1. Dem Bebauungskonzept „Rutesheimer Straße 47“, andOFFICE Freie Architekten PartGmbB vom 11.08.2022 wird als städtebauliche Grundlage für das Bebauungsplanverfahren zugestimmt (Anlage 3).

 

2. Der Bebauungsplan „Bei der Clausenmühle - 1. Änderung“ und die Satzung über örtliche Bauvorschriften, Planbereich 01.01 – 1/1 in Leonberg werden gemäß § 2 Abs. 1 BauGB und § 74 LBO aufgestellt. Die Aufstellung erfolgt gem. § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren.  Maßgebend ist der  Abgrenzungsplan mit Darstellung des Geltungsbereiches vom 07.09.2022   (Anlage 2).

 

3. Die Öffentlichkeit ist gemäß § 3 Abs. 1 BauGB über die Planung per Aushang der Plan- unterlagen und elektronische Beteiligung öffentlich zu unterrichten und ihr ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. (Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit).

 

4. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 1 BauGB i.V.m. §13 Abs. 2 Ziff. 3 BauGB zu unterrichten und zur Abgabe einer Stellungnahme aufzufordern. (Frühzeitige Beteiligung der Behörden).

 

5. Der Flächennutzungsplan ist gem. §13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB auf dem Wege der Berichtigung anzupassen.

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

1. Zusammenfassung des Sachverhalts

Die Hoffnungsträger Projektentwicklung GmbH, ein Tochterunternehmen der gemeinnützigen Hoffnungsträger Stiftung, möchte auf dem Areal der ehemaligen evangelischen Kirchengemeinde in der Leonberger Gartenstadt ein Mehrfamilienwohnhaus mit 10 Wohneinheiten entwickeln. Das Nutzungskonzept sieht eine Mischung aus gefördertem und frei finanziertem Wohnraum als integratives Wohnkonzept mit Betreuung über das bestehende Hoffnungshaus Leonberg der Hoffnungsträger Stiftung vor.

Die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Verwirklichung des Vorhabens sind bislang nicht gegeben, da auf Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans derzeit nur kirchliche Gemeinbedarfsnutzungen zulässig sind. Im Übrigen sind auch Modifikationen beim zulässigen Maß der Nutzung notwendig, um zeitgemäßen Wohnungsbau zu ermöglichen.

Das fragliche Grundstück liegt derzeit, nach bereits erfolgtem Rückbau des kirchlichen Gemeindezentrums mit Kindertagesstätte, brach. Das städtebauliche Erfordernis für eine kirchliche Folgenutzung besteht nicht mehr, während andererseits eine ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum in einem solchen Ausmaß besteht, dass die Stadt Leonberg per Rechtsverordnung der Landesregierung vom 19. Juli 2022 förmlich als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gem. §201a des Baugesetzbuchs anerkannt ist.

Im ersten Quartal 2020 fanden erste Vorberatungen zur Entwicklungsperpektive des Vorhabengrundstücks statt. Der Vorhabenträger legte daraufhin im März 2021 ein ausführlich ausgearbeitetes Entwurfskonzept vor, welches nach Rücksprache mit der Verwaltung weiter optimiert und in der Fassung vom 23.07.2021 dem Planungsausschuss am 23.09.2021 in nicht öffentlicher Sitzung zur Einholung eines grundsätzlichen Meinungsbildes erstmals vorgestellt wurde. Infolge der Beratungen kann nun das Bauleitplanverfahren zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens eingeleitet werden.

Mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes „Bei der Clausenmühle“ sollen die Voraussetzungen zur Umsetzung des geplanten Wohnbauvorhabens geschaffen werden.

2. Erfordernis sowie Ziele und Zwecke der Planung

Das Erfordernis der Planaufstellung ergibt sich aus:

• Dem Bedarf zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.
• Der notwendigen Reaktivierung eines voll erschlossenen innerstädtischen Brachgrundstückes nach dem Grundsatz Innenentwicklung vor Aussenentwicklung.

Die allgemeinen Ziele und Zwecke des künftigen Bebauungsplans sind im Wesentlichen:

• Die Schaffung von dringend benötigtem und bezahlbarem Wohnraum.
• Das Schließen einer innerörtlichen Baulücke durch das harmonische Einfügen der Neubebauung in den baulichen Bestand der näheren Umgebung unter Berücksichtigung der besonderen topografischen Situation.
• Die Schonung und Weiterentwicklung des vorhandenen Baum- / Vegetationsbestandes.
• Eine Umwelt- und klimagerechte Neubebauung und Bodennutzung.
• Überprüfung und ggf. Regelungen zum Übergang zwischen öffentlicher Verkehrsfläche und privater Grundstücksfläche.

3. Lage, Höhenlage und Abgrenzung des Plangebiets

Das Plangebiet befindet sich in der Leonberger Gartenstadt in Südhanglage, südlich des Leonberger Krankenhaus Campus. Das Baugrundstück an der Rutesheimer Straße ist eingebettet in bestehende Wohnbebauung. In Tallage, ca. 150m südlich des Plangebiets befinden sich die Bahnanlagen der Strecke Stuttgart – Zuffenhausen-Calw. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Größe von ca. 1.622m² und wird in etwa wie folgt begrenzt:

• Im Norden durch den Leonberger Krankenhauscampus (Die Zufahrt befindet sich nördlich unmittelbar gegenüber)
• Im Osten und Westen durch bestehende Wohnbebauung
• Im Süden durch ein bislang unbebautes und begrüntes Wohnbaugrundstück

Die Größe des Baugrundstücks beträgt 1265m², der Rest (357m²) ist öffentliche Verkehrsfläche. Maßgebend für den Geltungsbereich ist der Lageplan des Stadtplanungsamtes vom 07.09.2022.

Höhenlage

Das Baugrundstück (ohne öffentliche Verkehrsfläche) in Südhanglage weist ein starkes Gefälle auf. Es liegt im Norden ca. 9m höher als im Süden. Der höchste Punkt des Plangebiets liegt im Nordwesten auf ca. 383,90 m.ü.NN, der tiefste Punkt befindet sich im Nordosten auf. ca. 374,00 m.ü.NN. Die nördlich davon gelegene Rutesheimer Straße steigt von Osten nach Westen – zunehmend abflachend -  an, im Geltungsbereich beträgt deren Höhendifferenz noch ca.1,0m

4. Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanung)

Das Gros des Plangebiets (Vorhabengrundstück Flst. 3317 /7) ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 als „Fläche für den Gemeinbedarf“ mit der Zweckbestimmung „Kirchliche Einrichtungen“ als „Baufläche mit besonderer Begrünung“ dargestellt. Das Vorhabengrundstück ist eingebettet in „besonders durchgrünte Wohnbaufläche“ Der nördlich gelegene Abschnitt der Rutesheimer Straße ist als „Hauptverkehrsstraße“ ausgewiesen.

Der künftige Bebauungsplan ist im Bereich des privaten Vorhabengrundstücks gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Flächennutzungsplan wird deshalb auf dem Wege der Berichtigung angepasst.

5. Vorhandene Planungsrechtliche Situation

Innerhalb des Geltungsbereiches gilt der qualifizierte Bebauungsplan „Bei der Clausenmühle“, Planbereich 01.01-1, in Kraft getreten am 26.10.1984. (Vgl. Anlage 4).

Der Bebauungsplan setzt auf dem Grundstück des Vorhabenträgers eine Gemeinbedarfsfläche für eine kirchliche Nutzung fest. Das Maß der Nutzung ist auf eine Grundflächenzahl von 0,3 und eine Geschossflächenzahl von 0,6 als Obergrenzen festgesetzt. Es sind max. zwei Vollgeschosse zulässig. Es ist offene Bauweise festgesetzt (seitlicher Grenzabstand, Gebäudelänge max. 50m). Die zulässigen Traufhöhen sind bergseitig auf 4,0m und talseitig auf 6,50 m begrenzt. Eine Dachform ist nicht festgesetzt. Die überbaubare Grundstücksfläche ist als rechteckiges Baufenster mit einer Seitenlänge von 22/20m vorgegeben.

Das geplante Wohnbauvorhaben gem. Bebauungskonzept vom 11.08.2022 (Anlage 3) ist auf dieser Rechtsgrundlage hinsichtlich der Art und des Maßes der Nutzung bislang nicht genehmigungsfähig, weshalb es hier der Änderung des Bebauungsplanes bedarf.

6. Anwendung beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB

Da es sich bauplanungsrechtlich um die Wiedernutzbarmachung einer Baulücke im Innenbereich handelt, wird der Bebauungsplan „Bei der Clausenmühle – 1. Änderung“ mit Satzung über die örtlichen Bauvorschriften im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt.

Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von den Angaben über verfügbare umweltbezogene Informationen nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB sowie von der Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) nach § 4c BauGB abgesehen. Die Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB ist nicht anzuwenden.

Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren kann auf die Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit verzichtet werden, wenn ortsüblich bekannt gemacht wird, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann.

Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor, da der Bebauungsplan der Nachverdichtung bisher ungenutzten Flächen dient und weniger als 20.000 m² anrechenbare Grundfläche festgesetzt werden. Durch den Bebauungsplan wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet.

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von FFH-Gebieten oder europäischen Vogelschutzgebieten. Darüber hinaus sind keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu beachten. Das Plangebiet liegt nicht im Umfeld sogenannter „Störfallbetriebe“ gem. 12. BImschV.

7. Städtebauliches Konzept

Das derzeit unbebaute Privatgrundstück ist verkehrlich und technisch voll erschlossen; die Baulücke verfügt daher über hohes Innenentwicklungspotential, das reaktiviert werden soll.

Die geplante Neubebauung soll sich nach Art und Maß der Nutzung, unter Annäherung an die Orientierungswerte des §17 BauNVO für allgemeine Wohngebiete, in die bestehende Wohnbebauung einfügen. Gegenüber den bisherigen Festsetzungen zum Maß der Nutzung, insbesondere der Gebäudehöhe, soll das Vorhaben zwischen der bestehenden, östlichen und westlichen Nachbarbebauung vermitteln. Teilweise schützens- bzw. erhaltenswerter Baumbestand soll soweit möglich geschont und durch geeignete Grünfestsetzungen flankiert werden.

Ein harmonisches Gesamtbild sowohl bezogen auf die Umgebungsbebauung als auch die Hangsituation soll durch entsprechende Festsetzungen zur Gebäudekubatur und zur Dachform gewährleistet werden. Ein herausragendes gestalterisches Alleinstellungsmerkmal wird aufgrund der an die Umgebung anzupassenden Nutzung städtebaulich nicht angestrebt.

Nutzungskonzept

Analog zu den östlich und westlich angrenzenden Baugebieten WA1 und WA2 soll ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Demnach werden im Übrigen auch weiterhin kirchliche Nutzungen allgemein zulässig sein.

Baumassenkonzept

Der bauliche Bestand soll harmonisch weiterentwickelt werden. Grundsätzlicher Bezugsrahmen für die bauliche Dichte, Gebäudegrundfläche und Gebäudehöhen ist dabei die östliche Bestandsbebauung, was gegenüber den bisherigen Festsetzungen eine behutsame Nachverdichtung nach sich zieht (Wandhöhe bergseits, GRZ).

Die Bebauung im Plangebiet soll zwischen der unterschiedlichen Nutzungsdichte der westlichen und östlichen Wohnnutzungen, sowohl hinsichtlich des geltenden Planungsrechts als auch des tatsächlich vorhandenen Bestandes, vermitteln. Damit ist der graduelle Übergang von der kleinteiligeren Wohnbebauung im WA1 im Westen zur großflächigeren Bebauung im WA2 im Osten gewährleistet.

Überbaubare Grundstücksfläche (Baufenster)

Die bislang festgesetzten Baugrenzen werden grundsätzlich beibehalten, sollen aber soweit angepasst werden, dass mit der Hauptnutzung eine im Sinne der Innenentwicklung adäquate GRZ von 0,4 (Orientierungswert für WA gem. BauNVO) erreicht werden kann. Das bisherige Baufenster ermöglicht eine GRZ von ca. 0,35.

Grundflächenzahl (GRZ)

Es soll eine GRZ von 0,4 (Orientierungswert gem. §17 BauNVO) festgesetzt werden. Die zulässige GRZ in den angrenzenden Wohngebieten beträgt im Westen 0,25 (WA1) und im Osten 0,35 bis 0,4 (WA2).

Geschossflächenzahl (GFZ)

In den benachbarten Wohnquartieren beträgt die GFZ zwischen 0,5 und 0,8 (jeweils das Zweifache der zulässigen GRZ). Analog hierzu soll die GFZ im Plangebiet zukünftig 0,8 betragen – der Wert bleibt damit weiterhin unter dem Orientierungswert für WA von 1,2.

Zahl der Vollgeschosse

Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist im Plangebiet bislang nicht geregelt, doch soll diese, analog zu den beiden angrenzenden Wohngebieten WA1 und WA2, auf max. 2 Vollgeschosse begrenzt werden.

Höhe baulicher Anlagen

Die zulässigen Gebäudehöhen sind bislang talseitig auf 6,50m und bergseitig auf 4,0m (bezogen auf das festgelegte Gelände) begrenzt.

Bergseitig soll jedoch, analog zur östlichen Bestandsbebauung Rutesheimer Straße 43 und 45, eine größere Gebäudehöhe zugelassen werden, die zwei Regelgeschosse zzgl. eines Kniestocks im Dachraum ermöglicht. Damit soll eine zeitgemäße Nutzungsdichte ermöglicht werden die sich baukörperlich dennoch in den Bestand einfügt. Die zulässige bergseitige Traufhöhe soll daher zukünftig ca. 6,60m betragen dürfen.

Der absolute Höhenverlauf soll sich an der Höhe der maßgeblichen Erschließungsstraße (Rutesheimer Straße) orientieren. Da die Straße nach Westen hin ansteigt, darf auch das Vorhaben hier etwas höher liegen.

Gestaltungskonzept / Ortsbild

Wie bereits die Nachbarbebauung im Osten, soll durch eine ungefähre hangparallele Dachneigung ein harmonisches Einfügen der Neubebauung in die vorgefundene Topografie und den baulichen Bestand erreicht werden.

Im Plangebiet selbst ist aktuell keine Dachform festgesetzt. In den angrenzenden allgemeinen Wohngebieten WA1 und WA 2 sind Satteldächer mit einer Neigung zwischen 25°und 35°zulässig, die ausnahmsweise auch einhüftig oder versetzt zugelassen werden können. Die Festsetzungen zur Dachform im Plangebiet sollen sich grundsätzlich an jenen der Nachbarschaft orientieren.

Bzgl. Dachaufbauten sollen im Wesentlichen ebenfalls die Festsetzungen für das WA1 und WA2 aufgegriffen werden, hinsichtlich der Dacheinschnitte sollen die Spielräume dagegen soweit ausgelegt werden, dass Einschnitte mit Dachterrassen vergleichbar der Bestandsgebäude Rutesheimer Straße 45 und 43 möglich werden, allerdings ohne die ruhige Dachform zu Traufe, First und Ortgängen hin aufzulösen.

Verkehrserschließung

Die Grundstückszufahrt und –zugang erfolgen von Norden über die Rutesheimer Straße. PKW Stellplätze sollen nördlich des Gebäudes in begrünten Carports angeordnet werden. Derzeit befindet sich zwischen öffentlichem Fußweg und nördlicher Grenze des Baugrundstücks ein Geländestreifen mit variierender Breite zwischen ca. 70 cm bis140cm (Gesamtfläche ca. 24m²). Im weiteren Verfahren sind sowohl dessen zukünftige Nutzung als auch die Eigentumsverhältnisse zu klären.

Parkierung

Stellplätze sind gemäß nachfolgendem Stellplatzschlüssel nachzuweisen.

• Je Wohneinheit kleiner als 65m² -> min. 1Stpl
• Je Wohneinheit gleich oder größer als 65m² -> min. 1,5 Stpl.

Die Breite der Stellplatzzufahrten darf maximal 6,50m betragen um eine ausreichend begrünte Vorgartenzone entlang der Rutesheimer Straße zu ermöglichen.

Technische Erschließung

Das Grundstück ist erschlossen. Nach derzeitigem Kenntnisstand ist ein Ausbau der äußeren Erschließung nicht erforderlich. Soweit möglich sollen die Abwasserentsorgung sowie die Wasser-, Strom-, Telekommunikationsversorgung über das bestehende Netz und die bereits vorhandenen Anschlüsse erfolgen

Die Ver- und Entsorgung, mit Ausnahme der Wasserversorgung, erfolgt bislang von der Rutesheimer Straße aus.

Die Trinkwasserversorgung erfolgt von der Scheffelstraße im Westen her, über Privatgrundstücke hinweg. Eine Trinkwasserleitung ist auch in der Rutesheimer Straße vorhanden. Die Überprüfung erfolgt im weiteren Verfahren.

Die Entwässerung erfolgt bislang über einen Mischwasserkanal in der Rutesheimer Straße. Die anfallenden Abwasserfraktionen (Oberflächenwasser, häusliches Abwasser) sollen dennoch getrennt erfasst werden. Das Oberflächenwasser ist dann gepuffert in die Mischwasserkanalisation einzuleiten, um die Kanalisation zu entlasten.

Grünkonzept

Der vorhandene Baum- und Vegetationsbestand, überwiegend entlang der Grundstücksgrenzen, soll mittels einer noch durchzuführenden Baumkontrolle und Habitatpotentialanalyse auf seine Erhaltenswürdigkeit untersucht und soweit erforderlich und möglich planungsrechtlich gesichert werden. Der Eingriffsminimierung ist dabei gegenüber der Eingriffskompensation der Vorzug zu geben.

Darüber hinaus sollen überdachte Stellplätze und Nebengebäude eine Dachbegrünung und möglichst auch eine Fassadenbegrünung oder entsprechende Vorpflanzungen erhalten.

Zur Rutesheimer Straße muss ein Grünstreifen von min. 1m verbleiben, der als Vorgartenzone und für Begrünungszwecke (Vorpflanzung u/o Fassadenbegrünung) genutzt werden kann.

Die Zufahrts- und Zugangsbreite zur Rutesheimer Straße wird auf max. 6.5m begrenzt, so dass ausreichend Grünraum in der Vorgartenzone verbleibt.

Immissionsschutz

Das Vorhaben ist dem Straßenverkehrslärm der Rutesheimer Straße sowie dem Bahnlärm der Strecke Stuttgart – Zuffenhausen-Calw ausgesetzt.

Die Lärmeinwirkungen sind im Rahmen einer schalltechnischen Untersuchung im weiteren Planungsverlauf zu bewerten. Ggf. sind zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse Schallschutzmaßnahmen erforderlich.

Natur- und Artenschutz

Die Belange des Naturschutzrechtes und insbesondere auch des Artenschutzes sind zu beachten. Eine Baumkontrolle/ - bewertung und eine artenschutzrechtliche Habitatpotentialanalyse sind vorgesehen.

Umwelt- und Klimaschutz

Durch Pflanzgebote und Pflanzbindungen soll klimawirksamer Vegetationsbestand geschützt und entwickelt werden. Hierzu zählen neben dem Schutz des erhaltenswerten Baumbestandes und Neuanpflanzungen auch Festsetzungen zu Dach- und Fassadenbegrünung. Die getrennte Erfassung und gedrosselte Ableitung des Niederschlagswassers sowie dessen etwaige Versickerung (Gutachten erforderlich) dienen dem Schutz und der Neubildung des Grundwassers

 

Bezahlbarer Wohnraum

Auf Grundlage der kommunalen Wohnraumstrategie 2030 zur Realisierung bezahlbaren Wohnraums und in Anbetracht des angespannten Wohnungsmarktes sollen mindestens 25% der neu geschaffenen Bruttogeschossfläche (BGF) für die Wohnbauförderung gesichert werden. Die preisgebundenen Wohnungen sind im Förderprogramm Wohnungsbau in der jeweils geltenden Fassung (derzeit VwV-Wohnungsbau BW 2022) als Sozialmietwohnungen zu erstellen. Dieser Mindestwert soll über einen städtebaulichen Vertrag abgesichert werden.

8. Bebauungskonzept

Das Bebauungskonzept (vgl. Anlage 3) fügt sich in den vorgegebenen städtebaulichen Rahmen ein (s.o.). Die Planung des Mehrfamilienhauses orientiert sich hinsichtlich Außenabmessungen und Volumen maßgeblich an der östlichen Nachbarbebauung Rutesheimer Str. 45 mit den Festsetzungen zum Allgemeinen Wohngebiet WA2. Das Bebauungskonzept bildet die Grundlage für die im Angebotsbebauungsplan zu treffenden öffentlich-rechtlichen Festsetzungen, wird aber selbst nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Der Bebauungsplan wird durch einen städtebaulichen Vertrag gem. §11 BauGB (s.u.) flankiert. Anders als beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan gem. §12 BauGB kann sich das Vorhaben im Rahmen der zu treffenden Bebauungsplanfestsetzungen und der im städtebaulichen Vertrag zu vorzunehmenden Vereinbarungen noch entwickeln. Die Darstellungen in Anlage 3 stellen somit einen planerischen Zwischenstand und noch nicht die endgültige Vorhabenplanung dar.

Zonierung

Das Baugrundstück wird in drei Nutzungszonen eingeteilt: Parkierung und Nebenanlagen im Norden, Hauptgebäude im Mittelteil und Gartenzone im Süden. Diese Aufteilung wird unterstrichen durch eine klare, stringente Konzeption der geplanten Baukörper.

Topografische Situation

Auf das starke Gefälle des Baugrundstücks wird reagiert, indem das Erdgeschoss ca. 1.30m unter dem mittleren Straßenniveau der Rutesheimer Straße zu liegen kommt. Das Untergeschoss steht talseitig frei und der sich anschließende südlich gelegene Gartenteil fällt weiter stark ab. Die Fassadengestaltung der Giebelseiten nimmt das starke Gefälle auf, indem es bis zum auskragenden Obergeschoss im Norden weitergeführt wird. Eine Außentreppe auf der Ostseite verbindet dem Geländeverlauf folgend den Eingangsbereich vor dem Erdgeschoss mit dem Gartenbereich im Untergeschoss. Stützwände unterstützen die Böschungen und stellen die Belichtung des Untergeschosses sicher

Überbaubaute Grundstücksfläche, Grundflächen- und Geschossflächenzahl

Die Gebäudekubatur hält die bislang festgesetzten Baugrenzen ein. Die GRZ liegt mit 0,29 unter der zulässigen GRZ von 0,3 auf dem Grundstück und deutlich unter der GRZ von 0,4 in WA2. Die GFZ liegt mit 0,78 über der auf dem Grundstück derzeit geltenden GFZ von 0,6, liegt jedoch innerhalb der zulässigen GFZ von 0,8 im benachbarten WA2.

Geschossigkeit

Die Planung sieht insgesamt vier Geschosse vor, davon zwei Vollgeschosse (EG, 1.OG), ein Untergeschoss (UG) und ein Dachgeschoss (DG). Das Untergeschoss ist hangseitig erdüberdeckt und aufgrund des starken Gefälles talseitig freistehend. Das asymmetrische Satteldach beginnt talseitig am Fuß des 1.Obergeschosses, welches somit gegenüber dem Erdgeschoss zurücktritt und in der Südansicht daher als eines von zwei Dachgeschossen wahrgenommen wird. Das südseitige Schrägdach mit einer Dachneigung von 34 Grad geht in das Dachgeschoss über und bildet die Topografie ab. Hangseitig hat das Dachgeschoss einen Kniestock von ca. 1,0 m Höhe und eine Dachneigung von 30 Grad. Die Traufhöhe liegt auf der Südseite ca. ein Geschoss niedriger als auf der nördlichen Gebäudeseite.

Trauf- und Firsthöhe

Die Trauf- und Firsthöhen orientieren sich an der unmittelbaren Angrenzerbebauung. Bezogen auf die nähere Umgebung liegt die Traufhöhe talseits niedriger als bei der westlichen und östlichen Angrenzerbebauung, bergseits hingegen etwas höher. Dabei entspricht die Traufhöhe, bezogen auf die Erdgeschossfussbodenhöhe, jener der östlichen Nachbargebäude (Rutesheimer Straße 45 und 43). Der absolute Höhenverlauf steigt analog zum Gefälle der Rutesheimer Straße an.

Die Firsthöhe übersteigt die Firsthöhen der Nachbarbebauungen geringfügig. Gegenüber dem westlichen Angrenzergebäude (Rutesheimer Straße 49) liegt sie +62cm höher, zum östlichen Angrenzer (Rutesheimer Str. 45) hin beträgt die Höhendifferenz +1,38. Die Höhenentwicklung folgt dem ansteigenden Geländeverlauf der Rutesheimer Straße wodurch ein harmonischer Gesamteindruck entsteht.                                                                          Der nördliche Carportriegel (analog zu Rutesheimer Straße 45 und 43) vermittelt höhenmäßig zwischen Hauptgebäude und Straßenraum.

Anzahl und Größe der geplanten Wohneinheiten

Die Vorhabenplanung sieht 10 Wohneinheiten in nachfolgenden Größen vor (Wohnflächen mit Balkon zu 50% und Terrassen zu 25%):

Whg 01 – 78,30 qm

Whg 02 – 48,50 qm

Whg 03 – 78,30 qm

Whg 11 – 103,10 qm

Whg 12 – 103,10 qm

Whg 21 – 99,90 qm

Whg 22 – 42,90 qm

Whg 23 – 99,30 qm

Whg 31 – 76,70 qm

Whg 32 – 76,70 qm

 

Verkehrserschließung und Parkierung

Die Zufahrt und der Zugang zum Gebäude sind an der Nord-Ost-Ecke des Grundstücks
als ca. 3.5m breite Rampe, die von der Rutesheimer Straße zum tiefergelegenen Erdgeschoss führt geplant. Es werden 14 PKW Stellplätze nachgewiesen, die zu einem Teil in einem überdachten Carport parallel zur Straße angeordnet werden und zum anderen Teil im Erdgeschoss unter dem auskragenden Obergeschoss vorgesehen werden.
20 Fahrradstellplätze, 2 je Wohneinheit, werden neben dem überdachten Hauseingang
angeordnet und an der Westseite mit fortgeführter Carportüberdachung

Infolge des ansteigenden Geländes wird der Parkplatz- / Carportbereich in Teilbereichen unter geplantem Gelände zu liegen kommen. Die Stellplätze werden von der Rutesheimer Straße aus nicht einsehbar sein

Grünkonzept

Schützenswerter Baumbestand im südlichen Teil des Grundstücks soll weitestgehend erhalten werden. Notwendige Eingriffe in den nördlich bestehenden Baum- und Vegetationsbestand sollen mit heimischer standort- und klimagerechter Vegetation kompensiert werden. Der Carportriegel zur Rutesheimer Straße hin soll sowohl eine Dach- als auch eine Fassadenbegrünung oder Vorpflanzung zur Rutesheimer Straße erhalten. Die Erkenntnisse der noch durchzuführenden Baumkontrolle und Habitatpotentialanalyse sind bei der Fortschreibung der Grün- und Freiflächenplanung im weiteren Planungsverlauf zu berücksichtigen.

Umwelt und Klimakonzept
Das Gebäude ist als Effizienzhaus 40 geplant und erhält begrünte Überdachungen der
Stellplätze, die der sommerlichen Überhitzung versiegelter Flächen entgegenwirken und als
Retentionsdach Regenwasser zurückhalten sollen.
Die Energieversorgung soll über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe in Kombination mit einer
Photovoltaikanlage auf dem südlichen Dacherfolgen. Die befestigten Fläche sollen minimiert und möglichst mit sickerfähigen Belägen ausgeführt werden.

 

Der Schutz gegenüber Lärmimmissionen (insbesondere Straßenverkehrslärm) soll in Form passiver Lärmschutzmaßnahmen im Bereich der Fenster und Aussenbauteile auf Grundlage eines noch zu erstellenden Lärmgutachtens erfolgen. Die Außenbereiche der Wohnungen werden auf der straßenabgewandten, südlichen Grundstücksseite angeordnet.

 

Gestaltungskonzept / Ortsbild

Das Gebäude mit flach geneigtem asymmetrischem Satteldach und eingeschnittenen
Dachterrassen setzt die Gebäudetypologie der Nachbarbebauung auf zeitgemäße und
unaufdringliche Weise fort und fügt sich zurückhaltend in die Umgebungsbebauung und die topografische Situation ein. Die Dacheinschnitte auf der wenig einsehbaren Südseite sind mit ausreichendem Abstand zum Ortgang und zur Traufe ausgebildet, damit das Dach als zusammenhängende Dachfläche wahrgenommen werden kann. Die Firstrichtung entspricht der Nachbarbebauung und verläuft parallel zur Rutesheimer Straße Die geplante Holzfassade macht die Baukonstruktion, die auch vorwiegend aus Holz geplant ist, ablesbar und verweist somit auf die Nachhaltigkeitsaspekte der CO2-neutralen Holzbauweise.  Die Überdachung der Stellplätze ist erdüberdeckt mit Begrünung geplant und integriert sich somit gestalterisch in den das Hauptgebäude umgebenden Freiraum. Die geplante Dachdeckung mit grauen Dachsteinen soll die vorgegraute Holzfassade PV-Elemente harmonisch ergänzen.

Soziales Konzept

Das Nutzungskonzept der Hoffnungsträger Stiftung sieht eine Mischung aus gefördertem und frei finanziertem Wohnraum als integratives Wohnkonzept mit Betreuung über das bestehende Hoffnungshaus Leonberg der Hoffnungsträger Stiftung vor. Die Zielgruppe für den geförderten Wohnraum sind geflüchtete oder sozial benachteiligte Menschen und solche, die mitten im Leben stehen: Familien, Paare, Alleinstehende, Studierende und Auszubildende…“ Die Planung der Hoffnungsträger Stiftung sieht hierzu derzeit 60 % Wohnraum gem. Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vor. Das entspricht sechs geförderten Wohnungen.

Der Vorhabenträger führt hierzu aus:

„Die Hoffnungsträger Stiftung möchte in Anlehnung an das Hoffnungshaus Leonberg (integratives Wohnprojekt), sowie weiterer Hoffnungshaus Standorte in ganz Baden-Württemberg, bezahlbaren, begleiteten Wohnraum erstellen.

Es soll nicht nur klassischer Wohnraum entstehen, sondern Orte, bei denen ein Miteinander im realen Lebenskontext erlebbar wird. Wir wollen dieses Miteinander durch ein gemeinsames Wohnen unterschiedlicher Gesellschaftsschichten generieren.

Dabei achten wir darauf, dass die Bewohnerstruktur an jedem Standort derart gestaltet wird, dass soziale Differenzen ausgeglichen werden. Durch die geografische Nähe zur Heinrich-Längerer-Straße, Leonberg, wo sich sowohl unser Firmensitz der Hoffnungsträger Stiftung und auch das Hoffnungshaus Leonberg befindet, wollen wir dieses Wohnvorhaben in der Konzeptionsumsetzung eng betreuen. Da wir gerne Gemeinschaft großschreiben, kann eine Wohneinheit als Gemeinschaftsraum genutzt werden und auch der Garten ist als Begegnungsfläche vorgesehen und wird entsprechend angelegt.

Der Gartenbereich (wie zuvor durch den Kindergarten) und der Gemeinschaftsraum werden von allen Bewohnern genutzt und auch programmgebunden erlebbar gemacht.

Die Wohnungen sind zwischen ca. 43m² und 103m² groß und bieten Platz für Singles, Ehepaare und/ oder Familien mit bis zu 4 Kindern.“

9. Umweltbelange

Da der Bebauungsplan “Bei der Clausenmühle - 1. Änderung“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt wird, wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe über verfügbare umweltbezogene Informationen nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB sowie von der Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) nach § 4c BauGB abgesehen. Die Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB ist ebenfalls nicht anzuwenden. Es besteht aber weiterhin die Verpflichtung, die von der Planung berührten Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB im Zuge einer schutzgutbezogenen Betrachtung zu ermitteln, zu bewerten und gerecht abzuwägen. Die Betrachtung wird Bestandteil der Begründung zum Bebauungsplan.

Soweit erforderlich sind Fachgutachten bzw. gutachterliche Stellungnahmen zu erstellen. Nach bisheriger Einschätzung bedarf es der Erfassung und Bewertung des Baumbestandes, einer artenschutzrechtlichen Habitatpotenzialanalyse, eines geotechnischen Gutachtens (Baugrund, Hydrogeologie) und einer Betrachtung der Lärmeinwirkungen des Straßen- und Schienenverkehrs.

10. Städtebaulicher Vertrag

Die Planungs- und Erschließungskosten, soweit diese durch den Vorhabenträger veranlasst sind, sollen durch diesen übernommen werden. Regelungen zur Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele sowie Durchführung, einschließlich Kostentragung, die Schaffung bezahlbaren Wohnraums, baukulturelle Belange und ggf. auch Grunderwerb sollen in einem städtebaulichen Vertrag nach §11 BauGB erfolgen.

11. Weiteres Vorgehen

Als nächster Verfahrensschritt schließt sich die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie die Unterrichtung der Träger öffentlicher Belange an. Die Ergebnisse dieser Verfahrensbeteiligung fließen dann nach entsprechender Bewertung bei der Ausarbeitung des Bebauungsentwurfes in die weitere Planung mit ein. Der Planentwurf wird dem Gemeinderat dann wieder zur Beschlussfassung vorgelegt werden.