1. Der Gemeinderat nimmt Kenntnis von den Varianten 1 bis 3, den dazugehörenden Ausführungen und den jeweiligen Kostenschätzungen.

 

2. Der Gemeinderat entscheidet über die weitere Vorgehensweise.

 

 

Der Anlass dieser Vorlage sind die aktuell vorliegenden Gesamtkosten für den Neubau der Kita Nord. Die Kostenvorgaben des Gemeinderats aus der vorangegangenen Beschlussfassung sind, weitestgehend auf Grund von Baupreissteigerungen und Erhöhung von Raumflächen, nicht einzuhalten.

Im Folgenden wird erläutert, worauf sich die Kostensteigerung gründet.

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

An der nördlichen Kernstadt von Leonberg, „Ob der Oberen Burghalde“, wird beabsichtigt, den Neubau einer Kindertageseinrichtung mit 4 Gruppen zu erstellen. Der Neubau bietet in Summe Plätze für ca. 75 Kinder, ca. 65 Plätze für 3-6 Jährige und 10 Plätze für die u3-Betreuung (Krippenkinder bis zu 3 Jahren).

Weiterhin war geplant, den Bedarf von 5 Wohneinheiten mit dem Neubau abzudecken. Dabei sollte eine Wohnung als TapiR-Wohnung ausgebaut und genutzt werden. (TapiR: Tagespflege in anderen geeigneten Räumen).

Ziele der Maßnahme

Ziel der Maßnahme ist, die Deckung der Bedarfslagen für Kinderbetreuung der nördlichen Kernstadt von Leonberg sowie der nördlichen Wohnlagen des Ramtel.

Ein weiteres Ziel ist die Schaffung von Wohnraum.

Sachverhalt/Sachstand

Mit der Vorlage 2018/082 und durch Beschlussfassung des Gemeinderates vom 19.06.2018 für eine 4-gruppige-Kindertageseinrichtung mit Wohnen wurde der Beauftragung des Architekturbüros ARP Architektenpartnerschaft Stuttgart, auf der vorliegenden Planung aus dem VgV-Verfahren, zugestimmt.
Mit der Vorlage 2018/164 und Beschlussfassung vom 19.09.2018 und 25.09.2018 wurde der Beauftragung von weiteren erforderlichen Fachplanungs- und Beratungsleistungen an verschiedene Ing.-Büros auf Basis der HOAI zugestimmt.

 

Weiter sollte eine maximale Kostengrenze von brutto 600.000,- € pro Kindertagesstätten-Gruppe sowie maximal brutto von 2.500,- € pro Quadratmeter für die Wohnungen, angestrebt werden.

 

Parallel zum Verfahren für den Neubau der Kita Nord lief das Bebauungsplanverfahren, Vorlage 2018/201, Bebauungsplan "Ob der Oberen Burghalde - KiTa Nord". In diesem Zusammenhang gab es Einsprüche von Anwohnern und Nachbarn. Daraufhin erfolgte ein Ortstermin mit einigen Anwohnern.

Vor diesen Hintergründen wurde eine Variantenuntersuchung veranlasst.

 

Variante 1: bisherige Planung des Büros ARP (Variante 1), 4-gruppige-Kita mit Wohnen

 

-          Neubau einer 4-gruppigen Kindertageseinrichtung, mit Küchenbereich im EG, einem Aufzug über alle 3 Geschosse (einschließlich Wohngeschoss) und einem Wohngeschoss im OG.

-          Grundriss Eingangsgeschoss (EG),
Haupterschließung zentral über die Obere Burghalde,
Küchenbereich mit Anlieferung, Leitungs- und Elternbüro sowie Personalräume,
2 Gruppenräume mit den dazugehörenden Nebenräumen, WCs und Waschräumen,
der Spielflur ist als Mehrzweckflur wie z.B. Anmeldung und zusätzlicher Werkbereich nutzbar.

-          Grundriss Gartengeschoss (GG),
2 Gruppenräume für Kleinkindgruppen mit den dazugehörenden Schlaf- und Nebenräumen, WCs und Waschräumen, der Spielflur ist als Mehrzweckflur ausgebildet und kann z.B. als Essplatz genutzt werden.

-          Herstellung der notwendigen Außenspielflächen,
Betreten der Außenspielflächen ist, durch die Hanglage, über beide Ebenen möglich
(EG und GG).

-          Neuanlage von 35 Parkplätzen an der Nord-Westseite der Grundstücksfläche, Ausweisung der notwendigen Mitarbeiterparkplätze auf eigenem Grundstück, aktuell wird baurechtlich von 4 Parkplätzen für die MA ausgegangen.
 

-          Grundriss Obergeschoss (OG) mit 5 Wohneinheiten,
Erschließung der Wohnungen über ein separates Treppenhaus an der Nordseite,
3 x 2-Zi-Whg, 1 x 4-Zi-Whg, 1 x 3-Zi-Whg Nutzung als TapiR geplant.

-          Herstellung durch LBO geforderten Außenspielfläche für die Wohnungen an der Westseite des Gebäudes.

-          Ausweisung der notwendigen Parkplätze (1,5 Stellplätze pro Wohnung) in Summe 8 Parkplätze, auf der Neuanlage der 35 Parkplätze an der Nord-Westseite.
Ausweisung der notwendigen Parkplätze auf eigenem Grundstück erforderlich.

Die Grobkostenschätzung (Preisindex Quartal III/2018, Stand 04/2019) des Büros ARP Architektenpartnerschaft Stuttgart sieht für Variante 1 folgende Kosten (brutto) vor: Kosten nach DIN 276, KGR 300 – 700

Kosten Variante 1:
4 – gruppige Kita über 2 Geschosse (EG und GG)   ca. 4.072.400,-- €
5 Wohneinheiten im OG mit einer TapiR-Gruppe            ca. 1.643.000,-- €

Gesamtkosten (brutto inkl. NK)     ca. 5.715.400,-- €

 

Variante 2: 4-gruppige-Kita ohne Wohnen

 

-          Neubau einer 4-gruppigen Kindertageseinrichtung, die Fläche der Kita bleibt weitestgehend gleich zur Variante 1, mit Küchenbereich im EG und einem Aufzug über beide Geschosse.
Durch den Entfall der Wohnungen entfällt die TapiR-Nutzung.

-          Grundriss Eingangsgeschoss (EG),
An der Stelle des ehemaligen Treppenhauses für die Wohnungen, an der Nordseite des Gebäudes, wurde eine zweite Eingangssituation eingeplant. Diese Eingangssituation liegt näher zur Stuttgarter Straße und kann die Personen aus dieser Richtung empfangen.
Weiter ist der Eingang über die Obere Burghalde (gebäudemittig) immer noch möglich.
Durch den Entfall der Wohnungen wird nur noch ein Treppenraum benötigt. Der Küchenbereich befindet sich weiterhin im EG mit Anlieferungsmöglichkeit.
Die Anordnung und Aufteilung der weiteren Räume ist vergleichbar mit Variante 1.

-          Grundriss Gartengeschoss (GG),
Die Anordnung und Aufteilung der Räume im GG ist weitestgehend unverändert zu Variante 1. Die Flure in beiden Geschossen sind vergleichbar mit Variante 1.
Eine Mehrzwecknutzung der Flure wäre grundsätzlich gut möglich, der zusätzliche Werkbereich ist ebenfalls noch vorhanden. Im Mehrzweckflur GG, könnte der Bedarf einer „Kinderküche“ abgedeckt werden.
 

-          Durch die Ausbildung der Flure als Spielflure für Mehrzwecknutzung könnte ein Überhang von Kindern untergebracht werden. Die Deckung des Betreuungsbedarfs könnte dadurch, trotz Entfall des TapiRs, gewährleistet werden.

Außerdem entsprechen die erweiterten Flächen der Konzeption als zertifizierte Bewegungskindertagesstätte. Die pädagogische Ausrichtung wurde in Zusammenarbeit mit dem SV Leonberg/Eltingen e.V. vereinbart.
 

-          Herstellung der notwendigen Außenspielfläche, wie in Variante 1.

-          Ausweisung der notwendigen Mitarbeiterparkplätze, wie in Variante 1.
 

-          Entfall der Herstellung des LBO-Spielplatzes durch Entfall der Wohnungen.

-          Entfall der Herstellung der 8 Parkplätze durch Entfall der Wohnungen.

Die Grobkostenschätzung (Preisindex Quartal III/2018, Stand 04/2019) des Büros ARP Architektenpartnerschaft Stuttgart sieht für Variante 2 folgende Kosten (brutto) vor: Kosten nach DIN 276, KGR 300 – 700

Kosten Variante 2:
4 – gruppige Kita über 2 Geschosse (EG und GG)
Gesamtkosten (brutto inkl. NK)     ca. 4.016.100,-- €
 

Variante 3: 4-gruppige-Kita ohne Wohnen, mit Reduzierung der Flächen der Kita

 

-          Neubau einer 4-gruppigen Kindertageseinrichtung, mit Küchenbereich im EG und einem Aufzug über beide Geschosse, analog Variante 2.

-          Die Aufteilung und Anordnung der Räumlichkeiten ist ähnlich der Grundrisse zur Variante 2.

-          Auf Grund des Entfalls der Wohnungen und im Hinblick auf Kostenreduzierung wurde das Gebäude soweit wie möglich verschlankt.

Im Wesentlichen wurden die Verkehrsflächen reduziert.
Die kompletten Flure, welche als Mehrzweckflure in Variante 1 und 2 geplant waren (als Spielflur, für Essenszwecke usw.) sind auf das gesetzlich vorgeschriebene Maß reduziert worden. Somit wäre eine Mehraufnahme von Kindern (Kompensation des entfallenen TapiRs) und daher eine Deckung des Betreuungsbedarfs nicht mehr möglich.
Durch die Flächenreduzierungen könnte das Gebäude (im Vergleich zu Var.2) in Länge und Tiefe verkleinert werden.
Die restlichen Anforderungen sind vergleichbar mit Variante 2.

Die Grobkostenschätzung (Preisindex Quartal III/2018, Stand 04/2019) des Büros ARP Architektenpartnerschaft Stuttgart sieht für Variante 3 folgende Kosten (brutto) vor: Kosten nach DIN 276, KGR 300 – 700

Kosten Variante 3:
4 – gruppige Kita über 2 Geschosse (EG und GG), Flächenreduzierte Variante
Gesamtkosten (brutto inkl. NK)     ca. 3.828.000,-- €

 

Gesamtzusammenstellung über alle Varianten:
 

	Ursprungsvariante/ Variante 1 Kita 4 Gruppen mit Wohnen	Variante 2 Kita 4 Gruppen ohne Wohnen mit Mehrzweckfluren	Variante 3 Kita 4 Gruppen ohne Wohnen, optimierte Flächen ohne Mehrzweckflure
	Kita 4 Gruppen NRF 1.090 m² BGF 1.340 m²	Kita 4 Gruppen NRF 1.118 m² BGF 1.311 m²	Kita 4 Gruppen NRF 1.005 m² BGF 1.152 m²
Baukosten	2.843.900,-- €	2.798.900,-- €	2.648.400,-- €
Außenanlagen	264.000,-- €	264.000,-- €	264.000,-- €
Ausstattung	150.000,-- €	150.000,-- €	150.000,-- €
Nebenkosten	814.500,-- €	803.200,-- €	765.600,-- €
Zwischensumme	4.072.400,-- €	4.016.100,-- €	3.828.000,-- €
	Wohnen im OG NRF 535 m², BGF 685 m² WFL 375 m²	entfällt	entfällt
Baukosten	1.274.400,-- €
Außenanlagen	40.000,-- €
Nebenkosten	328.600,-- €
Zwischensumme	1.643.000,-- €
Gesamtsumme	5.715.400,-- €	4.016.100,-- €	3.828.000,-- €

(NRF – Netto-Raumfläche, BGF – Brutto-Grundfläche, WFL – reine Wohnfläche)

 

Ein Kostenansatz für Erschließungs- und Parkplatzkosten, ist in der o.g. Aufstellung nicht enthalten.

 

Zusammenfassung:

Angestrebte Kostenobergrenze Wohnen:

Die angestrebte Kostenobergrenze für Wohnungen beträgt 2.500,-- €/m²,
(Annahme: Bruttokosten, inkl. Nebenkosten, inkl. Außenanlagen, exkl. Parkplätze und Verkehrswege).

 

Die Kosten für die Wohnungen liegen beim bisherigen Planungsstand (Entwurfsplanung und Kostenschätzung) bei ca. 4.380,-- €/m² reine Wohnfläche. Dies entspricht einer Überschreitung von ca. 75%.

 

Angestrebte Kostenobergrenze Kita:

Die angestrebte Kostenobergrenze pro Gruppe für Kindertageseinrichtungen beträgt 600.000,-- €/Gruppe, (Annahme: Bruttokosten, inkl. Nebenkosten, inkl. Ausstattung und Außenanlagen Kita, exkl. Parkplätze und Verkehrswege).

 

Die Kosten für die Kindertageseinrichtung liegen beim bisherigen Planungsstand (Vorentwurfsplanung und Grobkostenschätzung) zwischen
ca. 960.000,-- € bis ca. 1 Mio. €/Gruppe, dies entspricht einer Überschreitung von ca. 65%.

 

Wie vorgenannt dargestellt, liegen die aktuellen Kostenschätzungen (Bruttokosten, inkl. NK, Ausstattung und Außenanlagen, exkl. Parkplätze und Verkehrswege) aller genannten Varianten außerhalb der angestrebten Kostenobergrenzen.

 

Die angestrebten und vom Gemeinderat vorgesehenen Kostenobergrenzen können nach Ermittlung der Grobkosten durch das Architekturbüro und der Fachingenieure auf Basis von aktuell ausgewerteten Bauvorhaben nicht bestätigt werden.

 

Die Gründe für die Kostenüberschreitungen sind:
 

-          Baupreissteigerungen innerhalb der letzten 3 Jahre ca. 25% (die letzte abgerechnete Kita wurde 2015 fertiggestellt, Beauftragungen ca. 2012/2013).

-          Die Flächenanforderungen des KVJS für eine 4-gruppige Kita wurden Mitte 2018, gegenüber den ausgeschriebenen Flächen im VgV Verfahren in 2017/2018 um ca. 200 m² erhöht (Erhöhung der Schlaf- Sanitär- und Personalräume und des Kreativraumes, Spielflure zu Mehrzwecknutzung angedacht).

Mehr Raumbedarf in den Flursituationen welche als Mehrzweckraum nutzbar sind wie z.B. Anmeldungs- Essen- und Spielbereiche. Weiter stehen die Flure als Bewegungsfläche für die Neukonzeption der Kita als „Bewegungskita“ zur Verfügung.
 

-          Mehr Raumbedarf durch die Fluchtwegesituation (umlaufende Balkone zur Fluchtmöglichkeit nötig) aus dem Eingangsgeschoss, bedingt durch die topografische Lage im Hangbereich.

-          Durch die topografische Lage am Hang, sind die Außenanlagen mit mehr Aufwand abzufangen und zu gestalten.

 

-          Hoher Flächenbedarf bei den Wohnungen (der nicht in die Wohnfläche eingerechnet werden kann) durch eigenen Treppenraum über 3 Geschosse, eigene Technikzentrale, Abstellräume, Fahrradraum, Fluchtbalkone (nur bei Variante 1).

-          Durch die zusätzliche Wohnnutzung müssen zwei separate Technikzentralen getrennt voneinander geplant und umgesetzt werden (nur bei Variante 1).

 

 

Verifizierung der Kostenansätze mit bestehenden Projekten/Objekten:
 

Vergleich Kita Ezach III mit Kita Nord Variante 2:

Kita Ezach III   BJ 2015 NRF 650m²  brutto 3.250,- €/m²

(4 Gruppen, Küche, Aufzug, Massivbauweise)

 

Kita Nord (V2)   2019/2020 NRF 1.118m²  brutto 3.592,- €/m²

(4 Gruppen, Küche, Aufzug, Massivbauweise)

 

Die Quadratmeterkosten sind schlüssig und entsprechen bisherigen Bauvorhaben (unter Berücksichtigung der Preisindizes), allerdings ergeben sich durch die gestiegenen Flächenbedarfe vergleichsweise höhere Gesamtkosten.

 

Vergleich mit Wohnungsbau:

Laut Rückfragen bei Wohnungsbauunternehmen aus dem Umfeld Stuttgart, liegen aktuell die Bruttoherstellungskosten bei vergleichbaren Projekten pro m²/Wohnfläche im Durchschnitt bei ca. 3.000,- €.

Die Kostenschätzung für die Herstellung der Wohnflächen auf der Kita Nord liegen bei ca. 4.380,- €/m².

 

Zusammengefasst sind die Gründe hierfür, dass mit hohem Aufwand, kleine Einheiten mit komplett von der Kita getrennter Infrastruktur hergestellt werden müssen, sowie einem überdurchschnittlich hohen Anteil an Verkehrsfläche.

 

Wie oben bereits erwähnt, basieren die vorliegenden Kosten auf der Grundlage aktueller Kosten der planenden Architekten und Ingenieure der jeweiligen Fachdisziplinen. Im Rahmen der fortschreitenden Planung (aktuell ist die Planung in der Vorplanung LPH 2) wird seitens der Architekten, Ingenieure und des GM´s weiter versucht, die Kosten noch zu optimieren.

 

Die Verwaltung favorisiert die Variante 2

Weiteres Vorgehen

Auf Grund der notwendigen Klärung der vorgenannten Punkte, wurde die aktuelle Planung vorläufig nicht weiter verfolgt. Nach der Entscheidung des Gemeinderats für eine Variante werden umgehend die weiteren Planungsschritte eingeleitet.

Parallel zum Neubauverfahren der Kita Nord gehört auch das laufende Bebauungsplanverfahren „Ob der Oberen Burghalde –KiTa Nord“. Je nach gewählter Variante muss das Verfahren neu angepasst und/oder wieder aufgenommen werden.

 

Ziel ist es, möglichst zeitnah das Baugesuch einzureichen sowie die notwendigen Zeiträume für die kommenden Planungsschritte möglichst kurz zu halten.

Alternativen zum Beschlussvorschlag

 

	JA	x
	bei Variante 2
	NEIN
Kontierung				Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
Kindergarten Nord 7 3650 040 7001				2019	1.000.000,-- €	500.000,-- €	Neuveranschlagung in 2020
				2020	2.620.000,-- €	3.000.000,-- €	VE in 2019 i.H.v. 2.620.T€ veranschlagt
				2021		500.000,-- €
Förderung 7 3650 040 3001				2019	247.000,-- €	0 €	Aufgrund Verzögerung bei der Umsetzung ist Antragsstellung im aktuellen Programm nicht mehr möglich
				2020	247.000,-- €	240.000,-- €	Antragstellung erfolgt im Folgejahr, Antragstellung ohne TapiR
				2021	0 €	240.000,-- €	Antragstellung ohne TapiR