1. Die Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB und der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB wurden geprüft und abgewogen. Den Abwägungsvorschlägen zu den Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligungen wird zugestimmt (Anlagen 2 und 3).

 

2. Der Bebauungsplanentwurf „Mühlpfad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße – 2. Änderung“ mit dem Entwurf der Satzung über örtliche Bauvorschriften, Planbereich 03.03-2/7, in Leonberg-Eltingen, wird gebilligt.

 

3. Der Bebauungsplanentwurf und der Entwurf der Satzung über die örtlichen Bauvorschriften sowie die Begründung vom 28.04.2020 werden gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt.

 

4. Die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Zusammenfassung des Sachverhalts

Das zu beplanende Gebiet umfasst eine Fläche von rund ca. 0,27 ha. Insgesamt liegen 7 Grundstücke - 4 vollständige Grundstücke (mit den Flst.-Nr.: 2272, 2274/1, 2276 und 2277) und 3 Teilbereiche (mit den Flst.-Nr.: 2274, 2272/1 und 3120 (Teilbereiche der Römerstraße) innerhalb des Geltungsbereiches. Beim Plangebiet handelt es sich um eine Fläche im Innenbereich. Mit Kaufvertrag von August 2019 veräußerte die Stadt Leonberg ein Baugrundstück, im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanentwurfs gelegen, an einen privaten Investor für den Bau einer Judoschule mit Betriebsleiterwohnung. Für die Fläche gilt derzeit der Bebauungsplan „Mühlpfad-Stiefel Bereich nördlich der Maybachstraße“ aus dem Jahr 1992. Dieser setzt für den Bereich "Flächen für Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung Jugendtreff" fest. Vorgesehen ist, im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens eine gewerbliche Nutzung für das Vorhaben des Erwerbers auszuweisen sowie Grünflächen planungsrechtlich zu sichern. Der Bebauungsplanentwurf sieht ein „eingeschränktes Gewerbegebiet“ (GEe) im östlichen Teil mit zugeordneten Flächen für Stellplätze und eine private Grünfläche im westlichen Teil des Plangebietes vor. Parallel zur nördlichen Grenze des Privatgrundstücks ist ein öffentliches Verkehrsgrün vorgesehen, dieser Bereich umfasst die vorhandene Böschung mit Stützmauer (Evergreen-Wand) zur Römerstraße hin. Darüber hinaus werden öffentliche Straßenverkehrsflächen, u. a. der zur Erschließung des Plangebiets erforderliche Wendehammer, gesichert. Pflanz- und Erhaltungsgebote, Dachbegrünung sowie Festsetzungen zum Lärmschutz vor Straßen- und Schienenlärm werden getroffen. Die Ausweisung des eingeschränkten Gewerbegebiets eröffnet dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit für den Bau einer Judoschule mit einer Betriebsleiterwohnung am Standort Maybachstraße.

 

Um die o. g. planungsrechtliche Voraussetzungen für die Realisierung einer gewerblichen Baufläche sowie zur Sicherung des vorhandenen Grünbestands entlang der Römerstraße zu schaffen, wurde durch den Gemeinderat am 03. März 2020 der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan und der Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gefasst (SV 2020/005). Diese Beteiligungen wurden Anfang 2020 durchgeführt. Während der Beteiligung fand keine Bürgerinformationsveranstaltung statt. Notwendige Gutachten wurden parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans erstellt.

 

Es handelt sich um einen aus dem Flächennutzungsplan entwickelten Bebauungsplan.

 

Während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und aus der Beteiligung der Behörden gingen Stellungnahmen ein (siehe nachfolgende Kapitel). Die Anregungen wurden teilweise im Rahmen der weiteren Planung berücksichtigt bzw. durch Gutachten näher untersucht. Die Ergebnisse der Gutachten und Stellungnahmen der Behörden fanden Eingang in den nun vorliegenden Bebauungsplanentwurf.

 

Folgende Gutachten wurden erstellt und den Beteiligungsunterlagen beigefügt:

- Kampfmittelgutachten,

- Artenschutzrechtliche Habitatpotentialanalyse,

- Lärmgutachten zum Straßen- und Schienenverkehr sowie Gewerbelärm

- Baugrund- und Altlastengutachten (Ingenieurgeologisches Gutachten)

 

Im nächsten Schritt findet die öffentliche Auslegung statt. Die öffentliche Auslegung findet über die Dauer eines Monats statt; ein wichtiger Grund für eine angemessene Fristverlängerung gem. § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB und § 4 Abs. 2 Satz 2 BauGB liegt nicht vor. Der vorliegende Bebauungsplan hat keinen erhöhten Schwierigkeitsgrad. Daher wird auch auf eine spezielle Bürgerinformationsveranstaltung innerhalb der Auslegungsfrist verzichtet.

 

Verfahrensstand

Auf Grundlage der Sitzungsvorlage 2020/005 fasste der Gemeinderat am 03.03.2020 den Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans "Mühlpfad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße - 2. Änderung" sowie den Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden. Diese wurden im Zeitraum vom 16.03. bis 30.03.2020 durchgeführt. Im nächsten Verfahrensschritt ist über die eingegangenen Stellungnahmen aus den frühzeitigen Beteiligungsverfahren zu beraten und der Beschluss zu fassen, die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gem. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf durchzuführen.

 

Anwendung des Beschleunigten Verfahrens gem. § 13a BauGB

Da es sich bauplanungsrechtlich um die Umnutzung einer Fläche im Innenbereich handelt, und eine bauliche Vorprägung durch die Ausweisung als Gemeinbedarfsfläche vorhanden war, wird der Bebauungsplan „Mühlpfad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße - 2. Änderung“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von den Angaben über verfügbare umweltbezogene Informationen nach
§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB sowie von der Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) nach § 4c BauGB abgesehen. Die Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB ist nicht anzuwenden.

Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor, da der Bebauungsplan der Nachverdichtung bisher ungenutzten Flächen dient und weniger als 20.000 m² anrechenbare Grundfläche festgesetzt werden. Durch den Bebauungsplan wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet.

 

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von FFH-Gebieten oder europäischen Vogelschutzgebieten. Darüber hinaus sind keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu beachten. Das Plangebiet liegt nicht im Umfeld sogenannter „Störfallbetriebe“.

 

Erfordernis sowie Ziele und Zwecke der Planung

 

Erfordernis der Planaufstellung: Mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Mühlpfad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße – 2. Änderung" wird das Ziel verfolgt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer gewerblichen Baufläche mit der Möglichkeit für den Bau einer Judoschule und einer Betriebsleiterwohnung zu schaffen.

 

Im Einzelnen sind mit der Aufstellung des Bebauungsplans insbesondere folgende Ziele auf Grundlage der städtebaulichen Konzeption verbunden:

• die städtebauliche Neuordnung und Aufwertung des Plangebiets,
• die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gewerbliche Baufläche u.a zur Realisierung einer Judoschule,
• die Sicherung des vorhandenen Böschungsbereich entlang der Römerstraße sowie sonstiger Grünflächen,
• die Sicherung der Erschließung der bestehenden und geplanten Bebauung.

 

Lage und Abgrenzung des Plangebiets

Das Plangebiet „Mühlpfad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße – 2. Änderung“ befindet sich am westlichen Siedlungsrand der Stadt Leonberg und liegt oberhalb südlich der Römerstraße im direkten Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet „Mühlpfad-Stiefel Bereich nördlich der Maybachstraße“. Der Bahnhof von Leonberg befindet sich in ca. 200 m Entfernung in nordöstlicher Richtung. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird in etwa wie folgt begrenzt:

 

• Im Norden durch die südliche Grenze der Römerstraße (Teil von Flst. Nr. 2272/1)
• im Osten durch die östliche Grenze des Grundstücks Flst Nr. 2363/1 und einem Teil der Römerstraße (Teil von Flst. Nr. 3120)
• im Süden durch einen Teil des Grundstücks Flst. Nr. 2274 und den Grundstücken Flst.
• Nr. 2278/1 und Nr. 2273/3,
• im Südwesten durch die nordöstlichen Grenzen der Grundstücke Flst. Nr. 2273/4,
• Nr. 2273/2, Nr. 2273/1 und Nr. 2273.

 

Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 2.756 m². Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird mit einem schwarzen, unterbrochenen Band umgrenzt:

 

 

Maßgebend für den Geltungsbereich ist der Planteil des Bebauungsplanentwurfs mit Satzung über die örtlichen Bauvorschriften vom 28.04.2020.

 

Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanung)

Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 als „Gewerbliche Baufläche“ dargestellt. Der künftige Bebauungsplan ist damit gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

 

Städtebauliche Konzeption/Bebauungs- und Erschließungskonzept

Das Plangebiet soll aufgrund der benachbarten Mischgebietsnutzung als eingeschränktes Gewerbegebiet ausgewiesen werden (das Wohnen nicht wesentlich störende Nutzungen sind zulässig). Die Beschränkung hat das Ziel eines möglichst störungsarmen Nebeneinanders von Arbeiten und Wohnen zu gewährleisten. Im Stadtgebiet von Leonberg bestehen andere Gewerbegebiete gemäß § 8 BauNVO (Bsp. Leonberg West) ohne Emissionsbeschränkungen.

 

Neben der Sicherung des durchgrünten Böschungsbereichs im Norden zur Römerstraße hin soll auch der westliche Teil des Plangebiets als private Grünfläche festgesetzt und somit der vorhandene Grünbestand in diesem Bereich erhalten werden.

 

Die Bebauung wird in Anpassung an die vorhandene Umgebungsbebauung als zweigeschossiger, begrünter Flachdachbau im Osten des Plangebiets geplant. Dieser wird vom Böschungsbereich soweit abgerückt, dass eine Zuwegung zur Pflege der bestehenden Gehölze möglich ist und eine Gefährdung der vorhandenen Stützmauer ausgeschlossen werden kann. Im Westen des Plangebiets wird die vorhandene Grünfläche mit dem Baumbestand erhalten und kann als Garten genutzt werden.

 

Die Erschließung des Plangebietes erfolgt ausgehend von der Maybachstraße über einen bestehenden Stichweg. Die Gebäude auf den Grundstücken Flst. Nr. 2273/3 und 2273/4, können weiterhin über diesen Stichweg und die im Plangebiet festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen erschlossen werden.

 

Die für Bauvorhaben notwendigen Stellplätze können im Osten des Plangebiets nachgewiesen werden.

 

Das Plangebiet kann zur Versorgung mit Gas, Wasser, Strom und Telekommunikation und zur Entsorgung an die bestehenden Netze angeschlossen werden.

 

Ergebnisse aus den frühzeitigen Beteiligungen und Auswirkungen auf die Bebauungsplanung

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durch Aushang der Planunterlagen mit Gelegenheit zur Äußerung und zur Erörterung der Planung im Zeitraum vom 16.03.2020 bis 30.03.2020 durchgeführt.

Nachfolgend werden die wesentlichen Ergebnisse und die daraus erfolgten Änderungen am Bebauungsplanentwurf dargestellt. Im Detail wird auf die Anlagen 2 und 3 verwiesen.

 

Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 Abs. 1 BauGB)

Während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit ging eine Stellungnahme ein (siehe Anlage 3). Thematisiert wurden die vorübergehenden Einschränkungen durch die Baumaßnahme für Lieferverkehr im Umfeld und die Parkplatzsituation innerhalb und außerhalb des Plangebiets. Die Anregungen konnten im Rahmen der Abwägung beantwortet werden und sind teilweise im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt. Zur Regelung der Baustelleneinrichtung besteht keine planungsrechtliche Erfordernis. Die Genehmigung von notwendigen Stellplätzen für die Nutzung im Plangebiet, wird im Rahmen der Baugenehmigung geprüft. Der Bebauungsplanentwurf sieht Flächen für Stellplätze vor.

 

Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden (gem. § 4 Abs. 1 BauGB)

Während der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gingen Stellungnahmen ein (siehe Anlage 2). Stellungnahmen gingen zu folgenden Themenschwerpunkten ein: Vorranggebiete für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte, Immissionsschutz (Thema Lärm), Natur- und Artenschutz, Wasserwirtschaft (Umgang und Beseitigung von Niederschlags-/Abwasser, Dachbegrünung), Eisenbahnanlagen (nicht betroffen), bestehenden und umverlegten Leitungen (Erdgas, Strom) sowie Hinweise zur Geologie, Geotechnik, Boden und Grundwasser. Die Anregungen konnten im Rahmen der Abwägung beantwortet werden und sind weitestgehend im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt (erforderliche Immissionsschutzmaßnahmen, Festsetzungen zum Natur und Artenschutz, Festsetzungen zum Umgang mit Niederschlagswasser, Festsetzung von extensiver Dachbegrünung, Aufnahme von Leitungsrechten sowie Hinweise zum Baugrund).

 

Weiteres Vorgehen

Die eingegangenen Stellungnahmen aus den frühzeitigen Beteiligungsschritten wurden von der Verwaltung geprüft (siehe Anlagen 2 und 3) und abgewogen. Soweit erforderlich wurden diese in den vorliegenden Entwurf des Bebauungsplans eingearbeitet. Mit dem vorliegenden Entwurf kann die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden durchgeführt werden. Als nächster Verfahrensschritt schließt sich danach die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen durch den Gemeinderat an. Werden keine Grundzüge der Planung berührt, kann der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan gefasst werden.

 

Hinweis Anlagen:

Der Sitzungsvorlage werden alle Gutachten beigefügt.

 

JA
NEIN	X