1. Der einfache Mietspiegel 2020 für die Stadt Leonberg wird entsprechende der Anlage 1 anerkannt.
2. Der Mietspiegel tritt zum 01.12.2020 in Kraft

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

 

Für den Haushaltsplan 2020 wurden von der Verwaltung Mittel für die Erstellung eines eigenen Mietspiegels angemeldet. Im Rahmen der Haushaltsberatungen wurde beschlos­sen, dass ein einfacher Mietspiegel ausreicht und die Mittel entsprechend reduziert.

 

Die Rechtsgrundlage für den einfachen Mietspiegel ist § 558c BGB. Demnach ist ein Miet­spiegel „eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist“. Er soll alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden.

 

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemein­de oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstat­tung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaf­fenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzu­sage festgelegt worden ist.

 

Für das Stadtgebiet der Stadt Leonberg gelten die Regelungen zur „Mietpreisbremse“. Des­halb darf seit dem 04.06.2020 bei Abschluss eines neuen Mietvertrags für eine Wohnung des freien Wohnungsmarkts die vereinbarte Mietzahlung (netto, kalt) die ortsübliche Ver­gleichsmiete höchstens um 10 Prozent überschreiten. Ausgenommen sind erstmals vermie­tete oder vor der Vermietung umfassend modernisierte Wohnungen.

 

Der aktuell gültige Mietspiegel für Leonberg wurde im Jahr 2017 aufgestellt. Er wurde noch in Anlehnung an den Mietspiegel Fellbach, einer Stadt mit einem vergleichbaren Mietniveau wie in Leonberg, erstellt. Inzwischen hat die Stadt Fellbach einen eigenen qualifizierten Mietspiegel erstellt (herausgegeben 2019), der die örtlichen Besonderheiten in Leonberg nicht ausreichend wiederspiegelt und somit nicht mehr übertragbar ist.

 

Für die Erstellung eines Mietspiegels wurden Mitte Juni Angebot eingeholt. Am 25.06.2020 wurde der Auftrag für die Erstellung eines einfachen Mietspiegels vergeben.

 

Die Preisstruktur im neuen einfachen Mietspiegel wurde mithilfe von Angaben zu Fläche, Baujahr und Lage (Adresskoordinaten) und Kaltmieten in Mietinseraten statistisch abge­sichert. Das heißt, dass (relative) Preisunterschiede von Wohnungen hinsichtlich Fläche, Baujahr und der Wohngebiet aus den in Inseraten eingetragenen Kaltmieten abgeleitet sind. Das (absolute) Preisniveau im Mietspiegel wurde mithilfe von Vergleichen mit qualifizierten Mietspiegeln in der Region Stuttgart in der Mietspiegelbeteiligung diskutiert und festgelegt. Der Preiseinfluss der Ausstattung und der Wohnlage ist bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete über ein Punktesystem berücksichtigt. Anhand einer Prüfliste sind Ausstat­tungs- und Lagemerkmale aufgeführt, die mietsteigernde oder mietsenkende Effekte haben.

 

Mit Blick auf die Grundsteuerreform war es wichtig, dass die Zonierung im Mietspiegel auf den Gebietsabgrenzungen der Bodenrichtwertkarte beruht. So wird gesichert, dass die Be­wertungssysteme miteinander korrespondieren. Für die Errechnung des Lageeffekts wurden als Merkmale der Stadtteil, die vom Gutachterausschuss festgestellte erhöhte Wertigkeit eines Gebiets innerhalb eines Stadtteils und die Nutzung des Gebiets (Wohngebiet / Ge­werbegebiet) berücksichtigt. Für die so abgegrenzten Gebiete wurden dann die Preisunter­schiede gemäß den Wohnungsinseraten festgestellt.

 

Der Mietspiegel Leonberg ist so aufgebaut, dass im Bepunktungssystem nur Zuschläge möglich sind. Das heißt, dass die im Mietspiegel enthaltenen "Basismieten" dem Preisniveau in der günstigsten Zone entsprechen.

 

Das durchschnittliche Mietspiegelpreisniveau für Wohnungen zwischen 35 und 160qm kann auf 8,80 Euro/qm taxiert werden. Die Preisniveauveränderung gegenüber dem Mietspiegel 2017 auf etwa 8%.

 

Der neue Mietspiegel wurde den Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter, sowie einem Vertreter aus dem Gutachterausschuss vorgestellt und mit diesen diskutiert. Hinsicht­lich Differenzierung von Ausstattungsmerkmalen wurden noch verschiedene Änderungen und Ergänzungen aufgenommen, sodass letztendlich Einvernehmen erzielt werden konnte. Abschließend haben beide Seiten dem so entstandenen Mietspiegel zugestimmt.

 

Der Mietspiegel steht künftig als Online-Version, als Kurzversion im pdf-Format zum Download und als Broschüre zur Verfügung.