1. Die Ergebnisse der Mehrfachbeauftragung

    - Kennziffer 1001

    - Kennziffer 2002

    - Kennziffer 3003

    werden zur Kenntnis genommen (Anlage 2 zu SV 2019/091).

2. Überarbeitung des Entwurfs Kennziffer 3003 wird zur Kenntnis genommen (Anlage 3

    zu SV 2019/091).

3. Die städtebauliche Konzeption „Kennziffer 3003“ vom 02.04.2019 wird als

    städtebauliche Grundlage für das Bebauungsplanverfahren beschlossen (Anlage 3 zu

    SV 2019/091).

4. Die Abgrenzung zum Bebauungsplanentwurf „Östlich Brandenburger Straße“,

    Planbereich 06.03-9 in Leonberg-Warmbronn (Anlage 5 zu SV 2019/091) mit

    Begründung vom 20.03.2019 (Anlage 7 zu SV 2019/091) wird zur Kenntnis

    genommen.

5. Der Bebauungsplan „Östlich Brandenburger Straße“ und die Satzung über örtliche

    Bauvorschriften, Planbereich 06.03-9 in Leonberg-Warmbronn werden gemäß § 2

    Abs. 1 BauGB und § 74 LBO aufgestellt (Anlage 5 zu SV 2019/091).

6. Die Aufstellung erfolgt gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren.

7. Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der

    Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs.

   1 BauGB wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB abgesehen.

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

Die gewerbliche Nutzung auf dem Betriebsareal der Firma Keim Kunststoff GmbH auf den Flurstücken 242, 253 und 254, östlich der Brandenburger Straße in Leonberg-Warmbronn gelegen, wurde zwischenzeitlich aufgegeben. Der rechtskräftige Bebauungsplan „Stuttgarter Straße II“ mit Rechtskraft vom 06.04.1973 weist an diesem Standort gewerbliche Nutzungen aus. Aus städtebaulichen Gründen soll als Nachnutzung die gewerbliche Entwicklung nicht weitergeführt werden.

Die Firma iep Wohnen Bau GmbH hat das Areal der Fa. Keim Kunststoff GmbH erworben und plant die Entwicklung eines Wohnquartiers. Der Investor führte auf seine Kosten ein städtebauliches Gutachterverfahren durch, für welches in enger Abstimmung mit der Stadt Leonberg ein städtebauliches Konzept entwickelt wurde. Für das private Gutachterverfahren wurden städtebauliche Kennzahlen vorgegeben (SV 2018/068-002). Auf Grundlage des Gutachterverfahrens soll die erforderliche Bebauungsplanänderung durchgeführt werden.

Ziele der Maßnahme

Kommunale Begleitung der privaten Projektentwicklung einer brachfallenden Gewerbefläche mit der Nutzungsänderung für Wohnen auf der Grundlage städtebaulich verträglicher Kennzahlen für den Teilort Warmbronn. Auf Grundlage des privaten Gutachterverfahrens wird eine zusätzliche Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum in Leonberg-Warmbronn ermöglicht.

Sachverhalt/Sachstand

Die Wettbewerbsunterlagen wurden an drei Büros ausgegeben. Die Prüfung der Arbeiten erfolgte durch die HORNprojekt GmbH, Leonberg in Abstimmung mit der iep Wohnen Bau GmbH. Alle an der Prüfung Beteiligten waren zur Wahrung der Anonymität verpflichtet. Zum festgelegten Abgabetermin am 16.11.2018, 17.00 Uhr waren alle drei Arbeiten fristgerecht eingegangen. Bei allen drei Arbeiten waren die Anforderungen zur Wahrung der Anonymität eingehalten. Alle drei Büros haben die geforderten Leistungen vollständig erbracht.

 

Die Vorprüfung erfolgte nach folgenden Kriterien

1. Vollständigkeit der Leistungen

2. Leitidee des Entwurfs / Adressbildung

3. Einbindung in den städtebaulichen-freiräumlichen Gesamtkontext; Vernetzung mit der Umgebung

4. Städtebaulich und architektonische Qualität (Aufenthaltsqualität, Quartiersidentität, Freiraum- und Grünkonzept)

5. Funktionalität des (inneren) Erschließungskonzeptes und Parkierung

6. Städtebauliche Eckdaten und Vorgaben für den geförderten Wohnungsbau

7. Realisierbarkeit in zwei Bauabschnitten

8. Energieeffizienz und ökologische Ansätze

 

Prüfergebnisse

Die drei Arbeiten zeigen unterschiedliche Entwurfsansätze für die Entwicklung und Bebauung des Keim-Areals in Leonberg-Warmbronn auf.

Die Einbindung in das städtebauliche und freimraumplanerische Umfeld wird von den Entwurfsverfassern auf unterschiedliche Art gelöst. Vom eigenständigen Quartier bis zur Formulierung eines den Bestand ergänzenden Bausteins unter Berücksichtigung der städtebaulichen Übergänge wurden verschiedene Ansätze aufgezeigt.

Insgesamt kann festgehalten werden, dass die einzelnen Arbeiten bei der angestrebten BGF (5.900 m²) sehr eng beieinander liegen (5.763 m² bis 5.846 m²). Die geplanten Wohnflächen liegen zwischen 4.103 m² und 4.738 m². Beim geförderten Wohnungsbau liegen die Werte zwischen 22% und 30%.

Die Stellplatznachweise wurden überwiegend in Tiefgaragen geführt. Hierbei wurden die erforderlichen Behindertenstellplätze bzw. der erhöhte Stellplatzfaktor nicht von allen Arbeiten nachgewiesen. Der Nachweis der geforderten öffentlichen Stellplätze wurde von allen drei Büros erbracht.

Die Freiraumplanung zeigt bei allen Arbeiten den Anspruch an eine qualitativ hochwertige Ausgestaltung der privaten und halböffentlichen Grün- und Freiflächen. Die Bearbeitungstiefe und die Ausdifferenzierung der Grünflächen sind bei den drei Arbeiten unterschiedlich.

Auszüge aus den Wettbewerbsplänen der eingereichten Arbeiten sind der Anlage zu entnehmen.

 

Betrachtung der einzelnen Arbeiten

Die Arbeit Kennziffer 1001 erfüllt die geforderten städtebaulichen Vorgaben. Die sehr homogenen Gebäudekubaturen orientieren sich in ihrer Körnung an der östlichen Nachbarbebauung, dem Geschosswohnungsbau. Die Höhenentwicklung der Gebäude wurde der Topographie folgend angelegt. Das Quartier ist baulich klar gefasst und um eine Quartiersmitte gruppiert. Die Baukörper sind in ihrer Typologie einheitlich gehalten, sie bieten wenig Vielfalt im Wohnraumangebot und durchgängig drei Vollgeschosse. Es wurde kein Übergang zur kleinteiligen Bebauung im Süden ausformuliert. Der Entwurf zeigt eine schlichte Architektursprache und die Freiflächen sind wenig ausdifferenziert. Die Arbeit wird deshalb nicht zur Weiterverfolgung empfohlen.

Abbildung 1: Visualisierung Kennziffer 1001 

 

Die Arbeiten Kennziffer 2002 und Kennziffer 3003 sind nahezu gleichwertig und die städtebaulichen Kennziffern sind bei beiden Arbeiten ähnlich. Die Wohnfläche liegt bei der Arbeit Kennziffer 2002 bei rund 4.100qm (70% der Fläche) und bei Kennziffer 3003 mit rund 4.500qm (78% der Fläche) etwas höher, gleichwohl erzielt die Arbeit Kennziffer 2002 insgesamt 56 Wohneinheiten (davon 2 allgemein und 10 für Senioren gefördert) und Kennziffer 3003 52 Wohneinheiten (davon 9 allgemein und 10 für Senioren gefördert). Die Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 für gefördertes Seniorenwohnen ist bei beiden Arbeiten gegeben.

Abbildung 2: Visualisierung Kennziffer 2002

 

Beim Thema Gebäudekubatur finden sich bei der Arbeit Kennziffer 2002 unterschiedliche Gebäudekubaturen, welche die Körnung der Umgebung aufnehmen und in eine eigene Architektursprache übersetzen. Im Norden befindet sich ein Laubenganghaus, an der Brandenburger Straße findet Geschosswohnen statt, Punkthäuser sind im Nordosten und Reihenhäuser im Süden platziert. Es gibt wechselnde Geschossigkeiten, es entsteht eine eigene Quartiersebene, der Entwurf folgt insgesamt der Topographie.

 

Die Arbeit Kennziffer 3003 bietet ebenfalls vielfältige Gebäudetypologien mit wechselnden Geschossigkeiten, die sich bei der Dimensionierung, Ausrichtung und Höhe der Gebäudekubaturen an der Nachbarbebauung und der Topographie orientiert. Geschosswohnen und Punkthäuser liegen an der Brandenburger Straße, im Süden sind ein Doppelhaus sowie Reihenhäuser angeordnet.

Abbildung 3: Visualisierung Kennziffer 3003

 

In beiden Entwürfen wird das Quartier durch eine Baumreihe entlang der Brandenburger Straße gefasst, mit unterschiedlichen Platzräumen und vielfältigen Grünbereichen. Die Eingrünung der privaten Freiflächen im Erdgeschoss durch Heckenabschnitte bietet Sichtschutz und schafft Privatheit. Bei der Arbeit Kennziffer 2002 entsteht eine Quartiersmitte mit vielfältigen Grün- und Aufenthaltsbereichen. Bei der Arbeit Kennziffer 3003 stehen zusätzlich Mietergärten zur Verfügung.

Die fußläufige Erschließung zum autofreien Quartier und der gemeinsamen Tiefgarage erfolgt bei beiden Arbeiten über die Brandenburger Straße. Die Tiefgarage der Arbeit Kennziffer 2002 ist weitgehend als Ringerschließung geplant, wobei die Tiefgarage der Arbeit Kennziffer 3003 mit fünf Stichen erschlossen wird.

Die Fußwegeverbindung ist bei Arbeit Kennziffer 2002 über eine Treppe von der Brandenburger Straße durch Quartier vorgesehen, sowie über einen barrierefreien Zugang vom Schwalbenweg im Süden zu allen Gebäuden. Die Arbeit Kennziffer 3003 sieht eine Lieferzone mit Parkverbot an der Brandenburger Straße vor und schafft einen zentralen Quartierseingang, das gesamte Quartier ist barrierefrei.

Die Parkierung der Besucher bzw. der Öffentlichkeit erfolgt bei Arbeit Kennziffer 2002 über acht oberirdische Stellplätze am südlichen Quartiersrand, die Arbeit Kennziffer 3003 bietet elf oberirdische Stellplätze direkt an der Brandenburger Straße an.

 

Ergebnis aus dem Ortschaftsrat Warmbronn

Die Ergebnisse der Mehrfachbeauftragung wurden am 11.03.2019 im Ortschaftsrat Warmbronn nichtöffentlich vorgestellt (SV 2019/030nö). Die Arbeit Kennziffer 3003 wurde im Gremium mehrheitlich favorisiert und zur weiteren Bearbeitung empfohlen. Insbesondere wurden entsprechend der Empfehlung des Ortschaftsrats folgende Aspekte des Entwurfs überarbeitet:

Die beiden nördlichen Baukörper wurden aus Schallschutzgründen baulich zusammengefügt. Die Verbindung erfolgt durch ein mittiges Erschließungsgelenk, welches die Laubengänge verteilt und den Versatz der Baukörper reduziert. Der westliche Baukörper wurde um ein Geschoss erhöht und das Gebäude leicht verschoben. Ebenso wurde die Front nach Osten abgeschrägt und die Staffelgeschosse der Maisonette Wohnungen verändert.

Der Baukörper westlich des Quartiersplatzes wurde geringfügig nach Westen verschoben, das Staffelgeschoss wurde reduziert und von der West- und Südfassade abgerückt.

Der Baukörper westlich des Quartiersplatzes wurde in nördlicher Richtung verschoben.

Das bisher als Doppelhaus konzipierte Gebäude im Südosten wurde als wirtschaftlichen Überlegungen in drei Reihenhäuser umgewandelt und leicht nach Norden verschoben (siehe Abbildung 4).

 

Abbildung 4: Geänderte Planungen zum Wettbewerb

 

Anwendung des beschleunigten Bebauungsplanverfahrens

Der Bebauungsplan „Östlich Brandenburger Straße“ wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe über verfügbare umweltbezogene Informationen nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB sowie von der Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) nach § 4c BauGB abgesehen. Die Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB ist nicht anzuwenden.

Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor, weil der Bebauungsplan der Wiedernutzbarmachung von Flächen dient und weniger als 20.000 m² anrechenbare Grundfläche festgesetzt werden.

Durch den Bebauungsplan wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet.

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutz-zwecke von FFH-Gebieten oder europäischen Vogelschutzgebieten.

 

Erfordernis sowie Ziele und Zwecke der Planung

Die Erfordernis der Planaufstellung ergibt sich aus:

•                      der Wiedernutzbarmachung von brachgefallenen Gewerbeflächen für neue Wohnbaupotentiale auf Grundlage städtebaulich verträglicher Kennzahlen für den Teilort Warmbronn

•                      der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung der neuen Wohnbebauung, unter anderem von bezahlbarem Wohnraum in Leonberg-Warmbronn

 

Die allgemeinen Ziele und Zwecke des künftigen Bebauungsplans sind im Wesentlichen:

•                      eine Städtebaulich geordnete Nachverdichtung innerstädtischer Flächen

•                      der Realisierung von zusätzlichem Wohnraum in Form von unterschiedlichen Gebäudekubaturen

 

Lage und Abgrenzung des Plangebiets

Das Plangebiet „Östlich Brandenburger Straße“ umfasst ca. 0,57 ha. Es befindet sich auf dem ehemaligen Betriebsareal der Firma Keim Kunststoff GmbH auf den Flurstücken 242, 253 und 254, östlich der Brandenburger Straße in Leonberg-Warmbronn. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird in etwa wie folgt begrenzt:

im Norden:  durch Flst-Nr. 256/1

im Osten:  durch den Weg Flst-Nr. 255 bzw. Flst-Nr. 247

im Süden:   durch den Weg Flst-Nr. 237 sowie Flst-Nr. 238/5

im Westen:   durch die Brandenburger Straße, Flst-Nr. 241

Die genaue Abgrenzung und Lage des Geltungsbereichs ist aus dem Abgrenzungsplan ersichtlich (Anlage 5 zu SV 2019/091).

 

Vorbereitende Bauleitplanung

Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 als „Gewerbliche Baufläche (G)“ dargestellt. Der künftige Bebauungsplan ist damit gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Flächennutzungsplan ist deshalb im Zuge der Berichtigung anzupassen.

Für den zu berichtigenden Bereich wird eine Wohnbaufläche ausgewiesen. Es handelt sich hierbei um die 13. Berichtigung des Flächennutzungsplans. Der zukünftig als Wohnbaufläche dargestellte Bereich fügt sich stimmig in das nähere Umfeld ein: Die gewerbliche Nutzung nördlich des Plangebiets bleibt bestehen. Östlich südlich des Plangebiets sowie westlich der Brandenburger Straße grenzen Wohnbauflächen an.

 

Städtebauliche Konzeption

Der Entwurf zeigt ein durchgrüntes Quartier mit eigenständiger Architektursprache sowie einer eine Vielfalt an Gebäudetypologien, die sich in unterschiedlichen Wohnungstypen fortsetzt. Überwiegend sind Geschosswohnungen in unterschiedlichen Baukörpern vorgesehen, zusätzlich vier Reihenhäuser im an der südwestlichen Grenze sowie drei Reihenhäuser im Südosten. Die Baukörper weisen dabei unterschiedliche Geschossigkeiten auf und werden durch Dachterrassen, unterschiedliche Fensterelemente sowie eingezogenene Loggien gegliedert.

Das Quartier folgt mit seinen Geschossigkeiten (II + D bis III + D) der Topographie und orientiert sich an der Nachbarbebauung im Westen (438,2 m bis 441,7 m ü.NN) bzw. im Osten (440,9 m bis 441,1 m ü.NN). Die Entwurfsverfasser planen differenzierte Wohnungsgrößen. Die Grundrisse zeigen vielfältige, teilweise flexible Typologien. Die dargestellten Flächen für Abstell- und sonstige Nebenräume reichen aus. Insgesamt sollen 54 Wohneinheiten entstehen.

Unterschiedliche Platzräume und Grün-qualitäten ermöglichen Identifikation und Nachbarschaften. Die vorgesehene Eingrünung der privaten Freiflächen im EG durch Büsche und Hecken bietet Sicht-schutz und schafft Privatheit. Zusätzlich stehen im Norden des Quartiers Mieter-gärten zur Verfügung.

Die Arbeit mit der Kennziffer 3003 soll dem folgenden Bebauungsplanverfahren zu Grunde gelegt werden.

 

Wesentliche, bereits vorliegende umweltbezogene Stellungnahmen

Folgende wesentliche umweltbezogene Stellungnahmen und Informationen für den Bebauungsplan „Östlich Brandenburger Straße“ liegen bereits vor:

1. Artenschutzrechtliche Habitatpotenzialanalyse „Bauvorhaben Brandenburger Straße 10-14“

Dipl.-Ing. (FH) Jochen Roos, Freier Landschaftsarchitekt, bdla

Dr. Miriam Pfäffle, Dipl.-Biol / roosplan Stadt- und Landschaftsplanung, Backnang, 25. Oktober 2018

2. Schalltechnische Voruntersuchung „Entwicklung ´Keim-Areal´“ 

Dr. Frank Gericke GmbH/ Modus Consult, Bruchsal, Januar 2018

 

Auf die Begründung zum Bebauungsplan, Kapitel Umweltbelange wird verwiesen (Anlage 7 zu SV 2019/091).

Weiteres Vorgehen

1. Weiterentwicklung des ausgewählten Entwurfs in Zusammenarbeit mit iep Wohnen Bau GmbH als Grundlage für das Bebauungsplanverfahren
2. Aufhebung des Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplanentwurf „Brandenburger-/ Dresdner Straße (ehemals Stuttgarter Straße II) - 1. Änderung“ SV 2019/061
3. Durchführung des Bebauungsplanverfahren nach den Maßgaben des Stadtplanungsamts
4. Abschluss des Städtebaulichen Vertrags mit dem Investor zur vertraglichen Fixierung sämtlicher städtebaulicher Belange, inklusive der Planungskosten und der wohnbaulichen Belange

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Erhalt der gewerblichen Nutzung an diesem Standort und keine Durchführung des Bebauungsplanverfahrens, somit ist keine Umsetzung der geplanten Innenentwicklung im Plangebiet möglich.

JA
NEIN	x

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
----	----	----	----	----

Der Beschlussvorschlag hat keine finanziellen Auswirkungen.