1. Die drei vorliegenden Entwürfe der Städtebaulichen Machbarkeitsstudie werden zur Kenntnis genommen.

 

2. Die Verwaltung wird beauftragt, Honorarangebote für die Organisation und Durchführung eines Investorenauswahlverfahrens einzuholen.

 

3. Die Verwaltung wird beauftragt, die erforderlichen Fachgutachten als Grundlage in Höhe von ca. 25.000,- €/brutto in Auftrag zu geben.

 

4. Der Beauftragung der erforderlichen Gefahrstoffuntersuchungen an folgend aufgeführtes Gutachterbüro in Anlehnung an HOAI und AHO-Empfehlungen zur Gefahrstoffsanierung nach Heft 18 Baufeldfreimachung in Höhe von ca. 30.000,- €/brutto wird zugestimmt:
   z.e.t. consult GmbH, Werkstr. 35, 78727 Oberndorf a. N.

 

5. Die Verwaltung wird darüber hinaus ermächtigt, die weiteren ggf. erforderlichen Ingenieurleistungen (z.B. Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination, Baugrunduntersuchung, usw.) in eigener Zuständigkeit zu genehmigen und zu beauftragen.

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

 

Die beiden Grundstücke Bahnhofstr. 1 und Seestr. 2 liegen innerhalb des Stadtumbaugebiets „Leonberg-Mitte“ und wurden vor einiger Zeit von der Stadt aufgekauft. Im Zuge des Abbruchs der Gebäude des Postareals sollen auch diese beiden Bestandsgebäude abgebrochen werden. Um die Fördermittel für den Abbruch generieren zu können, muss der Abbruch innerhalb des Bewilligungszeitraums bis Ende September 2024 abgerechnet sein.

Die Städtebauförderung wurde inzwischen mit einer weiteren Fördersumme von 1,1 Mio. € aufgestockt. Ergänzend zu den aufgestockten Fördermitteln stehen im Sanierungsverfahren die noch zu generierenden Verkaufserlöse der im Verfahren mit Sanierungsmitteln erworbenen Grundstücke in Höhe von vorläufig ca. 1,48 Mio. € für die Umsetzung der noch anstehenden Sanierungsmaßnahmen (Abbruch der Gebäude im Bereich Postareal / Eltinger Fußweg und der Gebäude Bahnhofstr. 1 und Seestr. 2., Herstellung öffentlicher/ halböffentlicher Verkehrsflächen und der Brücke im Postareal, Gehweg Lindenstraße sowie die Herstellung des Stadtgartens mit Kinderspielplatz) zur Verfügung. Ob die zur Verfügung stehenden Mittel für alle geplanten Maßnahmen ausreichend sind, kann erst nach Vorlage der Entwurfsplanung für den Stadtgarten und Ausschreibung der Abbruchmaßnahmen im Gebiet beantwortet werden. Gegebenenfalls wäre dann abzuwägen und festzulegen, welche Projekte mit welchen Summen von der Förderung profitieren sollen.

Um eine Vorstellung zu erhalten, was für eine Bebauung an dieser Stelle möglich und verträglich ist, wurden drei Architekturbüros mit einer Städtebaulichen Machbarkeitsstudie beauftragt. Die Ergebnisse liegen nun vor und sind dieser Sitzungsvorlage als Anlage beigefügt.

Das Grundstück Bahnhofstr. 1 (Flst. Nr. 37/1) weist eine Grundstücksfläche von 287 m² auf und Seestr. 2 (Flst. Nr. 36/3) umfasst 414 m², so dass zusammengenommen eine Fläche von 701 m² zur Verfügung steht. Die südöstlich gelegenen Grundstücke können nicht in die Neuplanung einbezogen werden, da hier keine Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer besteht.

Die Grundstücke befinden sich in zentraler Lage der Leonberger Innenstadt und nehmen die Funktion als Auftakt zur Altstadt ein. Gemeinsam mit dem Hirschbrunnenplatz bildet der Bereich einerseits die Eingangssituation zur Altstadt, auf der anderen Seite fungiert er aber gleichzeitig auch als Auftakt zum künftigen Postareal. Unmittelbar an die Grundstücke grenzt der Beginn des s.g. Brückenschlags mit der geplanten Fuß- und Radwegbrücke.

Daher wird diesen Grundstücken eine wichtige innerstädtische Funktion beigemessen und sie sollen als gelungenes Verbindungselement zwischen der Stadtmitte und der Altstadt fungieren.

Ziel ist, mit einer angemessenen urbanen Dichte, die Bereitstellung von innerstädtischem Wohnraum als Reaktion auf den vorhandenen Bedarf sowie eine verträgliche Ansiedlung von Handels-, Dienstleistungs- und Büronutzungen.

Hierfür sollen die städtebaulichen Entwicklungsperspektiven aufgezeigt werden.

Von folgenden Architekturbüros wurde eine Machbarkeitsstudie erstellt:

• haascookzemmrich STUDIO2050 Freie Architekten PartG mbB aus Stuttgart
• ARP Architektenpartnerschaft Stuttgart GbR aus Stuttgart
• h4a Gessert + Randecker Architekten aus Stuttgart

 

Bebauungskonzeption

Alle drei Konzepte sehen eine geschlossene Bauweise zur Seestraße hin vor und offene Fugen zwischen den Bestandsgebäuden mit Grünraum zum Eltinger Fußweg.

Zwei Entwürfe sehen eine viergeschossige Bebauung mit Satteldach vor, ein Entwurf drei Vollgeschosse. Dabei wird die Typologie der Altstadt aufgenommen und zur Seestraße hin zwei bzw. drei Giebel ausgebildet. Die Entwürfe zeigen, dass ein Baukörper an dieser Stelle vier Geschosse und ein zusätzliches Dachgeschoss gut verträgt.

Im Erdgeschoss werden als Frequenzbringer aktive Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen oder kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Nutzungen empfohlen. Ab dem 1. Obergeschoss sind weitere Gewerbeflächen (z.B. Büros oder Praxen) sowie Wohnflächen denkbar. Je Geschoss können bis zu fünf Wohneinheiten entstehen. Ein Entwurf zeigt stattdessen eine Variante mit insgesamt sieben Maisonette-Wohnungen über zwei Ebenen auf.

Aufgrund der vorhandenen Topographie bietet sich eine Tiefgarage mit Zufahrt von der Straße Eltinger Fußweg aus an. In einer eingeschossigen Tiefgarage (Untergeschoss -2) könnten bis zu 18 konventionelle Pkw-Stellplätze untergebracht werden, mit einem Doppelparker-Parksystem bis zu 20. Die Zugänge der Gebäude erfolgen überwiegend von der Seestraße aus, teils befinden sich zusätzliche Eingänge auf der Ost- und Südseite des Gebäudes.

In einem weiteren Untergeschoss (-1) können Fahrrad-Stellplätze, Lager, Technik und Abstellräume untergebracht werden.

Im Süden des Grundstücks kann ein Garten für die Bewohner mit Kleinkindspielplatz angelegt oder alternativ fünf oberirdische Pkw-Stellplätze angeordnet werden.

Bei den vorliegenden Entwürfen ergibt sich bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 eine Grundfläche der Hauptbaukörper von 405 m², 419 m² und 420 m² sowie eine Geschossfläche der Vollgeschosse von 1.223 m², 1.616 m² und 1.653 m².

Die nordöstliche Gebäudeecke im Kurvenbereich der Seestraße sollte etwas zurückgenommen werden, um dem an dieser Stelle verengten Gehweg mehr Raum zu geben. Dieser Maßgabe haben alle drei Entwürfe durch einen entsprechenden Rücksprung der neuen Baukörper Rechnung getragen.

 

Abbruch: Erforderliche Planungs- und Beratenden Leistungen

Für die anstehenden Planungsphasen sind neben der Abbruchplanung folgende Leistungen zu erbringen:

• Erstellen von Schadstoffgutachten
• Weitere Fachdisziplinen im Projektablauf wie die Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination

Abbruchplanung

Der Vergabe der Abbruchplanung an das Ingenieurbüro Boll Partner für Tragwerke, Beratende Ingenieure VBI, Ingenieurgesellschaft mbH & Co KG, Rotebühlstr. 121, 70178 Stuttgart wurde bereits mit Beschluss durch den Gemeinderat vom 19.10.2021 (DS 2021/314-01) zugestimmt.

Gefahrstoffuntersuchung

Zur Vorbereitung der Abbruchmaßnahmen sollen in den folgenden Gebäuden (siehe Abbildung 1: dunkelblau hinterlegte Gebäude) Gefahrstoffuntersuchungen durchgeführt werden:

• Bahnhofstr. 1
• Seestr. 2

Abbildung 1: Übersichtsplan der abzubrechenden Gebäude

Ziel ist es, schadstoffbelastete Baumaterialien/-teile zu identifizieren und zu beschreiben, die besondere Maßnahmen zum Arbeitsschutz oder Umgebungsschutz erforderlich machen oder als gefährdeter Abfall entsorgt werden müssen.

Es wurden zwei Gutachterbüros zur Abgabe eines Angebotes angefragt, welche beide ein Angebot abgegeben haben. Nach Prüfung und Auswertung der Angebote schlägt die Verwaltung vor, die Gefahrstoffuntersuchung an z.e.t. consult GmbH, Werkstr. 35, 78727 Oberndorf a. N. zu vergeben.

 

Weiteres Vorgehen

Aufgrund der bedeutsamen zentralen Lage innerhalb der Innenstadt ergibt sich ein hoher Qualitätsanspruch für die Grundstücke. Um diesem gerecht zu werden, empfiehlt die Verwaltung, ein Investorenauswahlverfahren auszuloben. Die Durchführung eines Investorenauswahlverfahrens ist des Weiteren bei der Umsetzung von bezahlbarem Wohnraum mit Belegungsrechten für die Stadt erforderlich. Es wird vorgeschlagen, mit der Projektbegleitung zur Vorbereitung und Durchführung des Investorenauswahlverfahrens einen Dienstleister zu beauftragen. Hierfür sind Honorarangebote einzuholen sowie die dazu noch erforderlichen Gutachten in Auftrag zu geben.

In einem nächsten Schritt erfolgt die Beschlussfassung der Eckpunkte des Investorenauswahlverfahrens.

Des Weiteren muss mit der Abbruchplanung begonnen werden, damit die Fördermittel bis zum vorgegebenen Termin generiert werden können.

Nach der Zustimmung zur Beauftragung der Fachplanungsleistungen wird unverzüglich mit der Planung und der Gefahrstoffuntersuchung begonnen. Sobald die Planung abgeschlossen ist, wird die Verwaltung die Gesamtmaßnahme inklusive der anfallenden Gesamtkosten vorstellen und den Gremien zur Genehmigung vorlegen.

JA

x

NEIN

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
Stadtplanung 51100000 Sachkonto 42910000 Aufwendung für sonstige Sach- und Dienstleistungen	2022	774.645,- €	50.000,-€	Abbruchplanung, Gefahrstoffsanierung – Die Aufwendungen werden über das Teilbudget BUD_TH06_6100_01 des Stadtplanungsamtes gedeckt.
Stadtumbau Leonberg Mitte 511000010 Sachkonto 42110000 Unterhalt. Grundstücke und bauliche Anlagen	2023	0 €	2.000.000,- €	Der Projektablauf verzögert sich. Der Finanzbedarf wird im Haushaltsplanentwurf 2023 im Rahmen der Gesamtmaßnahme veranschlagt.