1. Die städtebaulichen Ergebnisse des Testentwurfs sowie die Auslobungsinhalte der Mehrfachbeauftragung werden zur Kenntnis genommen.

 

2. Die Verwaltung wird beauftragt, im Benehmen mit der Kreissparkasse Böblingen die Mehrfachbeauftragung für das zentrale Plangebiet des Sparkassenareals auf Grund­lage dieser Sitzungsvorlage vorzubereiten und durchzuführen.

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

 

Vorbemerkungen

Die bestehende Direktion wurde 1961 als Hauptstelle der damaligen Kreissparkasse Leon­berg errichtet und in den 1990er Jahre an die aktuellen Erfordernisse des Bankbetriebs angepasst und erweitert. Das durch weitere Zukäufe arrondierte Grundstück wird heute mit Parkplätzen und einem separaten S- Forum genutzt.

Die Kreissparkasse Böblingen plant nunmehr die grundlegende städtebauliche und funktio­nale Neuordnung im Bereich des bisherigen Standorts der Direktion Leonberg. Hierzu soll nach Abbruch der vorhandenen Bausubstanz ein attraktiv gestaltetes Quartier entstehen, bestehend aus einem neuen Direktionsgebäude mit S- Forum und einer ergänzenden Wohn­bebauung in mehreren Gebäuden. Für den privaten und öffentlichen Freiraum sollen prägen­de Elemente der vorhandenen Grünstruktur gesichert und ausgebaut werden. Zukunftsfähige Lösungsansätze im Bereich Nachhaltigkeit und Mobilität werden zentrale Bestandteile des Entwurfs.

 

Standortentwicklung Direktion Grabenstraße

Aktuell ist in Leonberg die Kreissparkasse an vier Standorten (Liegnitzer Straße, Poststraße, im Leo-Center und in der Grabenstraße) vertreten. Der zentrale Standort dient vermehrt als Anlaufstelle bei allen Spezialfragen rund um die Themen „Baufinanzierung“, „Immobilien“ sowie „Vorsorge- und Versicherungsberatung“.

 

Das Grundstück an der Grabenstraße am Rand der Leonberger Altstadt mit einer Gesamt­fläche von ca. 7.100 m² hat für die Sparkasse einen besondere Bedeutung: In dieser Lage sollen neue Gebäude geschaffen werden, welche das Grundstück der Kreissparkasse opti­mal nutzen und der Philosophie der Sparkasse, dem Verständnis von ganzheitlicher Kunden­beratung und dem Anteil am öffentlichen Leben entsprechen. Dieses Grundverständnis soll in der architektonischen und baulichen Gestaltung zum Ausdruck kommen. Dabei soll zum Einen ein neues Direktionsgebäude entstehen, in dem in gleichem Maße an Beratung sowie Betreuung der lokalen Kundschaft durch ca. 50 Kreissparkassen-Mitarbeitern (unveränderter Bestand) gearbeitet wird, zum Anderen soll die verbleibende Grundstücksfläche mit einem städtebaulich und standortverträglichen Wohnungsbau (in Form von Mietwohnungen) bebaut werden.

 

Quelle: LeoMaps Geodatenportal Leonberg (Abgrenzungsplan)

 

Die Grundstücke, Flst.Nr. 163, 164/4 und 164/15 befinden sich im Eigentum der Kreisspar­kasse Böblingen, bei den gelb eingefärbten Grundstücken handelt es sich um städtische Flurstücke.

 

 

Bauleitplanung

Bauplanungsrechtlich gilt der Bebauungsplan „Ditzinger-/ Stuttgarter-/ Graben-/ Graf- Ulrich- Straße (Sonnenkreuzung)“ aus dem Jahr 1970. Die jetzige bauliche Entwicklung sowie der Vollausbau der Sonnenkreuzung sind in diesem Bebauungsplan baurechtlich  abgebildet. Der Bebauungsplan „Untere Burghalde“ aus dem Jahr 1985 regelt die Erschließung im Be­reich des Sonnenrains.

Die grundlegende Neuordnung erfordert eine neue Bauleitplanung, deren Grundlagen durch die Mehrfachbeauftragung geschaffen werden sollen.

 

Verkehrskonzept „Sonnenkreuzung“

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 02.07.2019 die Ergebnisse der verkehrlichen Machbarkeitsstudie zur Sonnenkreuzung (vgl. SV 2019/ 136-001) zur Kenntnis genommen und die Verwaltung u.a. zu einer schrittweisen Umsetzung beauftragt. Der vorliegenden Aus­lobung liegt die geringfügige „planerische Verschiebung“ des Kreuzungspunktes um bis zu 5 Meter Richtung Süden zugrunde. Damit ist eine erste Stufe einer baulich- funktionalen Opti­mierung des Verkehrsraums möglich. Außerdem wird der Bau einer Buswartebucht an der Grabenstraße planerisch projektiert, um die verkehrlichen Abläufe in Richtung Stuttgarter Straße zu verbessern. Dies erfordert ein Zurückspringen der zukünftigen Raumkanten von der Grabenstraße, was den Luftaustausch und den Lärmausgleich fördert.

Im Zuge der Vorbereitung der Auslobung erfolgte bereits eine erneute verkehrsplanerische Abstimmung zur Klärung der Verkehrsabläufe und der Zu- und Abfahrtsbereiche zu den Tief­garagen.

 

 

Ergebnisse Testentwurf Ackermann + Raff

Zur Klärung wesentlicher planerischer, ökologischer und ökonomischer Parameter für die städtebauliche Neuordnung wurde durch das Büro Ackermann+Raff (a+r Architekten GmbH) ein Testentwurf erstellt. Das erstellte Konzept (siehe Anlage) wird geprägt durch eine klare Verteilung von Nutzungen (Wohnbebauung und Sparkassengebäude), das als Solitär die prägnante Raumkante zwischen Graben- und Stuttgarter Straße besetzt. Die Qualität des Wohnens profitiert von der Lage im Übergang zur Burghalde. Bäume und Grünzäsuren glie­dern das Quartier und bilden grüne Frischluftschneisen in Ost- West- Richtung, die gleich­zeitig kurze Fußwegeverbindungen in die angrenzenden Wohnquartiere ermöglichen. Die geplanten Wohngebäude selbst sind gegenüber dem Bestand vom Straßenraum abgesetzt. Zwei der neuen Wohngebäude sind hofförmig um jeweils einen (Bestands-) Baum gruppiert. Die Gebäudevolumen sind mit Höhenversätzen gegliedert, wobei die Abstufungen von drei bis fünf Geschossen zur Quartiersmitte reichen. Im Bereich des Margarete- Stingele Wegs schließen sich drei- bis viergeschossige Bestandsgebäude an.

Quelle: Ackermann + Raff GmbH + Co. KG (Lageplan Machbarkeitsstudie KSK Leonberg)

Das neue Quartier wird sich, abgesehen von wenigen Kundenparkplätzen an der Stuttgarter Straße, durch 2 Tiefgaragen weitgehend autofrei darstellen mit Zu-/ Abfahrten, die an den jeweils äußeren Plangebietsrändern vorgesehen sind. Die zentrale Tiefgarage im Norden wird über zwei Geschosse geführt.

 

Quelle: Ackermann + Raff GmbH + Co. KG (Foto Arbeitsmodell)

 

Die Diskussion zu den Inhalten des Testentwurfs hat ergeben, dass die planerische Varianz für die südliche Teilfläche (Wohnbebauung) sehr begrenzt ist, insbesondere bei dem verpflichtend gewünschten Erhalt der prägenden Bestandsbäume; dies gilt auch für die Höhenentwicklung und Einbindung in die umgebende Bebauung.

 

Vor diesem Hintergrund empfiehlt die Verwaltung, das Planungs­konzept der drei geplanten Wohn­gebäude im Süden zu setzen und die Mehrfachbeauftragung auf den nördlichen Bereich mit dem ge­planten Sparkassengebäude mit angrenzender Wohnbebauung zu konzentrieren. Damit wird auch die Möglichkeit eröffnet, die Frei­flächenplanung und die städtebauliche Torbildung im Vor­feld des historischen Stadtein­gangs aus einem Guss zu ent­wickeln.

Quelle: Ackermann + Raff GmbH + Co. KG (Abgrenzungsplan Mehrfachbeauftragung Kreissparkasse Leonberg)

 

 

Verfahrensbeschreibung Planungsgutachten mit integrierter Mehrfachbeauftragung

Zur Gewinnung alternativer Planungsansätze soll durch die Kreissparkasse als Auslober in Anlehnung an die RPW BW eine sog. Mehrfachbeauftragung durchgeführt werden. Zur Ge­winnung geeigneter Büros erfolgte eine sog. Präqualifikation. Hierzu hat die Kreissparkasse Böblingen in einer Vorauswahl 33 qualifizierte Büros (Vorschläge Architektenkammer, Büros im Geschäftsgebiet der KSK Böblingen, Initiativbewerbungen) identifiziert, die zur Abgabe von Bewerbungsunterlagen aufgefordert waren.

 

Insgesamt haben 18 Architekturbüros ihre Bewerbungsunterlagen eingereicht. Drees & Som­mer wertete im Auftrag der Kreissparkasse die Bewerbungsunterlagen anhand der Kriterien aus. Folgende Architekturbüros wurden seitens Kreissparkasse Böblingen für die Mehrfach­beauftragung ausgewählt:

-         Auer Weber Assoziierte GmbH

-         HaascookzemmrichStudio2050 Freie Architekten PartG mbB

-         Riehle + Assoziierte GmbH + Co. KG.

 

Folgender Ablauf ist für die Durchführung des Planungsgutachtens vorgesehen:

-          Konstituierende Jurysitzung (Mitglieder sind noch zu definieren)

-          Versand der Wettbewerbsausschreibungsunterlagen

-          Schriftliche Rückfragen der Architekturbüros zulässig

-          Zwischenkolloquium

-          Abgabe der Pläne und des Modells

-          Jurysitzung mit Einzelpräsentation der Entwürfe

-          Beauftragung Planer.

 

Der Aufbau der Wettbewerbsausschreibung in Anlehnung an die RPW sieht wie folgt aus:

-          Teil I: Allgemeine Verfahrensbedingungen (Festlegung der Beteiligten durch KSK bis Ende Oktober; Verfahrensterminschiene muss noch definiert werden)

-          Teil II: Rahmenbedingungen zu Grundstück, Städtebau und Bauplanungsrecht (Abstimmungen mit Stadt Leonberg hierzu sind erfolgt)

-          Teil III: Raum- und Funktionsprogramm (wurde auf Basis der Nutzerworkshops von Drees & Sommer aufgestellt)

-          Teil IV: Anlagen (Pläne, Gutachten- sind weitestgehend beauftragt), Formblätter etc.)

 

 

Beschreibung Wettbewerbsaufgabe/ wesentliche Inhalte der Auslobung

Ausgehend von der städtebaulich hergeleiteten Abgrenzung des Wettbewerbsgebietes (s.o.) im nördlichen Bereich des Sparkassenareals, sieht die Sparkasse als Auslober vor, am Stand­ort Leonberg ein identitätsstiftendes, attraktiv gestaltetes Quartier zu schaffen. Die zukünftige Nutzung umfasst an der prominentesten Stelle den Neubau einer Direktion und ergänzende Wohnnutzungen auf den angrenzenden Grundstücksteilen. Um den öffentlichen Raum hochwertig und nutzerfreundlich auszubilden, sollen wesentliche Teile der vorhan­denen Grünstruktur gesichert und qualitativ ausgebaut werden. Ökologische Aspekte sollen dabei umfassend und langfristig im Entwurf abgebildet werden. Weiterhin sollen auch zukunftsfähige Lösungsansätze im Bereich Nachhaltigkeit und Mobilität ausgearbeitet werden und in den Entwurf einfließen.

 

Mit dem neuen Direktionsgebäude der Kreissparkasse in der Grabenstraße strebt der Aus­lober die erlebbare Öffnung hin zur Sonnenkreuzung und dem Zugang zur Altstadt an. Bar­rierefrei mit ebenerdigem Zugang, wird der Kunde/ Besucher in freundliche und zum Verwei­len anregende Räumlichkeiten gelangen. Nach und von außen soll das Gebäude Transpa­renz und die Offenheit ausstrahlen, die die Sparkasse im Verhältnis zu ihren Kunden pflegt.

 

Neben der Nutzung als Bankgebäude legt die Kreissparkasse Böblingen großen Wert auf die Integration des Gebäudes in das Stadtgefüge und das städtische Leben. Die Kreissparkasse hat sich deshalb ausdrücklich für die Nutzung der weiteren Grundstücksflächen für den Miet­wohnungsbau entschieden.

Mit der Durchmischung von Gewerbe und Wohneinheiten in unmittelbarer Nachbarschaft zur historischen Altstadt soll an diesem Standort städtisches Leben spürbar gemacht und reali­siert werden.

 

Das Wettbewerbsgebiet wird aufgeteilt in einen Realisierungsteil (Neubau der Sparkassen­direktion für 50 Mitarbeiter + S-Forum) und einen Ideenteil für die östlich angrenzende Wohn- und Gewerbenutzung. In einem weiteren Ideenteil wird die Gestaltung der Sonnenkreuzung auf Grundlage des Verkehrsgutachtens vom Büro Richter Richard abgefragt.

 

Die im Süden außerhalb des Wettbewerbsgebietes abgebildeten drei Wohnbaukörper wer­den als zukünftige Nachbarschaft gesetzt. Sie sind deshalb nicht Gegenstand des Wettbe­werbs. Der geforderte Anteil mit 25% bezahlbaren Wohnraums (in Form von Sozialmiet­wohnungen) wird in diesen drei Wohnungsbaukörpern gesetzt.

 

Das aktuell geltende Baurecht ist für die angestrebte Neubebauung nicht geeignet, weshalb ein neuer Bebauungsplan geschaffen werden soll, der sich inhaltlich am Ergebnis der Mehr­fachbeauftragung orientieren soll. Folgende Prämissen sind sowohl für die Mehrfachbeauf­tragung als auch für den späteren Bebauungsplan maßgebend:

-          Ausbildung eines Mischgebietes bzw. eines Allgemeinen Wohngebietes mit den einschlägigen Nutzungskennziffern nach §§ 17 ff. BauNVO

-          Intensive Dachbegrünung/ Begrünung der nicht überbauten TG- Decken

-          Beachtung der erhaltenswerten Baumstruktur/ Ergänzung durch Baumneupflan­zungen (z.B. zwischen den TG`s und in den Randbereichen) in Form von durch­gängigen Frischluftachsen

-          Stellplatznachweis für gewerbliche Stellplätze für Kunden, Mitarbeiter und Besucher des S-Forums gemäß Raumprogramm

-          1,0 Stpl./ WE sozialer Mietwohnungsbau, 1,25 Stpl./ sonstige Wohneinheiten

-          maximal vier- geschossige Bauweise, bei Nachweis der städtebaulichen Verträglich­keit zuzügl. eines weiteren, zurückgesetzten Staffelgeschosses

-          separate Tiefgarage für die Nutzungen im Wettbewerbsgebiet mit interner Unter­teilung für Gewerbe- und Wohnungsstellplätze.

 

Aufgrund der bestehenden Verkehrsbelastungen sind Überschreitungen der schalltechni­schen Orientierungs- und der lufthygienischen Grenzwerte zu erwarten. Vor diesem Hinter­grund sind bereits in der Planung entsprechende Überlegungen zur Frischluftzufuhr und zur Be-/Entlüftung des Gebietes anzustellen.

 

JA
NEIN	X

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung

Die Kosten für die Durchführung der Mehrfachbeauftragung und die Erstellung des Testent­wurfs trägt die Kreissparkasse Böblingen.