1. Die Ergebnisse des Investorenauswahlverfahrens „Unterer Schützenrain“ werden zur Kenntnis genommen.

 

2. Die Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage der Empfehlungen des Preisgerichts mit dem 1. Preisträger in das Verhandlungsverfahren einzutreten.

 

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Auf Grundlage eines Präqualifikationsverfahrens wurde nach einer europaweiten Ausschreibung entsprechend den Beschlüssen des Gemeinderats ein Investorenauswahlverfahren durchgeführt, an dem sich 11 Investoren/ Planungsbüros (als Teams) der ursprünglich 15 ausgewählten Teams beteiligt haben.

 

Im Rahmen der Preisgerichtssitzung am 15.09.2022 wurde die Arbeit mit der anonymisierten Tarnzahl 1008 zur weiteren Bearbeitung und zu den weiteren Verhandlungen empfohlen. Sollten sich binnen angemessener Frist keine konkreten Ergebnisse abzeichnen, werden ergänzend die Verhandlungen mit dem 2. Preisträger (Tarnzahl 1006) aufgenommen.

 

Ziele der Maßnahme

Die Fläche „Unterer Schützenrain“ soll einer wohnbaulichen Entwicklung zugeführt werden. Ziele hierbei sind insbesondere:

• die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum,
• die Realisierung einer neuen Kindertageseinrichtung zur Deckung des Betreuungsbedarfs in der nördlichen Kernstadt,
• die Deckung des dringenden Bedarfs an Wohnbauflächen

 

Sachverhalt/Sachstand

 

1.1 Ziel des Investorenauswahlverfahrens

Die Lage am Ortsrand und dennoch gute Erreichbarkeit des Stadtzentrums machen die Bedeutung dieser Fläche für die Stadtentwicklung Leonbergs aus. Die Stadt Leonberg hat im Oktober 2020 beschlossen, für den Bereich ein Investorenauswahlverfahren mit Ideenteil durchzuführen, um so bestmögliche Ergebnisse für die zukünftige Bebauung des Areals zu erzielen. Mit dem Verfahren wird ein Investor gesucht, welcher das Grundstück kauft und bebaut, um die Wohnungen oder ganze Gebäude an die Endnutzer zu vermieten oder zu verkaufen.

 

Gegenstand des Investorenauswahlverfahrens ist die Neuschaffung eines Wohnquartiers im Unteren Schützenrain, am nördlichen Stadtrand von Leonberg gelegen. Gewünscht ist die Entwicklung eines lebendigen Wohngebiets für vielerlei Zielgruppen und möglichst alle Einkommensgruppen. Ergänzend zum Wohnungsbau ist auf dem Grundstück als Ideenteil die Integration einer viergruppigen Kindertageseinrichtung in das Planungskonzept vorgesehen. Um einen harmonischen, landschaftsplanerischen und gestalterischen Übergang zum Stadtrand zu erhalten, ist die verbleibende Fläche des Ideenteils abzüglich der Erschließungsanlagen qualitätvoll mit Begrünung zu beplanen.

 

Das Plangebiet ist der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen.

 

 

Als Instrumentarium zur Gewinnung von Plankonzepten und Inverstoren/ Projektentwicklern wurde ein Investorenauswahlverfahren als nichtoffenes Verfahren mit vorgeschalteter Präqualifikation durchgeführt.

 

Ziel der jetzt abgeschlossenen Phase 2 des Investorenauswahlverfahrens war die Entstehung eines gelungenen Quartiers am Ortsrand. In diesem Zusammenhang wurde auch die Kaufpreisvorstellung für die geplante Entwicklungsmaßnahme abgefragt.

 

1.2 Ablauf des Verfahrens

Folgender Zeitplan lag der bisherigen Projektentwicklung zugrunde:

04.04.2022 Veröffentlichung der Präqualifikationsunterlagen

03.05.2022 Abgabe der Bewerbungsunterlagen mit Referenzen für die Präqualifikation

23.05.2022 Zu- und Absagen der Teilnehmer

25.05.2022 Versand der Auslobung und der Modelle

10.08.2022 Abgabe der Konzepte

31.08.2022 Abgabe der Modelle

15.09.2022 Sitzung des Auswahlgremiums

 

Insgesamt wurden 11 Arbeiten vollständig abgegeben, die alle nach formaler Prüfung im Wettbewerb zugelassen wurden. Diese Arbeiten sind in einem Vorprüfbericht (Stand 07.09.2022) dokumentiert, welcher als Anlage dieser Vorlage beigefügt ist.

 

Im Rahmen der Sitzung des Auswahlgremiums am 15.09.2022 wurde die Arbeit mit der anonymisierten Nummer 1008 zur weiteren Bearbeitung und für die weiteren Verhandlungen empfohlen.

 

 

1.3 Beurteilungskriterien

Zur Entscheidungsfindung durch das Auswahlgremium wurden folgende Kriterien zur Beurteilung herangezogen:

• Städtebauliches und freiraumplanerisches Konzept,
• Nutzungskonzept,
• ökologische, stadtklimatische und energetische Aspekte,
• gestalterische Aspekte,
• Innovation und Zukunftsfähigkeit,
• Schaffung und Integration bezahlbaren Wohnraums.

 

1.4 Gesamtbewertung

Die Bewertung der Konzepte durch das Auswahlgremium wurde in der Gesamtbewertung des Verfahrens nach der Sitzung mit 80 % gewichtet. Innerhalb der Wertung des Konzeptes mit 80 % wurden die eingereichten Wettbewerbsbeiträge mit Punkten gemäß Platzierung des Auswahlgremiums bewertet. Die Empfehlung des Auswahlgremiums wurde nach der Sitzung wie folgt gewürdigt:

 

1. Platz in der Auswahlgremiumssitzung 100% der maximalen Punktzahl

2. Platz in der Auswahlgremiumssitzung 75% der maximalen Punktzahl

3. Platz in der Auswahlgremiumssitzung 50% der maximalen Punktzahl

 

Gemäß der Sitzung des Auswahlgremiums gibt es einen 1., 2. und 3. Platz. Neben den Ergebnissen des Auswahlgremiums wurde der Kaufpreis mit 20 % gewichtet.

 

Kriterium Gewichtung

Konzept 80 %

Kaufpreis 20 %

Summe 100 %

 

Nach Auswertung des weiteren Kriteriums „Kaufpreis“, stellt sich die abschließende Rangfolge wie folgt dar:

 

1. Platz: 1008 – Sieger des Verfahren

Investor: Weisenburger Projekt GmbH, Karlsruhe

Architekten: Werkgemeinschaften HHK Architekten GmbH, Stuttgart

Landschaftsarchitekten: Jedamzik+Partner Landschaftsarchitekten, Stuttgart

Stadtplaner: mbpk Architekten und Stadtplaner GmbH BDA DWB, Freiburg

 

2. Platz: 1006

Investor: ZBI Fondsmanagement GmbH, Erlangen

Architekten: Peter W. Schmidt Architekten GmbH, Pforzheim

Landschaftsarchitekten: von K GmbH Landschaftsarchitektur, Ostfildern Nellingen

 

3. Platz: 1004

Investor: D&S Diringer & Scheidel Wohnbau GmbH, Mannheim

Architekten: blocher partners, Stuttgart

Landschaftsarchitekten: Pfrommer + Roeder Freie Landschaftsarchitekten BDLA IFLA, Stuttgart

 

1002; außerhalb der Ränge,4. Platz, keine Bepunktung.

Investor: Siedlungswerk GmbH Wohnungs- und Städtebau, Stuttgart

Architekten: becker+haindl architekten.stadtplaner PartGmbB, Stuttgart

Landschaftsarchitekten: Norbert Haindl Landschaftsarchitekt, Wemding

 

 

1.5 Einzelbewertung 1. Platz: Arbeit 1008

 

Das Auswahlgremium empfiehlt der Ausloberin im weiteren Verlauf des Verfahrens mit den Verfassern des 1. Platzes in Verhandlungen zu treten. Dabei sollen die im Wertungsrundgang diskutierten Kritikpunkte und Anregungen angesprochen und im weiteren Verlauf der Vertragsgespräche berücksichtigt werden.

 

Erläuterungen zum 1.Platz:

 

Die Verfasser entwerfen ein dichtes Wohnquartier, das dadurch besticht, dass die von Osten ankommenden Vegetationsstrukturen des Biotops in eine Folge grüner Zimmer übergeleitet werden. Begleitet werden diese inneren Grünräume durch wechselnde Bautypologien. Im Norden an der Feuerbacher Straße übernehmen sehr klar konzipierte Winkelhäuser den Schallschutz und bilden mit Vor- und Rücksprüngen einen maßstäblichen Ortseingang. In der Quartiersmitte liegen quadratische Baukörper, die sowohl die Kita mit aufgesattelter Seniorenwohngemeinschaft als auch Wohngebäude des Realisierungsteils enthalten. Im südlichen Ideenteil vermitteln längliche maßstäbliche Reihenhauszeilen gut zwischen Gebäudebestand und Neubaugebiet.

 

Die Arbeit besticht durch maßstäbliche, ineinander übergehende Höfe, die zur Raumbildung beitragen und auch landschaftsarchitektonisch überzeugen. Qualität und Wohnatmosphäre werden durch die Höhenstaffelung von zwei bis vier Geschossen verstärkt. Die Grundrisse der beiden nördlichen Winkelhäuser garantieren, dass die Lärmbelastung durch Treppenhaus, Aufzug und Küchen abgeschirmt wird. Eine konsequente Orientierung der Aufenthalts- und Schlafbereiche zu den ruhigen Innenhöfen verspricht einen hohen Wohnwert. Dachgärten im obersten Geschoss stehen teilweise der Hausgemeinschaft zur Verfügung. Allerdings erscheinen hier sowohl die Größe wie auch die Trennung der Gemeinschaftsbereiche von den privaten Flächen noch nicht optimal ausbalanciert.

Der geforderte Anteil an Sozialmietwohnungen wird leicht übertroffen. Darüber hinaus werden 11% preisgedämpftes Wohneigentum angeboten.

 

Die Aufnahme des „Hasenbrünnele“ in das Freiraumkonzept wird ausdrücklich gelobt. Weiter hervorzuheben sind die gut gestalteten Wege in die umgebenden Grünbereiche. Leider ist keine Lösung der Müllentsorgung zu erkennen.

Das architektonische Konzept bringt die Ambition einer nachhaltigen und ortsbezogenen Quartiersentwicklung eindeutig zum Ausdruck: Die fein gegliederte Kubatur trägt zur Einfügung in die heterogene Nachbarschaft bei; die vorgeschlagene Holzhybridbauweise begünstigt Gebäudeansichten, die sich gut ins Umfeld einfügen. Mit dem energetischen Konzept KfW-40 + mit PV-Anlagen und Wärmepumpe wird dem aktuell gewünschten Standard entsprochen.

Der Entwurf wird als sehr guter Beitrag zur Bebauung des Realisierungs- aber auch des Ideenteils des neuen Quartiers „Unterer Schützenrain“ gelobt. Die vorgeschlagenen Materialien und die gut dargestellte Fassadengestaltung lassen ein hochwertiges Quartier erwarten.

 

 

Architektonisches Konzept Platz 1

 

Städtebauliches Konzept Platz 1

 

Ansicht Nord Platz 1

 

Quelle: Investor: Weisenburger Projekt GmbH, Karlsruhe, Architekten: Werkgemeinschaften HHK Architekten GmbH, Stuttgart

Landschaftsarchitekten: Jedamzik+Partner Landschaftsarchitekten, Stuttgart; Stadtplaner: mbpk Architekten und Stadtplaner GmbH BDA DWB, Freiburg

 

1.6 Teilnehmerübersicht

Als Verfasser haben sich an diesem Investorenauswahlverfahren folgende Büros und Investorengesellschaften beteiligt:

 

1. Nyoo Real Estate GmbH + Konrath & Wennemar Architekten Ingenieure + Kienleplan GmbH
2. Siedlungswerk GmbH Wohnungs- und Städtebau + becker+haindl architekten.stadtplaner PartGmbB + Norbert Haindl Landschaftsarchitekt
3. STRENGER Bauen und Wohnen GmbH + planquadrat Elfers Geskes Krämer PartG mbB + GDLA gornik denkel landschaftsarchitektur PartG mbB
4. ZBI Fondsmanagement GmbH + Peter W. Schmidt Architekten GmbH + von K GmbH
5. Bonava Wohnbau GmbH + Mijaa Raummanufaktur Architekten Kucera Saronjic Scholtysek & PartGmbB + Büro Hink Landschaftsarchitektur GmbH
6. BPD Immobilienentwicklung GmbH + KFWM Architekten BDA Part GmbH + RAMTHUN Landschaftsarchitektur BDLA
7. Deutsche Wohnwerte GmbH Co. KG + a+r Architekten GmbH + faktorgruen Landschaftsarchitekten bdla und Beratende Ingenieure
8. Weisenburger Projekt GmbH + Werkgemeinschaften HHK Architekten GmbH + Jedamzik+Partner Landschaftsarchitekten + mbpk Architekten und Stadtplaner GmbH BDA DWB
9. D&S DIRINGER & SCHEIDEL WOHNBAU GmbH + blocher partners + Pfrommer + Roeder Freie Landschaftsarchitekten BDLA IFLA
10. Wilma Wohnen Süd BW GmbH + Brückner Architekten Gesellschaft für Architektur, Innenarchitektur und Generalplanung mbH + EURICH.GULA LANDSCHAFTSARCHITEKTUR PartGmbB
11. DH Wohnen GmbH + AH Aktiv-Haus GmbH + Planungsgruppe Stahlecker

 

Weiteres Vorgehen

Gemäß Kapitel 16 Kaufvertrag/ Städtebaulicher Vertrag der Auslobung soll „vorbehaltlich der gemeinderätlichen Zustimmung mit dem Sieger des Auswahlverfahrens ein Kaufvertrag/Städtebaulicher Vertrag mit zugehöriger Bebauungsverpflichtung abgeschlossen werden. Die Ausloberin hat insbesondere das Recht, mit den weiteren zwei Platzierten in Verhandlungen zu treten, wenn mit dem Sieger des Verfahrens im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen aus Sicht der Ausloberin keine Einigung erkennbar wird oder der Sieger zurücktritt.“

 

Daher werden zunächst mit dem Bieter des 1. Platzes Verhandlungen geführt. In dieses Verhandlungsverfahren werden die Empfehlungen des Preisgerichts zur Weiterentwicklung der Plankonzepte einbezogen.

 

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Auf eine Bebauung der Fläche wird verzichtet.