1. Der Bebauungsplanentwurf „Brühl-Anwand – 3. Änderung Vereinssportzentrum“ mit dem Entwurf der Satzung über örtliche Bauvorschriften, Planbereich 03.05-2/3, in Leonberg wird gebilligt. Maßgebend ist der Bebauungsplanentwurf mit Textteil vom 20.09.2018 und Begründung vom 20.09.2018 (Anlagen 2 – 6 zur Sitzungsvorlage 2018/213).
    
2. Der Bebauungsplanentwurf „Brühl-Anwand – 3. Änderung Vereinssportzentrum“ mit dem Entwurf der Satzung über örtliche Bauvorschriften sowie Begründung, Planbereich 03.05-2/3, in Leonberg wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB und § 74 LBO aufgestellt. Die Aufstellung erfolgt gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren. Maßgebend ist der Bebauungsplanentwurf mit Textteil vom 20.09.2018 und Begründung vom 20.09.2018 (Anlagen 2 – 6 zur Sitzungsvorlage 2018/213).
    
3. Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB abgesehen.
    
4. Der Bebauungsplanentwurf und der Entwurf der Satzung über örtliche Bauvorschriften sowie die Begründung vom 20.09.2018 mit Darstellung der Umweltbelange und die wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen werden nach §3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Ein wichtiger Grund für eine angemessene Fristverlängerung gem. § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB und § 4 Abs.2 Satz 2 BauGB liegt nicht vor.
    
5. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.
    
6. Der Flächennutzungsplan ist gem. § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen. (Anlage 7 zur Sitzungsvorlage 2018/213).
    
7. Die Verwaltung wird beauftragt, die notwendigen Verfahrensschritte zur Aufstellung des Bebauungsplans einzuleiten sowie für das Bebauungsplanverfahren erforderliche Gutachten einzuholen.
    
8. Die Verwaltung wird beauftragt, mit dem Verein nach Maßgabe der im Sachvortrag dargestellten Eckpunkte einen städtebaulichen Vertrag zur Sicherung der städtebaulichen Ziele und Übertragung der Verfahrenskosten abzuschließen.

 

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

Der SV Leonberg/Eltingen entstand durch die Fusion des TSV 1894 Eltingen  e.V. und der TSG Leonberg 1849 e.V. zum 01.01.2018. Der Verein hat heute knapp. 4.400 Mitglieder in 20 Abteilungen. Die Abteilungen bieten für alle Altersschichten Möglichkeiten im Leistungs-, Breiten- und Gesundheitssport an.

 

Voraussetzung für die Vereinsfusion war die Bündelung der Vereinsaktivitäten auf dem Gelände des bisherigen TSV 1894 Eltingen sowie die Modernisierung, Erweiterung und der Neubau eines Teils der dort bestehenden Sportanlagen und Gebäude. Hierfür müssen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen und der bestehende Bebauungsplan im Bereich des Neubauvorhabens geändert werden.

 

Das ehemalige Vereinsgelände des TSG Leonberg an der Jahnstraße hingegen, nördlich der Kernstadt, wird aufgegeben soll zukünftig einer wohnbaulichen Nutzung zugeführt werden.

Ziele der Maßnahme

Ziel der Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für den hierfür erforderlichen Neubau eines modernen Vereinssportzentrums am Standort der bestehenden Turn- und Festhalle des TSV-Eltingen an der Bruckenbachstraße, im Nord-westlichen Abschnitt des Vereinsgeländes.

 

Das geplante Bauvorhaben setzt den überwiegenden Abriss der bestehenden Gebäude mit Vereinsgaststätte voraus. Lediglich der unmittelbar zur Bruckenbachstraße gelegene Gebäudeteil mit Kleinsporthalle und Hausmeisterwohnung soll erhalten und saniert werden.

 

Der zu erhaltende Gebäudeteil an der Bruckenbachstraße wird im Osten ergänzt um:

-          eine zweiteilbare Dreifeldhalle als Ersatz für die beiden bestehenden Hallen der Vorgängervereine (Jahnhalle, Große TSV-Halle), die so stark sanierungsbedürftig sind, dass sich die Instandsetzung nicht mehr lohnt,

-          Eine Turnhalle mit feststehenden Turngeräten für die Turnabteilung,

-          Eine neue Geschäftsstelle des Vereins,

-          Ein SportVereinsZentrum, (SVZ) unterstützt durch den Württembergischen Landessportbund (WLSB) mit gerätegestützem Gesundheitsbereich, überdachten Sportflächen (Gymnastikräumen), Kommunikationsbereich (Emfang /Bistro), Verwaltungsbereich. Hier sollen flexible Sportangebote in den Bereichen des Individual-, Fitness-,Gesundheits-, und Reha-Sports in modernen ansprechenden Räumen angeboten werden.

 

Eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens ist auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts nicht möglich, so daß der bestehende Bebauungsplan „Brühl-Anwand“  geändert werden muss.

 

Zur Herstellung der städtebaulichen Ordnung ist daher für das Plangebiet die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans gem. §30 Abs. 1 BauGB erforderlich. Dieser wird im Verfahren nach  § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt.

 

Sachverhalt/Sachstand

Anwendung des beschleunigten Verfahrens

 

Der Bebauungsplan „Brühl-Anwand -3. Änderung Vereinssportzentrum“ wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Um­weltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe über verfügbare umweltbezogene Informatio­nen nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB sowie von der Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) nach § 4c BauGB abgesehen. Die Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB ist nicht anzuwenden.

 

Im beschleunigten Verfahren kann das Verfahren gestrafft und auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden verzichtet werden. Diese Option soll grundsätzlich wahrgenommen werden. Ein Scoping Termin mit den wesentlichen Behörden und Trägern öffentlicher Belange zur Erörterung der Planung und der Umweltbelange wurde am 13.07.2018 durchgeführt. Ein wichtiger Grund für eine angemessene Fristverlängerung gem. § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt nicht vor (vgl. Kap. 13).

 

Der Bebauungsplan dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen sowie der Nachverdichtung, es werden weniger als 20.000 m² anrechenbare Grundfläche festgesetzt. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor (vgl. Begründung, Kap. 1).

 

Erfordernis sowie Ziele und Zwecke der Planung

 

Die allgemeinen Ziele und Zwecke des künftigen Bebauungsplans sind im Wesentlichen:

-                      Schaffung qualifizierten Planungsrechts nach §30 Abs. 1 BauGB,

-                      Sicherung der Zukunft des fusionierten Sportvereins SV-Leonberg Eltingen,

-                      Stärkung des Sport- und Freizeitbereiches „Brühl-Anwand“,

-                      Förderung der sozialen Infrastruktur Leonbergs und des gesellschaftlichen Miteinanders.

-                      Festsetzung eines „Sonstigen Sondergebietes“ mit der Zweckbestimmung „Vereinssportzentrum,

-                      Ermöglichung einer  zeitgemäßen Sportinfrastruktur für ein attraktives Leistungsangebot des Vereins,

-                      Anpassung der überbaubaren Grundstücksflächen,

-                      Anpassung der zulässigen Höhen baulicher Anlagen,

-                      Berücksichtigung der wasserwirtschaftlichen Belange und des Klimaschutzes,

-                      Berücksichtigung der Belange des Natur- und Artenschutzes,

-                      Schaffung eines Umwelt- und landschaftsgerechten Übergangs zur Glemsaue mit Gewässerrandstreifen,

-                      Verbesserung der allgemeinen Lärmsituation,

-                      Aufwertung des Ortsbildes am südlichen Ortseingang Eltingens.

 

Lage und Abgrenzung des Plangebietes

 

Das Plangebiet befindet sich westlich innerhalb des ca. 2.5 ha großen Sportgeländes des TSV Leonberg/Eltingen e.V., Bruckenbachstraße 37, nördlich der Glems, am südöstlichen Rand des Ortsteils Eltingen.

 

Der Geltungsbereich (Gesamtfläche ca. 0.77ha) umfasst zur Gänze das Flurstück 6666/1 und in Teilen das Flurstück 6666 des östlich benachbarten Vereinsstadions.

 

Die genaue Abgrenzung und Lage des räumlichen Geltungsbereichs ergibt sich aus dem zeichnerischen Teil zum Bebauungsplan.

 

 

 

Vorbereitende Bauleitplanung

 

Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschafts­plan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 als Grünfläche für Sport und Spielanlagen, mit der Zweckbestimmung „Sporthalle“ festgesetzt. Dies entspricht im Grundsatz dem derzeitigen baulichen Bestand ebenso wie dem zukünftigen Vereinssportzentrum. Somit ist der Bebauungsplan zwar grundsätzlich gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, jedoch handelt es sich bei der bisher ausgewiesen Grünfläche um keine Baufläche im Sinne des § 1 Abs. 1 BauNVO. Der Flächennutzugsplan wird daher zur Klarstellung im Zuge der Planberichtigung gem. §13a Abs. 2 Satz 2 BauGB angepasst. (Anlage 7 zu SV 2018 / 213).

 

Beschreibung des Vorhabens

Die bestehenden baulichen Anlagen im Plangebiet werden, mit Ausnahme der kleinen Turnhalle sowie zugehöriger Hausmeisterwohnung abgebrochen. Auf der freigewordenen Fläche wird neu angebaut. Der sich daraus ergebende Gebäudekomplex setzt sich aus drei wesentlichen Bausteinen zusammen (von Ost nach West)

1. Eine zweiteilbare Dreifeldhalle sowie eine Turnhalle mit feststehenden Turngeräten, neuer Geschäftsstelle des Vereins, mitsamt Umkleiden, Sanitär und Nebenräumen die zum Stadion hin bei Sportveranstaltungen auch von außen genutzt werden sollen. Die Gebäudehöhe beträgt ca. 9.50 m.
2. Ein 3-geschossiges SportVereinsZentrum (SVZ), unterstützt durch den Württembergischen Landessportbund (WLSB), als zentraler Baustein mit Haupteingang zur gesamten Anlage, mit gerätegestützem Gesundheitsbereich, überdachten Sportflächen (Gymnastikräumen), Kommunikationsbereich (Emfang /Bistro), Verwaltungsbereich. Hier sollen flexible Sportangebote in den Bereichen des Individual-, Fitness-,Gesundheits-, und Reha-Sports in modernen ansprechenden Räumen angeboten werden. Mit einer Höhe von ca. 12.7 m ist dies der höchste Gebäudeteil.
3. Sanierung der bestehenden Turnhalle an der Bruckenbachstraße und Erhalt der bereits  sanierten Hausmeisterwohnung.

Eine Vereinsgastronomie ist nicht mehr vorgesehen. Die drei Bausteine sind baulich so miteinander verbunden, dass sie von Außen ablesbar bleiben und ein gegliedertes Gesamtvolumen entsteht. Der Hauptzugang erfolgt zukünftig von Südwesten her über eine, durch die Stellung der Baukörper gefasste, Platzsituation. Der Gewässerrandstreifen von 5m wird von jeglichen baulichen Anlagen freigehalten. Eine Dreieckige Fläche im Südosten wird aus Gründen des Klimaschutzes mit Bäumen begrünt. Retentionsmulden für unverschmutztes Oberflächenwasser sollen hier angelegt werden. Die Dachflächen sind zu 80 zu begrünen. Die Parkierung erfolgt zum kleineren Teil, an der Straße „Im Brühl“, auf dem Grundstück selbst (ca. 10 Stellplätze). Weitere 38 Stellplätze sollen südlich der Glems auf dem öffentlichen Großparkplatz nachgewiesen werden. Aufgrund der Lage im hochwassergefährdeten Bereich HQ extrem, werden bauliche und technische Maßnahmen zum Hochwasserschutz erforderlich. Bauliche Maßnahmen im Überschwemmungsgebiet HQ100 an der Glems sind nicht erforderlich/zulässig.

 

Begründung / Städtebauliche Konzeption

Die Städtebauliche Konzeption orientiert sich am geplanten Vorhaben (s.o.). Die Art der Nutzung wird als sonstiges Sondergebiet gem. § 11 Abs. 1 BauNVO festgesetzt, da das gewünschte Nutzungskonzept keine Entsprechung in den regulären Baugebietstypen gem. §§ 2-10 BauNVO findet. Die Art der zulässigen Nutzung ist auf das Vorhaben abgestimmt. Wesentlich sind dabei die Sportliche Nutzung durch den Verein, sowei der Auschluss von gewerblicher Nutzung und Außensportanlagen.  . Auf den Entwurf der Begründung vom 20.09.2018 zum Bebauungsplanentwurf mit Satzung über örtliche Bauvorschriften wird verwiesen. Die planerische Konzeption ist in Kapitel 6 der Begründung ausführlich dargelegt (Anlage 6 zu SV 2018 / 213).

 

Umweltbelange

Die Anforderungen hinsichtlich der Art und Weise der zu berücksichtigen Umweltbelange wurde im Vorfeld anlässlich eines Scoping-Termins mit den betroffenen Trägern öffentlicher  Belange abgeklärt.  Durch Fachgutachten zu den Themen Baugrund, Kampfmittel, Klima, Artenschutz und Hydrologie  wurden die entsprechenden Anforderungen an das Bauvorhaben ermittelt und soweit erforderlich per Festsetzung gesichert. Auf das Kapitel 9 Umweltbelange im Entwurf der Begründung vom 20.09.2018 zum Bebauungsplanentwurf mit Satzung über örtliche Bauvorschriften wird verwiesen (Anlage 6 zu DS 2018 / 213).

 

Wesentliche, bereits vorliegende umweltbezogene Stellungnahmen

 

[1]              Geotechnischer Bericht für den Neubau eines Sportparks in Leonberg Eltingen                (Flurstück Nr. 6666/1), Vees und Partner, Baugrundinstitut GmbH, Leinfelden-                                          Echterdingen, 14.06.2018 mit Änderungen vom 12.07. und 24.08.2018, beigefügt:

 

[2] Luftbildauswertung auf Kampfmittelbelastung Bruckenbachstraße, Sportpark Leonberg Leonberg Eltingen, Dr. K. Hinkelbein, Filderstadt,  24.08.2018

 

[3] Aussagen zu lokalklimatischen Auswirkungen der geplanten baulichen Änderung  des Sportparks Leonberg, Ingenieurbüro Lohmeyer GmbH & Co.KG, Karlsruhe  03.08.2018

 

              [4] Artenschutzrechtliche Habitatpotenzialanalyse, Leonberg, Sportanlage Bruckenbachstraße, Quetz, Gutachten Ökologie Ornithologie, Stuttgart, September 2018

 

[5]               Hydrologische und hydraulische Berechnungen im Bereich von Leonberg Eltingen: HQExtrem, Erläuterungsbericht, Wald + Corbe Consulting GmbH, Hügelsheim, August 2018

 

[6] Ergebnisprotokoll zum Scoping im Rahmen der Unterrichtung  der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB, Leonberg, 13.07.2018

 

Städtebaulicher Vertrag

Zur Sicherung der städtebaulichen Ziele und Übertragung der entstehenden Verfahrenskosten ist vor Auslegung des Bebauungsplanentwurfs mit dem Verein der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit folgenden Eckpunkten vorgesehen:

 

-            Verpflichtung zur Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplans
 

-            Übernahme der Kosten der städtebaulichen Planung sowie für die erforderlichen Fachgutachten und Fachplanungen
 

-            Sicherung von Gestaltungs- und Qualitätsstandards 
(Materialität und Gestaltung Fassaden, Dach- und Fassadenbegrünung,   Freiflächengestaltung, Pflanzmaßnahmen Bäume, Retention etc.)

Weiteres Vorgehen

-            Als nächster Verfahrensschritt des Bebauungsplanverfahrens folgen die Bekannt- machung im Amtsblatt und die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs für die Dauer eines Monats. Ein wichtiger Grund für eine angemessene Fristverlängerung gem. §3 Abs. 2 Satz 1 BauGB und § 4 Abs.2 Satz 2 BauGB, über die Monatsfrist hinaus, liegt nicht vor. Der vorliegende Bebauungsplan hat keinen erhöhten Schwierigkeitsgrad. Auf eine spezielle Bürgerinformationsveranstaltung, innerhalb der Auslegungsfrist, wird deshalb verzichtet.
 

-            Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit dem Verein zur Sicherung der städtebaulichen Ziele und Übertragung der entstehenden Verfahrenskosten.

 

 

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Die Beurteilung von Bauvorhaben erfolgt weiterhin auf Grundlage des bestehenden Bebauungsplans „Brühl-Anwand“. Ein Bebauungsplanverfahren würde nicht eingeleitet, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Neubauvorhaben des TSV-Leonberg Eltingen, würden nicht geschaffen.