

Umsetzung der Stadtumbauziele in einem zentralen Abschnitts des Stadtumbaugebiet auf dem Postareal und im nördlichen Übergangsbereich zur Altstadt („Brückenschlag“) durch Investoren auf der Grundlage einzureichender Planungen und Konzepte.

Sachverhalt/Sachstand

Grundlagen

Bei der strukturellen, funktionalen und städtebaulichen Aufwertung und Umgestaltung des zentralen Kernstadtbereichs (Stadtumbaugebiet) handelt es sich um eine Daueraufgabe in Form eines Langfristprojektes: Mit der Freiräumung des ehemaligen Bausparkassenge­ländes und der jetzt begonnenen Wohnbebauung durch die Fa. Layher, dem Neubau des Rathauses und den zugehörigen Außenanlagen (inkl. Rathausvorplatz) und der in Kürze beginnenden Neubebauung im Bereich der Eltinger Straße 44-48 („Brezger- Areal“) wurden in den letzten beiden Jahren bereits starke Impulse für einen Stadtumbau in Leonbergs Kernstadt gesetzt.

 

Ein zentraler Baustein stellt die städtebauliche Entwicklung des Postareals an der Eltinger Straße in Verbindung mit dem sog. Brückenschlag dar. Die hierfür erforderlichen Grundlagen in Form der Umsiedlung der Post (Brief und Fracht) als Neubau eines Logistikzentrums im Bereich des neuen Gewerbegebietes LeoWest werden derzeit geschaffen.

 

Bereits im Januar 2017 (vgl. SV 2016/069) bzw. im März 2017 (vgl. SV 2017/097) wurde vom Gemeinderat für das Postareal eine Rahmenterminplanung verabschiedet und die Ver­waltung beauftragt, die Auslobungsunterlagen für das Investorenauswahlverfahren vorzu­bereiten. Darüber hinaus wurde beschlossen, zur Überprüfung unterschiedlicher Nutzungs­optionen einen Expertenworkshop sowie eine öffentliche Podiumsdiskussion durchzuführen.

 

 

Expertenworkshop und Podiumsdiskussion

Beide Veranstaltungen fanden am 10. Mai d.J statt. Innerhalb des Expertenworkshops be­stand uneingeschränkte inhaltliche Übereinstimmung, dass (Auswahl wichtiger Erkenntnisse)

-          die städtebauliche Neuausrichtung des „Postareals“ nur in Verbindung mit dem „Brückenschlag“ gedacht werden könne (zusammenhängende Projektentwicklung),

-          die anzustrebende urbane Dichte eine mindestens 3-geschossige Bebauung erfor­dert, wobei städtebaulich begründete „Hochpunkte“ denkbar und „Landmarken“ von überregionaler Bedeutung gewünscht seien,

-          ein gemischt genutztes Quartier entstehen solle (Einzelhandel als großflächige Nah­versorgung, ergänzt um kleinteilige Flächen mit Randsortimenten, gastronomische Einrichtungen, Hotel/ Boarding-House, Büro-/ Praxisflächen, Wohnnutzungen mit Anteil bezahlbarer Wohnraum, Mobilitätsstation etc.),

-          auf die Qualität der neu entstehenden öffentlichen Räume dieses Quartiers genauso zu achten sei wie auf Aufenthaltsqualität und Frequenz,

-          die neuen Plätze eine eigene gestalterische Identität entwickeln sollen („Landschafts­fenster zur Altstadt“),

-          die gestalterische Anbindung und Integration der „Ränder“ zu beachten wären.

 

Innerhalb der Podiumsdiskussion waren Herr Oberbürgermeister Schuler, Herr Prof. Dr. Pesch (Institut für Städtebau), Herr Heller (Wirtschaftsrat Leonberg), Herr Haas und Herr Aurich (Sachverständiger für Gastronomie) auf dem Podium vertreten und haben die v.g. Thesen und mit den Veranstaltungsbesuchern beleuchtet.

 

 

Investorenauswahlverfahren

Ziel des Investorenauswahlver­fahrens ist die Gewinnung von Inter­essenten (Projektentwickler, Inves­toren), die auf Grundlage eines attraktiven Plankonzeptes einen angemessenen Kaufpreis für die ver-

käuflichen Grundstücke bezahlen.

 

 

Wie auch beim Projekt „Jahnstraße“ soll das IAV „Postareal/ Brückenschlag“ 2- stufig, also mit einem vorgeschalteten Bewerbungsverfahren („Präqualifikation“), durchgeführt werden. Hierzu wird in einer öffentlichen, EU- weiten Bekanntmachung das Projekt beworben.

 

Aus den eingegangenen Bewerbungen sollen (maximal) 15 Teilnehmer ausgewählt werden. In der 2. (anonymen) Phase legen die Teilnehmer folgende Unterlagen zur Beurteilung durch ein Preisgericht vor:

-          Städtebauliche Idee mit Freiflächengestaltung

-          Architektonisches Konzept mit Nutzungskonzept

-          Verkehrserschließungskonzept inkl. Parkierung

-          Kaufpreisangabe mit Finanzierungsbestätigung des voraussichtlichen Gesamtinvests

-          Modell auf Einsatzplatte.

 

Preisgelder oder anderweitige Vergütungen durch die Stadt sind nicht vorgesehen. Das Preisgericht soll laut aktuellem Zeitplan im März 2018 tagen, anschließend folgen dann die Verhandlungsgespräche mit den Bietern. Parallel soll das notwendige Bauplanungsrecht erstellt werden, sodass eine Grundstücksübergabe Anfang 2019 erfolgen könnte. Bei einem Baubeginn in ca. Mitte 2019 und einer geschätzten Bauzeit von rund 24 Monaten könnte das neue Quartier ab ca. Mitte 2021 in Betrieb gehen.

 

 

Eckpunkte und Vorgaben für das Investorenauswahlverfahren

Die in den letzten Jahren entwickelten Planungen und Konzepte in der Kernstadt Leonbergs basieren auf dem Stadtumbaugedanken. Wichtige, jüngst oder in absehbarer Zeit zu reali­sierenden, Vorhaben sind in der nachfolgenden Skizze schematisch dargestellt.

 

Das Projektgrundstück (eingefasst mit der roten Linie in der obigen Abbildung) umfasst eine Fläche von rd. 14.700 qm mit dem Post-/ Telekomareal und den nördlich angrenzenden Grundstücken bis zur Bahnhofstraße (ehemaliges Technisches Rathaus, ehemalige Apo­theke etc.). Gesamträumlich gelingt damit die Verbindung zwischen Belforter Platz und Alt­stadt.

 

Die zukünftige bauliche Konzeption erfordert ein neues Bauplanungsrecht. Aus derzeitiger Sicht soll in einem neuen Bebauungsplan ein „Sonstiges Sondergebiet“ nach § 11 BauNVO oder ein „Kerngebiet“ (§ 7 BauNVO) festgesetzt werden; als Planverfahren ist ein Bebau­ungsplan der Innenentwicklung (§ 13a BauGB) vorgesehen.

Ein wesentlicher Nutzungsschwerpunkt könnte zukünftig im Einzelhandel liegen. Grundlage hierfür bilden das aktuelle GMA- Gutachten (vgl. SV 2016/006) sowie aktuelle Marktbeob­achtungen in der Region. Hierbei kann ein Flächenpotential für einen Lebensmittel als Voll­sortimenter o.ä. (bis ca. 2.500/ 3.000 qm VK), ein spezialisierter Lebensmitteleinzelhandel (bis ca. 500 qm VK) sowie ein Drogeriemarkt (bis ca. 2.000 qm VK) abgeleitet werden, ergänzt durch sonstigen Einzelhandel auf kleinteiligeren Flächen von insgesamt 1.500 bis 2.000 qm Verkaufsfläche. Zwingend ist in diesem Zusammenhang die Realisierung eines städtebaulich- architektonisch offenen Systems in mehreren freistehenden Baukörpern.

 

Neben dem Einzelhandel sollen auch gastronomische Lösungen im Auslobungsgebiet ange­boten werden. Bei der Platzierung der zukünftigen Gastronomie ist auf eine Belebung der Stadtachse sowie eine geeignete Ausrichtung auf die Freiraumqualitäten hinzuwirken.

 

Weitere Nutzungspotentiale liegen in der Umsetzung eines Hotel- oder Boardinghouse- Kon­zeptes. In den Obergeschossen können auch Büro-/ Praxisnutzungen projektiert werden. Um den Anforderungen des bestehenden Wohnungsmarktes gerecht zu werden, sollen in geeig­neten Lagen außerdem Wohnflächen angeboten werden. Hierbei sind 25 % der entstehen­den Wohnungen (gemessen an der BGF) dem Segment des „bezahlbaren Wohnraums“ zuzuordnen.

 

Über die bestehende Verkehrserschließung des Wettbewerbsgebietes hinaus ist als Teil der Wettbewerbsaufgabe auch eine weitere Optimierung der äußeren Erschließung zulässig. Vor diesem Hintergrund sind auch Straßenräume in der Eltinger- und Bahnhofstraße in das Aus­lobungsgebiet einbezogen. Zukunftsfähige Mobilitätskonzepte im Plangebiet sind ausdrück­lich erwünscht und finden bei der Bewertung entsprechend Anerkennung.

 

Die Berücksichtigung stadtökologischer Aspekte und die Entwicklung urbaner Grünflächen inkl. der Anbindung an bestehende Grünstrukturen an den Gebietsrändern ist ausdrücklich erwünscht. Ein ganzheitliches Wassermanagement ist planerisch zu berücksichtigen.

 

Hinsichtlich der Wärmeversorgung ist die geplante Bebauung an das bestehende Nah­wärmenetz des BHK der GHR anzuschließen. Hinsichtlich der Themen Baugrund, Lärm­schutz, Kampfmittel, Artenschutz und Luftschadstoffe wird innerhalb der Auslobung auf die vorliegenden Gutachten und Ausarbeitungen verwiesen.

 

 

Bewertungskriterien

Für die Bewertung der im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens eingehenden Arbeiten werden folgende Kriterien zugrunde gelegt:

 

Kriterium	Gewichtung
Städtebauliches Konzept/ Nutzungskonzept/ gestalterische Qualitäten	40 %
Freiflächenkonzept/ Grünplanung, Erschließung und Parkierung	10 %
Innovation und Zukunftsfähigkeit des Gesamtkonzeptes	10 %
Soziale Durchmischung, Wohnformen, Schaffung bezahlbaren Wohnraums	10 %
Kaufpreis	30 %

 

Die Gewichtung der Kriterien entspricht in allen wesentlichen Punkten dem Investorenaus­wahlverfahren „Jahnstraße“.

Weiteres Vorgehen/ Terminplan

10/ 2017: Durchführung Präqualifikationsverfahren (1. Stufe)

11/ 2017: Auswahl der Teilnehmer/ Ausgabe Auslobungsunterlagen für die 2. Stufe

12/ 2017: Rückfragerunde

02/ 2018: Abgabe der Beiträge

03/ 2018: Modellabgabe

03/ 2018: Sitzung des Auswahlgremiums

 

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Die Ausschreibung zur Neukonzeption des Postareals und des Brückenschlags wird zurück­gestellt oder es werden andere Schwerpunkte bei der Ausschreibung eines Investorenaus­wahlverfahrens zugrunde gelegt.

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
7 510 001 7 010 78730000 Stadtumbau- weitere Vorbereitung	2018	Haushaltsplanentwurf liegt noch nicht vor	€ 35.000,--	Deckungskreislauf inner­halb aller Investitionsauf­träge Stadtumbau