1. Vom Stand der Vertragsverhandlung mit Conceptaplan GmbH wird Kenntnis genommen.
2. Die aktuelle Planung wird als Grundlage für die weitere Gebietsentwicklung beschlossen.

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Zur Entwicklung des Baugebiets „Berliner Straße“ hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 13.10.2020 beschlossen, ein Investorenauswahlverfahren (IAV) durchzuführen (vgl. SV 2020/237 und 2020/237-01). Am 15.04.2021 wurden hierzu die Eckpunkte des Verfahrens festgelegt (vgl. SV 2021/029). Im Rahmen der Preisgerichtssitzung am 20.01.2022 wurde eine Arbeit zur weiteren Bearbeitung empfohlen. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 08.03.2022 (vgl. SV 2022/028) dem Ergebnis des IAV zugestimmt und die Stadtverwaltung zu weiteren Verhandlungen mit dem 1. Preisträger, der Conceptaplan GmbH, beauftragt. Von Seiten des Investors wurde das Kaufinteresse und das Interesse an der Entwicklung des Wohngebietes bekundet. In den vergangenen Monaten fanden Abstimmungsgespräche zwischen Stadt und Investor statt.

 

Abbildung: Lageplan, Stand Wettbewerbsentwurf (Quelle: Conceptaplan Baubetreuungs- und Vertriebsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH / Bilger Fellmeth Part mbB Bierbaum.Aichele.landschaftsarchitekten / Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH)

 

1. Aktueller Stand der Planung

Der Wettbewerbsentwurf wurde unter Beachtung der Anregungen aus dem Auswahlgremium wie folgt konkretisiert.

Erweiterung Gemeinschaftsbereiche am Quartiersplatz

Das Angebot an Räumen zur gemeinschaftlichen Nutzung wird durch die Umwidmung eines Fahrradabstellraumes im Erdgeschoss von Bauteil D zu einem Gemeinschaftsraum von 137 m² auf 180 m² erweitert und sinnvoll ergänzt. Neben einem Co-Working-Space und einem Nachbarschaftstreff steht nun auch ein Raum für kleinere Gruppen, Besprechungen, private Feiern etc. zur Verfügung. Es entsteht ein schönes Gesamtensemble von Gemeinschaftsräumen, die den Gemeinschaftshof säumen und direkt an diesen angebunden sind. Zusammengeschaltet bilden sie einen optimalen Rahmen für gemeinsame Aktivitäten wie Hof- oder Quartiersfeste.

Abbildung: Grundriss Erdgeschoss, Stand Wettbewerbsentwurf (Quelle: Conceptaplan Baubetreuungs- und Vertriebsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH / Bilger Fellmeth Part mbB Bierbaum.Aichele.landschaftsarchitekten / Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH)

 

 

Abbildung: Grundriss Erdgeschoss, Stand 13.09.2023 (Quelle: Conceptaplan Baubetreuungs- und Vertriebsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH / Bilger Fellmeth Part mbB Bierbaum.Aichele.landschaftsarchitekten / Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH)

 

 

 

Höhere Transparenz des Innenhofs von Bauteil A (Atriumhaus) zum öffentlichen Raum

Der ursprünglich im Eingangsbereich gelegene Aufzug wurde in den Hof verschoben. Dadurch entsteht ein großzügigeres Entree zum Innenhof des Atriumgebäudes und ein besserer Sichtbezug zwischen dem Atrium und dem öffentlichen Quartiersplatz. Der eher private oder halböffentliche Charakter des Innenhofs soll jedoch erhalten bleiben.

Konkretisierung Freianlagenplanung

Die Freianlagen wurden vom Landschaftsplaner konkretisiert. Es wurde präzisiert und anhand von Projektbeispielen nachgewiesen, wie eine intensive Bepflanzung, auch mit großen Bäumen im Bereich der Tiefgaragenunterbauung, erfolgen kann. Weiterhin wurde die geforderte Spielplatzfläche genauer verortet und es wurden erste Gestaltungsideen für den Spielplatz integriert. Die konkrete Ausarbeitung eines Spielplatzgestaltungsplanes soll in einem nächsten Schritt mit der Spielplatzkommission der Stadt Leonberg abgestimmt werden.

 

Abbildung: Baumpflanzungen auf unterbauter Fläche (Quelle: Conceptaplan Baubetreuungs- und Vertriebsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH / Bilger Fellmeth Part mbB Bierbaum.Aichele.landschaftsarchitekten / Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH)

 

Architektonische Durcharbeitung der Grundriss- und Fassadenausbildung

Im weiteren Verlauf sind die Wohnungsgrundrisse zu überarbeiten: zum einen, um die Vorgaben der Landeswohnraumförderung bei den mietpreisgebundenen Wohnungen umzusetzen, zum anderen, um die Wohn- und Nutzungsqualität der Wohnungen sicherzustellen und das Wohnungsangebot an die veränderten Marktbedingungen anzupassen. Die Fassaden sollen in hoher Qualität und solitärer Weise ausdifferenziert werden. Diese Weiterentwicklung der Wettbewerbsplanung soll im Zuge der Bauantragsplanung erfolgen. Um sicherzustellen, dass die Grundzüge und Qualitäten des Wettbewerbsentwurfs gewahrt bleiben, verpflichtet sich der Vorhabenträger, die Bauantragsplanung vor Einreichung des Bauantrags dem Stadtplanungsamt zur Prüfung und Freigabe vorzulegen.

 

2. Anpassungen an verändertes Marktumfeld

Die politischen und wirtschaftlichen Veränderungen der vergangenen 18 Monate haben zu einem dramatischen Einbruch des Immobilienmarktes geführt. Gestiegene Energie-, Transport- und Materialkosten, eine historisch hohe Inflation und kräftige Lohnsteigerungen haben die Baukosten in die Höhe getrieben. Zudem ist die KfW-Effizienzhaus-Förderung weggefallen. Darüber hinaus machen stark gestiegene Zinsen den Erwerb von Immobilieneigentum für viele Menschen unerschwinglich. Aus diesen Gründen haben Investments in größere Immobilienbestände massiv an Attraktivität verloren und die Finanzierung von Projekten ist deutlich schwieriger und teurer geworden.

In die Projektkalkulation für die vorliegende Quartiersentwicklung müssen höhere Bau- und Finanzierungskosten eingestellt werden. KfW-Fördermittel, die in der Angebotskalkulation fest eingeplant waren, sind weggefallen. Zugleich muss mit niedrigeren Verkaufspreisen und einer stark reduzierten Verkaufsgeschwindigkeit gerechnet werden.

Um das Projekt trotz veränderter Marktbedingungen auf eine solide Basis zu stellen, sollen vorhandene wirtschaftliche Risiken in Abstimmung zwischen Vorhabenträger und Stadt durch folgende Maßnahmen reduziert werden:

Anpassung des Vertriebskonzeptes

Bislang war geplant, sämtliche Wohnungen im Einzelvertrieb an Eigennutzer oder Kapitalanleger zu veräußern. Durch die veränderte Marktsituation ist jedoch mit einer stark reduzierten Verkaufsgeschwindigkeit im Einzelvertrieb zu rechnen. Außerdem ist der Verkauf von geförderten oder frei finanzierten Mietwohnungen an private Kleinanleger weitgehend eingebrochen. Um dem zu begegnen, soll das Vertriebskonzept bzw. die Refinanzierung des Projektes angepasst und diversifiziert werden. Der Einzelvertrieb von Eigentumswohnungen soll auf die Häuser B (Haus am Park) und C (Turmhaus) beschränkt werden und gezielt auf Eigennutzer ausgerichtet werden. Die geförderten und frei finanzierten Mietwohnungen sollen in den Häusern A und D gebündelt und als Bestandsinvestition durchfinanziert werden – für den Eigenbestand oder für den Bestand von Partnerunternehmen.

Anpassung der Wohnungsgrundrisse

Die Grundrisse der mietpreisgebundenen/ geförderten Wohnungen sind nach den Vorschriften der Landeswohnraumförderung anzupassen. Insbesondere sind die Größenvorgaben für die einzelnen Wohnungstypen und Haushaltsgrößen einzuhalten. Darüber hinaus sollen auch die frei finanzierten Wohnungen möglichst kompakt geplant werden, um für Käufer und Mieter bezahlbare Angebote machen zu können.

Minimierung kalkulatorischer Risiken

Neben den oben genannten Belastungen der Kalkulation ergeben sich aus dem IAV und den Auslobungsbedingungen projektspezifische kalkulatorische Risiken, die die Wirtschaftlichkeit des Projekts zusätzlich belasten, im Schulterschluss zwischen Vorhabenträger und Stadt aber ausgeräumt werden können.

• In der Auslobung wird darauf verwiesen, dass bestimmte vom Vorhabenträger zu erbringende Leistungen ganz oder teilweise mit Sanierungsmitteln gefördert werden können. Im Vorfeld des Vertragsabschlusses soll verbindlich geklärt werden oder durch entsprechende Regelungen im Vertrag selbst abgesichert werden, ob und in welchem Umfang (Sanierungs-) Fördermittel für das Projekt zur Verfügung stehen.
• Auf dem Baugrundstück sind sulfathaltige Böden vorhanden, die im Falle einer Entsorgung auf Deponien enorme Mehrkosten verursachen. Auf die Sulfatbelastung wurde in der Auslobung zwar grundsätzlich hingewiesen. Eine zuverlässige Abschätzung der dadurch entstehenden Entsorgungsmehrkosten war auf Grundlage der Auslobungsunterlagen aber nicht möglich. Zudem wurde im Nachgang zum IAV bekannt, dass die Bodenbelastung durch einen früheren Auftrag von sulfathaltigem Erdreich von anderen Baustellen noch zusätzlich erhöht wurde.
  

Um das nach heutigem Kenntnisstand unkalkulierbare Kostenrisiko zu reduzieren, sollen ortsnahe Einbau- bzw. Verwertungsmöglichkeiten für den sulfatbelasteten Erdaushub zur Verfügung gestellt oder vermittelt werden.

• Aufgrund der aktuell sehr hohen Nachfrage im Holzbau, konnte bislang noch kein Holzbauer gefunden werden, der ausreichende Kapazitäten für die Realisierung hätte oder bereit gewesen wäre, ein Angebot für den Holzbau abzugeben. Für die Realisierung des Projekts ergeben sich daraus nicht nur erhebliche Abwicklungsprobleme. Aufgrund des extremen Ungleichgewichts von Nachfrage und Angebot ist darüber hinaus auch mit kaum kalkulierbaren Preisaufschlägen zu rechnen. Um dieses Kostenrisiko besser eingrenzen zu können, soll die genaue Definition des Umfangs von Holzbau im Projekt nachgeschärft und geringfügig angepasst werden. Die Häuser A (Atriumhaus) und C (Turmhaus) sollen beide in Holzhybridbauweise errichtet werden, d. h. mit einer massiven Tragkonstruktion innen und einer Holzbaufassade, wie dies im Wettbewerbsentwurf für das Atriumhaus bereits vorgesehen war. Im Turmhaus sollten ursprünglich auch die tragenden Innenwände und Geschossdecken ab dem Erdgeschoss in Holzbauweise errichtet werden, nicht jedoch der Erschließungskern. Diese sollen nun ebenfalls in Massivbauweise ausgeführt werden. An der Ausführung der Gebäude mit Holzfassade und dem äußeren Erscheinungsbild wird es dadurch keine Änderung geben.

Ersatz für subventionierten Eigentumserwerb (Schwellenhaushaltsmodell)

Im Rahmen des IAV wurde vom Vorhabenträger angeboten, ca. 10% der Wohnungen zu einem subventionierten Verkaufspreis zu veräußern, um so den Eigentumserwerb durch Schwellenhaushalte zu fördern. Durch die gestiegenen Zinsen haben sich die Belastungen für eine Immobilienfinanzierung in den vergangenen 18 Monaten jedoch in etwa verdoppelt. Damit ist es für Schwellenhaushalte mittlerweile nicht mehr möglich, Wohneigentum zu erwerben, auch wenn dies subventioniert wird. Daher wird als Ersatz angeboten, den Anteil mietpreisgebundener/ geförderter Mietwohnungen gegenüber dem Angebot um ca. 5% auf ca. 35% zu erhöhen. Somit würden im Projekt 10% mehr geförderte Wohnungen entstehen, als in der Auslobung gefordert.