1. Die Ergebnisse der Umfrage zur Gebietsentwicklung werden zur Kenntnis genommen (Anlage 1).
2. Das Plangebiet für die Gebietsentwicklung wird gem. Anlage 2 festgelegt.
3. Die Planung einer Kindertagesstätte im Plangebiet Unterer Schützenrain wird beschlossen.
4. Die Verwaltung wird beauftragt ein Investorenauswahlverfahren mit einem Ideenteil für eine Kindertagesstätte und Einfamilienhausbebauung vorzubereiten.
5. Der Anteil an bezahlbarem Wohnraum wird mit 25 % gemäß kommunaler Wohnraumstrategie der Stadt Leonberg festgelegt.
6. Die Verwaltung wird beauftragt das Büro Drees&Sommer mit der Organisation und Durchführung des Investorenauswahlverfahrens zu beauftragen (Anlage 5) und die erforderlichen Gutachten als Grundlage in Auftrag zu geben.
7. Die Verwaltung wird beauftragt das Bauleitplanverfahren vorzubereiten (Anlage 3).
8. Auf den Erwerb der Grundstücke Flst. Nr. 1327, 1328/2 und 1328/1 wird verzichtet.

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Bisheriger Sachstand:

 

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 29.01.2019 zur planerischen Alternativenprüfung von verschiedenen Baugebieten u.a. beschlossen, die Untersuchungsflächen „Berliner Straße“ und „Unterer Schützenrain“ einer wohnbaulichen Entwicklung von 0,8 ha zuzuführen. Innerhalb dieser Flächen soll nach dem Grundsatzbeschluss der kommunalen Wohnraumstrategie 2030 bezahlbarer Wohnraum nach den Grundsätzen der VwV-Wohnungsbau BW errichtet werden. Von Seiten der Verwaltung wurde daraufhin der Kauf der Grundstücksflächen im Plangebiet Unterer Schützenrain in Angriff genommen, sodass der Stadt Leonberg zur Zeit alle Grundstücke bis auf drei gehören. Zwei Eigentümer haben Verkaufsbereitschaft signalisiert. Ein Eigentümer möchte nicht verkaufen. Im Rahmen einer freiwilligen Umlegung kann für den nicht verkaufsbereiten Eigentümer eine Grundstückszuteilung erfolgen. Ein entsprechendes Umlegungsmodell ist begleitend zum Bebauungsplan noch auszuarbeiten.

Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan „Unterer Schützenrain“ und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden wurde am 19.11.2019 (SV 2019/188) beschlossen. Als Verfahrensart wurde das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB gewählt. Aufgrund der Begrenzung der Verfahrenslaufzeit durch den Bundesgesetzgeber (Satzungsbeschluss bis Dezember 2021 erforderlich) und der zeitlichen Verschiebung der Gebietsentwicklung, wird die Umstellung auf ein Vollverfahren empfohlen.

Die artenschutzrechtliche Habitatpotentialanalyse und die Auswertung der geschützten Biotopstrukturen im Plangebiet führten zu einer Reduktion der mit Wohnbebauung beplanbaren Fläche des Bebauungsplans. Für diesen Bereich erfolgte eine direkte Investorenansprache der AH-Aktivhaus GmbH und die Erarbeitung von Testentwürfen in nachhaltiger Holz-Modulbauweise. Mögliche Entwicklungsvarianten wurden in der Sitzung des Gemeinderates am 12.05.2020 und 18.06.2020 (n.ö.) vorgestellt und diskutiert. Zur Klärung der weiteren Vorgehensweise wurde parallel zur Wohnbauentwicklung an der Berliner Straße eine Umfrage unter den Fraktionen des Gemeinderates durchgeführt. Die Ergebnisse der Umfragen liegen nun vor. Fast alle Fraktionen sprechen sich für eine Gebietsentwicklung in der Größe von 0,8 ha Nettowohnbauland mit mehrheitlich einem Anteil von 25 % bezahlbarem Wohnraum aus.

Um die Ergebnisse der Umfrage umzusetzen, sind jetzt durch den Gemeinderat die Rahmenbedingungen in Beschlüsse zu fassen. Mit dieser Sitzungsvorlage soll in einem ersten Schritt der Plangebietsbereich, das durchzuführende Verfahren mit den vorgesehenen Nutzungen beschlossen und ein Dienstleister mit der weiteren Organisation und Durchführung des Verfahrens inklusive der dazu notwendigen Gutachten beauftragt werden. Parallel dazu soll das Bauleitplanverfahren fortgeführt werden, um weitere mögliche Rahmenbedingungen als Grundlage für das Investorenauswahlverfahren zu generieren (siehe dazu SV 2020/254 und SV 2020/252).

 

Die Eckpunkte des Verfahrens werden in einem nächsten Schritt vorgestellt und diskutiert.

 

Plangebiet:

 

Das Plangebiet liegt am mäßig steilen Nordhang des Engelbergs. Der Hang ist stufig gegliedert. Auf den kleinen Böschungen innerhalb des Gebietes erstrecken sich Hecken aus Bäumen und Sträuchern quer zum Hang. Im oberen Hangbereich bestehen dazwischen Wiesen, Bolzplatz und ein Retentionsbecken. Im unteren Hangbereich liegen Nutz-, Obst- und Freizeitgärten. Östlich grenzt das Landschaftsschutzgebiet (LSG) „Leonberg“ an.

 

Quer zum Hang befinden sich vier nach Naturschutzgesetz geschützte Heckenbiotope, überwiegend im östlichen Teil des Gebiets. Das Gebiet hat eine besondere Bedeutung für die Biotopvernetzung für mittlere Standorte (Wiesen, Gärten und Obstwiesen nordöstlich von Leonberg), außerdem prägt der Hang des Engelbergs das Landschaftsbild am nordöstlichen Stadteingang von Leonberg. Das eigentliche Plangebiet hat einen überdurchschnittlichen ökologischen Wert (Wirtschaftswiese, Nutzgarten, Obstwiese). Es ist deshalb mit umfangreichen Ausgleichsmaßnahmen zu rechnen.

 

Auf der Grundlage des Aufstellungsbeschlusses wurden eine Artenschutzrechtliche Habitatpotentialanalyse zu Vögeln, Fledermäusen, der Haselmaus, zu Zauneidechsen und dem Feuerfalter durchgeführt. Die Haselmaus und der Feuerfalter konnten im Gebiet nicht nachgewiesen werden. Weiterhin wurde das Plangebiet auf Vorkommen von Fledermäusen, Vögeln und Zauneidechsen untersucht. Im Untersuchungsbereich und den Randbereichen kommen verschiedene Höhlenbäume vor. Im Gebiet bzw. in dessen Randbereich besteht je ein relevantes (Rote Liste) Brutrevier vom Star und eines vom Gartenrotschwanz. Durch Minimierungsmaßnahmen oder CEF-Maßnahmen, die im weiteren Verfahren mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt werden müssen, können gegebenenfalls Verbotstatbestände vermieden werden.

 

 

Abb. 1 (links): Büro für Landschaftsplanung  M. Koch, 2020 / artenschutzrechtliche Kartierung ergänzt um Gebietsflächen der Testentwürfe AH Aktivhaus GmbH und Abb. 2 (rechts) Darstellung Biotopflächen

 

Zusätzlich zur Bebauung ist ein entsprechendes Entwässerungskonzept zu entwickeln, das sowohl Ersatz für den im Gebiet vorhandenen Retentionsraum als auch das Rückhaltevolumen der zusätzlichen Bebauung aufnimmt.

 

Auf diesen vorhandenen Grundlagen wurden verschiedene Testentwürfe von der Firma AH Aktivhaus GmbH erstellt. Eine (kleine) Variante besteht aus zwei L-förmig angeordneten Mehrfamilienhäusern, einer Kindertagesstätte (oder wahlweise einem weiteren Wohngebäude) mit einem zum Landschaftsraum zugewandten Freibereich und Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser (Einfamilienhausbebauung) entlang der Bestandsbebauung am Unteren Schützenrain.

 

 

Abb. 3 und 4: Städtebauliche Konzepte / Lageplan AH Aktivhaus GmbH, „kleine“ Variante Stand 18.06.2020

 

Das skizzierte städtebauliche Konzept nimmt auf die ökologische Wertigkeit des Plangebiets Rücksicht und lässt der besonders schützenswerten Landschaftszone im zentralen und östlichen Plangebiet ausreichend Raum. Darüber hinaus reduziert sich in dieser Variante die Zahl der realisierbaren Wohneinheiten, sodass in Verbindung mit der geplanten Erschließung eine angemessene Gesamtlösung konzipiert werden kann.

 

Um die Eingriffe relativ gering zu halten, wird empfohlen, den zu beplanenden Bereich auf die westlichen Grundstücksteile zu begrenzen  (kleine Variante) und als Aufstellungsbereich für das durch den Gemeinderat zu beschließende Verfahren festzulegen (Anlage 2).

(Zur Verfahrenswahl siehe nachfolgenden Punkt „Diskussion der Verfahrenswahl“).

Ergänzende Gutachten sind als Grundlage der Verfahren einzuholen.

 

 

Abb. 5: Abgrenzungsbereich Investorenauswahlverfahren (siehe auch Anlage 2)

 

Umfrageergebnisse zur Gebietsentwicklung:

 

Die Fraktionen des Gemeinderates wurden mit Hilfe eines Fragebogens zu Ihren Vorstellungen hinsichtlich der Größe und des Verfahrens zur Gebietsentwicklung sowie zur Verteilung von freiem und preisgebundenem Wohnungsbau befragt. Ebenso wurde die Errichtung von sozialen Einrichtungen (Schule, Kita, Tagespflege) im Gebiet thematisiert. In der Anlage 1 der Sitzungsvorlage sind die Ergebnisse tabellarisch erfasst.

 

Nachfolgend werden die Ergebnisse zu den einzelnen Frageblöcken bezogen auf den Anteil der Sitze im Gemeinderat dargestellt:

 

 

 

Abb. 6: Gebietsgröße nach Sitzverteilung im Gemeinderat

 

Ergebnis:

 

Die überwiegende Mehrheit der Fraktionen spricht sich für eine Bebauung von 0,8 ha aus. Lediglich die Fraktion der Grünen möchte keine Bebauung.

 

 

 

Abb. 7: Wahl des Verfahrens zur Gebietsentwicklung nach Sitzverteilung im Gemeinderat

 

Ergebnis:

 

Die überwiegende Mehrheit ist für eine Entwicklung des Gebietes (24 Sitze). Die Fraktion der Grünen lehnt eine Bebauung des Gebietes ab (8). Vier von sieben Fraktionen sind für eine Gebietsentwicklung über ein Investorenauswahlverfahren. Die SPD-Fraktion der möchte ein Investorenauswahlverfahren jedoch nur auf 75 % der Fläche, auf der restlichen Fläche eine Entwicklung durch einen kommunalen Investor. Insgesamt ist damit die Mehrheit der Stimmberechtigten, die für eine grundsätzliche Entwicklung des Gebietes ist, für eine Entwicklung durch ein Investorenauswahlverfahren (16).

Die Freien Wähler möchten auf der gesamten Fläche ein stadteigenes Projekt entwickeln, die Linken eine Entwicklung durch eine Wohnungsbau-Genossenschaft mit vorlaufendem Architektenwettbewerb (8).

 

 

 

Abb. 8: Anteil an preisgebundenem Wohnungsbau im Verhältnis zu freiem Wohnungsbau nach Sitzverteilung im Gemeinderat

 

Ergebnis:

 

Die Fraktionen, die eine Entwicklung des Gebietes möchten (24) sprechen sich für preisgebundenen Wohnungsbau für Miet- und Eigentumswohnungen zwischen 20 und 62 % aus. Eine Mehrheit der Stimmberechtigten spricht sich davon für preisgebundenen Wohnungsbau zwischen 20 und 25% aus (13), gefolgt von einem Anteil zwischen 50 und 62% (11). Der überwiegende Anteil spricht sich davon für preisgebundenen Mietwohnungsbau aus.

 

Die Hälfte der Fraktionen, die für eine Entwicklung des Gebietes sind, befürworten den Bau einer Kindertagesstätte im Plangebiet.

Für das Plangebiet wird vom Amt für Jugend, Familie und Soziales ein Bedarf für eine 3-gruppige Kindertagesstätte gesehen.

 

Diskussion der Verfahrenswahl:

 

Aus der Umfrage unter den Fraktionen ergibt sich eine Mehrheit für die Gebietsentwicklung durch ein Investorenauswahlverfahren. Als weitere Möglichkeiten werden die Durchführung eines Architektenwettbewerbes (Planungswettbewerb) und/oder ausschließlich der Bau durch die Stadt selbst, einen Generalunternehmer oder einen kommunalen Investor gesehen.

 

Aufgrund der knappen Mehrheit werden deshalb nachfolgend noch einmal die Verfahren erläutert und unter dem Aspekt der verfahrensrechtlichen Notwendigkeiten, den Kosten, der inhaltlichen und gestalterischen Einflussnahme und Planungsalternativen sowie dem Zeitbedarf und den Risiken genauer beleuchtet.

 

Variante A: Investorenauswahlverfahren

 

Mit dem Investorenauswahlverfahren wird ein Investor gesucht, der das Grundstück kauft, bebaut, die Erschließung herstellt und die Wohnungen oder ganze Gebäude an die Endnutzer vermietet bzw. verkauft. Bei der Erschließung handelt es sich nicht nur um die innere Erschließung, sondern eventuell auch um die Teile der Straße „Unteren Schützenrain“, die der Erschließung des Gebietes dienen. Im Rahmen des Verkaufs der stadteigenen Flächen an den Investor wird der Anteil des preisgebundenen Wohnungsbaus festgeschrieben.

 

Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit in das Investorenauswahlverfahren den Bau einer Kindertagesstätte mit einzubeziehen. Wird eine Kindertagesstätte auf der Grundlage eines Investorenauswahlverfahrens gebaut, gelten die Vorgaben des § 17 VGV (Vergabeverordnung).

 

Im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens sind die Bedingungen für den Bau der Kindertagesstätte genau zu definieren. Dies bedeutet Mehrkosten von ca. 80.000€ für die Durchführung des Vergabeverfahrens für die Kindertagesstätte und die Definition der Vorgaben im Verfahren. Um dadurch zeitliche Verzögerungen zu vermeiden, wird empfohlen die Kindertagesstätte in einem separaten Verfahren (nach VGV, ca. 25.000€) auszuschreiben und parallel zum Investorenauswahlverfahren vorzubereiten. Der Zeitplan dazu wird von dem zu beauftragenden Prozessbegleiter ausgearbeitet. Für eine Kindertagesstätte mit drei Gruppen ist ca. eine Fläche von ca. 1200 m² aus der Gesamtfläche vorzusehen. Um im Verfahren planerische Alternativen für die Lage und Gestaltung der Kindertagesstätte zu erhalten, wird empfohlen diese in den Ideenteil des Investorenauswahlverfahrens aufzunehmen.

 

Ebenso ist die bauliche Entwicklung mit Reihen-, Einzel- oder Doppelhausbebauung (Einfamilienhausbebauung) aufgrund der vorhandenen (aber noch nicht endausgebauten) Erschließung entlang des südlich verlaufenden Unteren Schützenrains weitestgehend festgelegt (ca. 2300 m²). Es wird deshalb vorgeschlagen, diesen Bereich ebenfalls in den Ideenteil des Auswahlverfahrens aufzunehmen. Ein Flächenausgleich für den nicht verkaufsbereiten Eigentümer kann hier erfolgen. Die übrigen Grundstücke können im freien Verkauf durch die Stadt veräußert werden. Die verbleibenden restlichen Flächen werden dann an den Investor verkauft, durch ihn entwickelt und vermietet bzw. verkauft.

 

Durch den Wettbewerb werden im Normalfall ca. 8 Alternativplanungen zur Gebietsentwicklung generiert.

 

• Umsetzung Erschließung

 

Die komplette Straße „Unterer Schützenrain“ wurde bislang noch nicht erstmalig hergestellt. Im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens ist grundsätzlich durch den Investor nur der Teil der Erschließung herzustellen, der für die Erschließung seines Grundstückes erforderlich ist. Je nach Plankonzeption mit oder ohne Kindertagesstätte ist die Durchführung der Erschließung eines Teilbereichs des Unteren Schützenrains durch den Investor zu überprüfen. Der Untere Schützenrain entlang der Bestandsbebauung ist in der derzeitigen Konzeption von der Stadt herzustellen und kann über Erschließungsbeiträge abgerechnet werden. Eine abschließende juristische Prüfung steht nach dem Beschluss der endgültigen Plankonzeption noch aus.

 

• Umsetzung der Vorgaben zum preiswerten Wohnraum

 

Im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens kann entsprechend des Grundsatzbeschluss zur kommunalen Wohnraumstrategie 2030 die Herstellung von preisgebundenem Miet-Wohnraum im Kaufvertrag / Städtebaulichen Vertrag auf der Grundlage der Förderrichtlinien der VwV-Wohnungsbau BW (aktuelle Fassung vom 01.04.2020 Wohnungsbau BW 2020/2021) sichergestellt werden. Durch die Unterteilung des Gebietes in einen Investorenteil und einen Ideenteil für Einfamilienhäuser, kann preiswerter Wohnraum zum Kauf durch preisgünstige Abgabe der Einfamilienhausgrundstücke bewirkt werden.

 

• Verfahrensvorschriften

 

Das Verfahren ist europaweit nach den Vergaberichtlinien auszuschreiben.

 

• Kosten

 

Kosten entstehen hier für die Durchführung des Investorenauswahlverfahrens (ca. 85.000 €) und die Herstellung der Erschließung (ca. 1,5 Mio. € für den Bau der Erschließungsanlagen und der Verlegung des Regenrückhaltebeckens.) Eine Refinanzierung über Erschließungsbeiträge oder Kostentragung durch den Investor ist nicht eingerechnet. Für die Errichtung einer Kita entstehen Baukosten von ca. 3 Mio. € und Verfahrenskosten von ca. 25.000€ für das VGV-Verfahren. Gesamtaufwand: ca. 4,6 Mio.€

 

Die Risiken der Gebietsentwicklung (Wohnungsbaubau und Erschließungsanlagen) liegen dabei beim Investor.

 

Gegengerechnet werden können die Erlöse aus den Grundstücksverkäufen und die Erlöse aus dem Verkauf der Entwicklungsfläche an der Berliner Straße (geschätzte Verkaufserlöse ca. 8 Mio. €).

 

(Hinweis: Bei allen Kostenangaben handelt es sich um eine grobe Kostenschätzung. Genaue Kosten können erst bei konkreter Auftragsvergabe ermittelt werden.)

 

• Inhaltliche und gestalterische Einflussnahme mit Planungsalternativen / Zeitbedarf

 

Durch das Investorenauswahlverfahren mit einem Ideenteil für den Standort der Kindertagesstätte und für den Einfamilienhausbereich können ca. 8 verschiedene Entwürfe zur Gebietsentwicklung erhalten werden. In ca. 9 Monaten liegen grundsätzlich umsetzbare Entwürfe vor. Über einen städtebaulichen Vertrag können die wesentlichen gestalterischen Themen platziert werden.

Nach dem Investorenauswahlverfahren ist das Verhandlungsverfahren durchzuführen und der Kaufvertrag / Städtebauliche Vertrag auf der Grundlage eines konkretisierten Entwurfs für die Gebietsentwicklung auszuarbeiten (ca. 12 Monate). Danach kann der Bauantrag vorbereitet und zur Genehmigung eingereicht werden (ca. 6 Monate). Aufgrund des geringen Flächenumfangs wird hier mit einem relativ geringem Zeitbedarf bis zum Baubeginn von ca. 30 Monaten ab Start des Investorenauswahlverfahrens gerechnet.

 

-> Baubeginn: Anfang 2023

 

Im Allgemeinen sind die Bauzeiten geringer als bei stadteigenen Projekten.

 

(Hinweise: Alle Zeitangaben legen optimale Abläufe ohne Berücksichtigung Gremienvorläufe/Ferienzeiten zugrunde)

 

Variante B: Architektenwettbewerb und/oder Bauen durch oder im Auftrag der Stadt

 

Die Variante B der Gebietserschließung stellt die Entwicklung in eigener Regie dar, mit dem Verbleib der Flächen und Gebäude im Eigentum der Stadt. Möglichkeiten hierfür bietet das Konzept „Planen und Bauen“ (mit Generalunternehmer, Variante B1) und als komplett „Stadteigenes Projekt“ mit eigenen Personalmitteln (Variante B2).

Ebenso wie beim Investorenauswahlverfahren werden die Flächen entlang des südlich verlaufenden Straße „Unterer Schützenrain“ mit Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser beplant und die Grundstücke im freien Verkauf durch die Stadt veräußert. Auch hier kann wieder ein Flächenausgleich für den verbliebenen privaten Eigentümer stattfinden. Gegenstand der Konzeption „Planen und Bauen“ sowie „Stadteigenes Projekt“ ist damit der Mehrfamilienwohnungsbau und die Kindertagesstätte.

 

Die Wohngebäude und die Kindertagesstätte, die durch die Stadt gebaut werden, sind anschließend durch sie zu unterhalten und zu bewirtschaften.

 

Um weitere Lösungsmöglichkeiten zu erhalten, kann im Vorlauf zu den Konzepten auch noch zusätzlich ein Wettbewerb vorgeschaltet oder in das VGV-Verfahren selbst integriert werden („Vergabeverfahren mit vorgelagertem Planungswettbewerb“ oder „Vergabeverfahren mit Lösungsvorschlägen“). Der vorgelagerte Planungswettbewerb bietet grundsätzliche Lösungsmöglichkeiten für den gesamten Bereich. Das in das Vergabeverfahren integrierte Verfahren mit Lösungsvorschlägen bietet eher Lösungsmöglichkeiten für den zu beplanenden Bereich der Mehrfamilienhausbebauung und Kindertagesstätte.

 

 

Variante B1: Konzeption „Planen und Bauen“ (mit Generalunternehmer nach VGV):

 

In der Konzeption „Planen und Bauen“ werden Investoren zu einem Teilnahmewettbewerb aufgefordert. Nach einer Vorauswahl wird anschließend auf der Grundlage einer Leistungsbeschreibung mit Bauqualitäten ein Angebot für die Planung und den Bau der Gebäude durch den Generalunternehmer abgegeben. Das Grundstück und die Gebäude verbleiben dabei im Eigentum der Stadt. Grundlage der Planung wäre dazu das von der Firma Aktivhaus entwickelte Flächenkonzept (Testentwurf).

 

Die Vergabe von Planungs- und Bauleistungen an einen Generalunternehmer ist jedoch nur unter bestimmten Bedingungen möglich und mit rechtlichen Risiken behaftet. Eine abschließende juristische Prüfung muss noch durchgeführt werden.

 

Variante B2: Konzeption „Stadteigenes Projekt“ (nach VGV):

 

Eine alternative Möglichkeit zum Konzept „Planen und Bauen“ wäre die Ausschreibung und losweise Vergabe der Planungs- und Bauleistungen durch die Stadt selbst („Stadteigenes Projekt“). Grundlage der Planung wäre dazu ebenso das von der Firma Aktivhaus entwickelte Flächenkonzept (Testentwurf).

 

Variante B1 und B2:

 

• Umsetzung Erschließung

 

Die Herstellung der Erschließung erfolgt in der Variante B in beiden Alternativen in der Gesamtheit durch die Stadt. Da die Stadt Eigentümer der Gebäude bleibt, müssen die Erschließungskosten vollständig durch die Stadt getragen werden. Eine teilweise Umlage kann über den Verkaufspreis der Grundstücke der Einfamilienhausbebauung im Plangebiet und durch Erhebung von Erschließungsbeiträgen für die Anlieger der noch nicht erstmalig hergestellten Straße „Unterer Schützenrain“ erreicht werden.

 

• Umsetzung der Vorgaben zum preiswerten Wohnraum

 

Durch den Bau in Eigenregie kann die Stadt die Höhe der Mietkosten bzw. den Verkaufspreis selbst bestimmen (Selbstkostenpreis ohne Gewinnspanne). Im Sinne eines wirtschaftlichen Haushaltes ist mindestens der Verkehrswert anzustreben, Sonderregelungen für die Schaffung von preiswertem Wohnraum sind möglich.

 

• Verfahrensvorschriften

 

Aufgrund des Umfangs der Baumassen und der im Zusammenhang stehenden Gebietsentwicklung sind sowohl die Planungs- als auch die Bauleistungen für den Hochbau einzelgewerklich europaweit (nach VGV) auszuschreiben. Die Erschließung des Gebietes kann im Sinne einer nationalen Vergabe hergestellt werden. Je nach Beschluss des Gemeinderates ist die Durchführung der Verfahrensart noch detailliert juristisch zu prüfen.

 

• Kosten

 

In der Variante B müssen alle Kosten aus dem städtischen Haushalt gedeckt werden (Wohnungsbau, Bau Kindertagesstätte, Erschließung). Zu rechnen sind dabei die Planungs-, Bau- und Verfahrenskosten. Zusätzlich fallen langfristig Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten für die Gebäude an.

Der Bau in Eigenregie bindet zudem erhebliche Personalressourcen innerhalb der Verwaltung, der derzeit nur unter Zurückstellung anderer Maßnahmen geleistet werden kann oder es muss ebenso ein Dienstleister beauftragt werden, der die Verwaltung bei der Projektsteuerung unterstützen kann.

 

Die Risiken für Planung und Bau verbleiben bei der Stadt. Im Konzept „Planen und Bauen“ wird ein Festpreis (für Wohnungsbau) abgegeben.

 

(Hinweis: Bei allen Kostenangaben handelt es sich um grobe Kostenschätzungen. Genaue Kosten können erst bei konkreter Auftragsvergabe ermittelt werden.)

 

• Planungs- und Baukosten:

 

Für die Errichtung einer dreigruppigen Kindertagesstätte ist mit Kosten von ca. 3 Mio. € zur rechnen.

Bei einem angenommenen Bauvolumen von 5.700 m² Bruttogeschossfläche (BGF) für zwei Mehrfamilienhäuser sind Baukosten von ca. 15,2 Mio. € für die Kostengruppen (KGR) 200-500 und KGR 700-800 bei einem angenommenen Kennwert von 2.650 €/m² BGF anzusetzen.

Die Erschließung des Baugebietes schlägt mit ca. 1,5 Mio. €  zu Buche (Herstellung Erschließungsanlagen und Verlegung Regenrückhaltebecken, ohne teilweise Refinanzierung über Erschließungsbeiträge).

 

Der Schätzung der Baukosten wurden dabei die Testentwürfe der Firma Aktivhaus zugrunde gelegt.

 

Insgesamt ist mit Kosten von ca. 19,7 Mio.€ (ohne Refinanzierung über Erschließungsbeiträge) zu rechnen.

 

• Verfahrenskosten:

 

Je gewählter Verfahrensart („Stadteigenes Projekt“ oder „Planen und Bauen“) gestalten sich die Verfahrenskosten unterschiedlich.

 

• Verfahrenskosten „Planen und Bauen“:

 

Durch die Entlastung der Verwaltung bei der Erstellung der Bauqualitäten und Leistungsbeschreibungen sind die Leistungen für die Technische Beratung bei „Planen und Bauen“ hoch (ca. 160.000€ zzgl. Aufwandsentschädigung für Bieter ca. 67.000€). Zusätzlich fallen ca. 25.000 € für VGV-Verfahren für die Kindertagesstätte zzgl. Aufwandsentschädigung Bieter an.

 

• Verfahrenskosten „Stadteigenes Projekt“:

 

Für die Durchführung der VGV-Verfahren für Objekt- und Fachplaner für die Wohnbauvorhaben und die Kindertagesstätte sind ca. 75.000€ anzusetzen (25.000€ VGV Kita + VGV Wohnen 50.000€  zzgl. Aufwandsentschädigung Bieter).

 

Wird vorab ein Planungswettbewerb zum Erhalt von grundsätzlichen Alternativplanungen durchgeführt fallen zusätzliche Kosten an.

 

• Inhaltliche und gestalterische Einflussnahme mit Planungsalternativen / Zeitbedarf

 

Im Rahmen des Projektes „Planen und Bauen“ und „Stadteigenes Projekt“ erhält die Stadt i.A. vier Entwürfe in Vorentwurfsqualität für die Gebäude- und Außenanlagenplanung.

Durch die Leistungsbeschreibung auf der Grundlage von Bauqualitäten kann auf die Gestaltung vorab detailliert Einfluss genommen werden. Dies ist unabhängig davon, ob es an einen Generalunternehmer oder in Einzellosvergabe vergeben wird.

 

 

 

 

 

• Zeitbedarf „Stadteigenes Projekt“

 

Die Durchführung der VGV-Verfahren für die Objekt- und Fachplaner dauert ca. 9 Monate. Von der Vorentwurfs- bis Ende Entwurfsplanung weitere 6 Monate. Von der Erstellung der Genehmigungsplanung bis Baubeginn ca. 13 Monate. 

Gesamtlaufzeit: ca. 28 Monate ab Start Planverfahren.

 

->Baubeginn: Anfang 2023

Die Bauzeiten betragen derzeit ca. 18 Monate.

 

• Zeitbedarf „Planen und Bauen“

 

Der Zeitbedarf für das Planverfahren „Planen und Bauen“ dauert bis zur Abgabe des ersten Angebotes ca. 7 Monate, danach ist das Verhandlungsverfahren durchzuführen. Bis zur Abgabe des finalen Angebotes sind noch einmal ca. 6 Monate zu rechnen. Danach ist ca. 6 Monate bis zur Baugenehmigung zu veranschlagen und anschließend ca. 3 Monate bis Baubeginn. Wird der Modulbau gewählt, ist die Bauzeit durch die Vorfertigung wesentlich geringer (ca. 1 Jahr)

Gesamtlaufzeit: ca. 22 Monaten ab Start Planverfahren.

 

-> Baubeginn: Ende 2022

 

Die Bauzeiten von Generalunternehmern sind im Allgemeinen kürzer gegenüber stadteigenen Projekten. Der Vorteil des Verfahrens liegt in der genauen Definition der Kosten- und Zeitpläne.

 

(Hinweise: Alle Zeitangaben legen optimale Abläufe ohne Berücksichtigung Gremienvorläufe/Ferienzeiten zugrunde)

 

Gesamtbewertung zur Verfahrenswahl

 

Kosten: (siehe dazu auch Anlage 4)

 

Abb. 9: Gegenüberstellung der geschätzten Kosten der unterschiedlichen Verfahren

 

Hinweis: Die oben angegebenen Kosten stellen nur eine grobe Kostenschätzung dar. Grundsätzlich sind die Kosten bei Wahl des Investorenauswahlverfahrens und des Verfahrens „Planen und Bauen“ besser kalkulierbar, da Festpreise angegeben werden. Die Baupreise unterliegen aktuell starken Preissteigerungen.

 

Risiken:

 

Die Risiken der Zeit- und Kostenplanung sind bei stadteigenen Projekten am größten.

Im Verfahren „Planen und Bauen“ sind grundsätzliche rechtliche Risiken beinhaltet. Die Risiken beim Investorenauswahlverfahren liegen bei der Zeit- und Kostenplanung beim Investor. Langfristige Unterhaltungskosten- und Bewirtschaftungskosten entfallen.

 

Zeitbedarf:

 

 

Abb. 10: Gegenüberstellung der Zeitbedarfe der unterschiedlichen Verfahren

 

Die Umsetzungszeiten sind beim Verfahren „Planen und Bauen“ am geringsten, jedoch ohne Erhalt von grundsätzlichen Planalternativen. Durch die geringeren Bauzeiten bei Privaten sind die Umsetzungszeiträume insgesamt beim Investorenauswahlverfahren geringer als bei stadteigenen Projekten. Zusätzlich werden im Investorenauswahlverfahren grundsätzliche Planalternativen im selben Zeitraum generiert.

 

Umsetzung Ziel Schaffung preiswerten Wohnraums:

 

Die Umsetzung des Ziels zur Schaffung von preiswertem Wohnraum kann in allen Verfahren abgebildet werden. Nur bei „Stadteigenen Projekten“ entfällt die Gewinnspanne der Generalunternehmer. Durch städtebaulichen Vertrag können im Investorenauswahlverfahren verbindliche Obergrenzen nur zum preiswerten Mietwohnraum festgelegt werden. Das Segment „preiswertes Eigentum“ kann hier durch Abgabe von preisreduzierten Grundstücken abgebildet werden.

 

Inhaltliche und gestalterische Einflussnahme:

 

Die Einflussnahme ist bei stadteigenen Projekten am größten.

 

Erhalt von Planalternativen:

 

Nur beim Investorenauswahlverfahren werden grundsätzliche Planalternativen für das Gesamtgebiet in vergleichbaren Zeiträumen generiert, die ohne vorlaufendes Wettbewerbsverfahren bei dem Konzept „Planen und Bauen“ und „Stadteigenes Projekt“ nicht zu erhalten sind. Wird ein Wettbewerbsverfahren vorgeschaltet, dauern die Verfahren wesentlich länger.

 

 

 

 

Zusammenfassung:

 

Nachfolgend werden die Vor- und Nachteile der Gebietsentwicklung zusammenfassend gegenüber gestellt:

 

 

Abb 11: Gegenüberstellung der Verfahren zur Gebietsentwicklung

 

Die Gebietsentwicklungen in der „Berliner Straße“ und „Unterer Schützenrain“ sind von dem Grundgedanken einer gemeinsamen Entwicklung getragen. Aufgrund der unterschiedlichen Potentiale der Gebiete sollen die Kosten der Entwicklung im Zusammenhang gesehen werden. In der Berliner Straße werden durch den Grundstücksverkauf Erlöse von ungefähr 8 Mio. € erwartet, diese Erlöse sollen zur Finanzierung des Wohnungsbaus im Unteren Schützenrain dienen. Bei geschätzten Baukosten von 15,2 Mio. € für den Wohnungsbau und ca. 3 Mio. € für die Kindertagesstätte zuzüglich ca. 1,5 Mio. € für die Erschließung ist deshalb festzustellen, dass allein bei einem Wohnungsbau durch die Stadt über 8 Mio. € in den Haushalt zusätzlich eingestellt werden müssten (ohne Kosten für den Bau der Kindertagesstätte und für die Erschließung). Ebenso entstehen langfristige Folgekosten für den Betrieb und Unterhalt der Gebäude.

Die Umsetzung des Verfahrens „Planen und Bauen“ wird wegen der rechtlichen Risiken nicht empfohlen.

Die Vorteile des Verfahrens („Stadteigenes Projekt“) sind in der Herstellung von preisgünstigerem Wohnraum zu sehen und der inhaltlich größten Einflussnahme auf die Gestaltung. Der etwas höhere Zeitbedarf im Vorlauf eines Investorenauswahlverfahrens wird durch die anschließende Einsparung bei den Bauzeiten weitestgehend kompensiert. Mit der Durchführung eines Investorenauswahlverfahrens kann die Stadt zügig Planungsalternativen zur Gebietsentwicklung erlangen, die ohne vorlaufenden Planungswettbewerb bei den stadteigenen Projekten nicht zu erhalten sind. Werden diese vorgeschaltet, dauern stadteigene Projekte i.A. länger als Investorenauswahlverfahren.

Die Umsetzung der Vorgaben des Grundsatzbeschlusses zu bezahlbarem Wohnraum (vor allem Mietwohnraum) kann in beiden Verfahren gewährleistet werden.

 

Nach der Gegenüberstellung der o.g. Punkte  wird empfohlen für das Plangebiet das aufskizzierte Investorenauswahlverfahren mit einem Ideenteil für eine Kindertagesstätte und Einfamilienhausbebauung durchzuführen (Anlage 2). Als Gebietsgröße wird 0,8 ha angenommen

Für den Bau der Kindertagesstätte wird ein separates VGV-Verfahren empfohlen.

 

Die Eckpunkte des Investorenauswahlverfahrens werden nach Beauftragung der Prozessbegleitung dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt.

 

Beautragung Dienstleister für das Investorenauswahlverfahren:

 

Zur Durchführung des Investorenauswahlverfahrens ist die Beauftragung eines Dienstleisters erforderlich. Dazu wurden drei Büros angefragt. Alle Büros verfügen über Erfahrungen in diesem Bereich und sind für die Durchführung als qualifiziert anzusehen. Es wird deshalb empfohlen den Auftrag an den preisgünstigsten Anbieter, das Büro Drees&Sommer mit  46.576,60 € brutto zu vergeben (Anlage 5).

 

Erläuterung zu Haushaltsansatz:

 

Neben den Kosten für die Begleitung des Investorenauswahlverfahrens (46.576,60 €) fallen Kosten für das Preisgericht (ca. 20.000€) und für Räumlichkeiten, Geländemodell,...etc. an (ca. 5.000 €). Zusätzlich müssen Mittel für Eventualpositionen und Gutachten eingestellt werden.

Aus diesem Grund werden Gesamtverfahrenskosten von 85.000 € im Haushalt veranschlagt

 

 

Bauleitplanung:

 

Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan „Leonberg 2020“ mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 ist die Fläche als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Eine kleine Teilfläche (Ks-I-07) mit einem Umfang von 0,2 ha ist als geplante Wohnbaufläche ausgewiesen. Der Wohnflächenbedarfsnachweis ist deshalb noch für die verbleibende Fläche nach Feststellung der endgültigen Größenordnung des Baugebietes zu erstellen.

Zur Sicherung der vorhandenen artenschutzrechtlich bedeutsamen Flächen und Flächen mit geschützten Biotopen sowie zur Schaffung von Planungsrecht für eine mögliche Regenrückhaltung soll der Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht gegenüber der Beschlussfassung von 2019 verändert werden (Anlage 3).

 

Abb. 13: Geltungsbereich Bebauungsplan/FNP-Änderung (siehe auch Anlage 3)

 

Der Bereich des Investorenauswahlverfahrens wird abweichend auf die beplanbare Fläche begrenzt (Anlage 2). Der Aufstellungsbeschluss wurde auf der Grundlage eines Verfahrens nach § 13b BauGB gefasst (Anlage 3). Um Verfahren nach § 13b BauGB durchführen zu können, ist der Satzungsbeschluss bis zum 31.12.2021 zu fassen. Eine Verlängerung der Regelung durch die Bundesregierung ist derzeit noch nicht sicher absehbar. Um Rechtsunsicherheiten in der Verfahrensdurchführung aufgrund der zeitlichen Verschiebungen zu vermeiden, wird empfohlen, das Verfahren auf ein Vollverfahren umzustellen. Die Aufstellung des Bebauungsplans mit zugehöriger Flächennutzungsplanänderung wird in separaten Sitzungsvorlagen (SV 2020/254 und SV 2020/252) dargestellt.

 

Grundstückssituation/Grunderwerb:

 

Im Rahmen der Gebietsentwicklung "Unterer Schützenrain" wurden zwischenzeitlich, zusätzlich zu den bereits im Eigentum der Stadt Leonberg befindlichen Grundstücken, Grunderwerbe durchgeführt. Die im beigefügten Lageplan grün dargestellten Grundstücke befinden sich aktuell im Eigentum der Stadt Leonberg, der Eigentümer des rot dargestellten Grundstücks hat eine Veräußerung abgelehnt.

 

Die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer der gelb dargestellten Grundstücke wurde von der Abteilung Steuern, Grundstücksverkehr und Forst gemäß dem Wunsch des Gemeinderats abgefragt. Die Eigentümer haben ihre grundsätzliche Verkaufsbereitschaft erklärt, wobei die Eigentümer der Grundstücke Flst.Nr. 1327 und 1328/2 die Zuteilung eines Bauplatzes präferieren würden. Die Erwerbe wären analog den bisherigen Kaufverträgen im Rahmen aufschiebend bedingter Kaufverträge zu einem Quadratmeterpreis von 230 EUR (insgesamt 1.049.490 EUR zzgl. 52.500 EUR Grunderwerbsteuer) und mit Zahlung eines Bindungsentgelts von 3 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Kaufvertragsabschluss bis zum Zeitpunkt der Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags zu realisieren.

 

 

Abb. 14: Grunderwerbssituation im Plangebiet

 

Für die bauliche Entwicklung des Gebietes (Gebietsabgrenzung siehe Anlage 2) sowie für vorzunehmende Ausgleichsmaßnahmen, ist ein Erwerb der Grundstücke Flst.Nr. 1327, 1328/2 und 1328/1 nicht erforderlich und bei dem zugrunde zu legenden Kaufpreis zzgl. Bindungsentgelt aus wirtschaftlichen Gründen auch nicht zu empfehlen. Auf einen Erwerb sollte daher verzichtet werden.

 

Weitere Vorgehensweise:

 

Fassung der Beschlüsse zur Verfahrenswahl, zur Errichtung einer Kindertagesstätte, zum Umfang des bezahlbaren Wohnraums und Vorbereitung und Ausarbeitung der Eckpunkte des Investorenauswahlverfahrens in der vorgeschlagenen Abgrenzung durch einen Dienstleister. Parallel ist das Bauleitplanverfahren vorzubereiten.

Ebenso ist einen Kauf der nicht erforderlichen Flurstücke zu entscheiden.

 

JA	x
NEIN

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
51100000  42910000 Aufwendungen für sonstige Sach- und Dienstleistungen	2021	225.000	480.000                 170.000	bisher im HHplan-Entwurf 2021 veranschlagt     zusätzlicher Mittelbedarf für Vorlage 2020/237 und 2020/244 vgl. Hinweis

Die für die Durchführung des Investorenauswahlverfahrens Unterer Schützenrain in Höhe von 85.000 € erforderlichen HH-Mittel sind in der Mittelanmeldung für 2021 in Höhe von 480.000 € noch nicht enthalten, da die Durchführung dieses Verfahren zum damaligen Zeitpunkt noch nicht absehbar war. Die erforderlichen HH-Mittel sind zusätzlich in den Haushalt 2021 einzustellen.