1. Die Ergebnisse der Umfrage zur Gebietsentwicklung werden zur Kenntnis genommen (Anlage 1)
2. Die Planung einer Kindertagesstätte für das Plangebiet Berliner Straße wird beschlossen.
3. Die Verwaltung wird beauftragt ein Investorenauswahlverfahren mit einem Ideenteil für eine Kindertagesstätte innerhalb des vorgeschlagenen Abgrenzungsbereich vorzubereiten (Anlage 2)
4. Der Anteil an bezahlbarem Wohnraum wird mit 25 % gemäß kommunaler Wohnraumstrategie 2030 der Stadt Leonberg festgelegt.
5. Die Verwaltung wird beauftragt, das Büro Drees & Sommer mit der Organisation und Durchführung des Investorenauswahlverfahrens zu beauftragen und die erforderlichen Gutachten als Grundlage in Auftrag zu geben (Anlage 4)
6. Die Verwaltung wird beauftragt das Bauleitplanverfahren vorzubereiten (Anlage 3).

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Bisheriger Sachstand:

 

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 29. Januar 2019 zur planerischen Alternativenprüfung von verschiedenen Baugebieten u.a. beschlossen, die Untersuchungsflächen „Berliner Straße“ und „Unterer Schützenrain“ einer wohnbaulichen Entwicklung mit jeweils 0,8 ha zuzuführen. Innerhalb dieser Flächen soll nach dem Grundsatzbeschluss der kommunalen Wohnraumstrategie 2030 bezahlbarer Wohnraum nach den Grundsätzen der VwV-Wohnungsbau BW errichtet werden. Die grundlegenden Beschlüsse zur Einleitung des Planverfahrens „Unterer Schützenrain“ wurden zwischenzeitlich gefasst. Für den Bereich „Berliner Straße“ erfolgte eine direkte Investorenansprache der Gruppe Wohninvest. Mögliche Entwicklungsvarianten wurden in der Sitzungsvorlage 2020/086 (n.ö.) vorgestellt und diskutiert. Zur Klärung der weiteren Vorgehensweise zur Gebietsentwicklung wurde ergänzend eine Umfrage unter den Fraktionen des Gemeinderates durchgeführt. Alle Fraktionen sprachen sich für die Entwicklung eines Wohngebietes von 0,8 ha aus. Die überwiegende Mehrheit favorisiert dafür ein Investorenauswahlverfahren mit einem Anteil von 25 % preisgebundenem Wohnungsbau und den Bau einer Kindertagesstätte. Um die Ergebnisse dieser Umfragen umzusetzen, sind jetzt durch den Gemeinderat die Rahmenbedingungen in Beschlüsse zu fassen und die Projektbegleitung zur Vorbereitung und Durchführung des Investorenauswahlverfahrens durch einen Dienstleister sowie die dazu noch erforderlichen Gutachten in Auftrag zu geben. Parallel dazu soll das Bauleitplanverfahren gestartet werden, um weitere mögliche Rahmenbedingungen als Grundlage für das Investorenauswahlverfahren zu generieren (siehe dazu SV 2020/260 und 2020/261).

 

In einem nächsten Schritt erfolgt die Beschlussfassung der Eckpunkte des Investorenauswahlverfahrens.

 

 

Umfrageergebnisse zur Gebietsentwicklung:

 

Die Fraktionen des Gemeinderates wurden mit Hilfe eines Fragebogens zu Ihren Vorstellungen hinsichtlich der Größe und des Verfahrens zur Gebietsentwicklung sowie zur Verteilung von freiem und preisgebundenem Wohnungsbau befragt. Ebenso wurde die Errichtung von sozialen Einrichtungen (Schule, Kindertagesstätte, Tagespflegeeinrichtung) im Gebiet zur Entscheidung thematisiert. In der Anlage 1 der Sitzungsvorlage sind die Ergebnisse tabellarisch erfasst.

 

Nachfolgend werden die Ergebnisse zu den einzelnen Frageblöcken bezogen auf den Anteil der Sitze im Gemeinderat dargestellt:

 

 

Abb. 1: Gebietsgröße nach Sitzverteilung im Gemeinderat

 

Ergebnis:

 

Alle Fraktionen unterstützen die Gebietsentwicklung mit einer Größe von 0,8ha.

 

 

Abb. 2: Wahl des Verfahrens zur Gebietsentwicklung nach Sitzverteilung im Gemeinderat

 

Ergebnis:

 

Die überwiegende Mehrheit mit Ausnahme der Fraktion Die Linke spricht sich für die Gebietsentwicklung durch ein Investorenauswahlverfahren aus. Die SPD-Fraktion möchte lediglich 65 % der Fläche über ein Investorenauswahlverfahren entwickeln, den Rest durch einen Kommunalen Investor.

 

 

Abb.3: Anteil preisgebundener Wohnungsbau im Verhältnis zu freiem Wohnungsbau nach Sitzverteilung im Gemeinderat

 

Ergebnis:

 

Die Fraktionen sprechen sich für preisgebundenen Wohnungsbau für Miet- und Eigentumswohnungen zwischen 25 und 62 % aus. Bezogen auf die Sitzverteilung im Gemeinderat spricht sich die überwiegende Mehrheit für eine Umsetzung von 25-27% bezahlbaren Wohnraums aus.

 

Der überwiegende Anteil wünscht eine Umsetzung von preisgebundenem Mietwohnungsbau, lediglich die SPD- und die FDP-Fraktion möchte auch einen Anteil an preiswerten Eigentumswohnungen realisieren.

 

Fünf von sieben Fraktionen befürworten die Errichtung einer Kita bei vorhandenem Bedarf. Innerhalb der Kernstadt ist nach Aussage des Amtes für Jugend, Familie und Schule der Bedarf für eine 6-gruppige Kita vorhanden.

 

 

Durchführung Investorenauswahlverfahren:

 

Bisherige Diskussionsgrundlagen:

 

Der Vorbereitung des Investorenauswahlverfahrens werden vorläufig folgende Grundlagen basierend auf bisherigen Planungen und Beschlüssen zugrunde gelegt:

• Ausweisung von ca. 0,8ha Nettowohnbauland innerhalb der Abgrenzung des Investorenauswahlverfahrens
• Die maximale Höhenentwicklung soll VI bis VIII Geschosse betragen.

 

Verfahrenswahl:

 

Mit dem Investorenauswahlverfahren wird ein Investor gesucht, der das Grundstück kauft, bebaut, die innere Erschließung herstellt und die Wohnungen oder ganze Gebäude an die Endnutzer vermietet oder verkauft. Die Ansprache von 8 bis 10 Investoren wird empfohlen (Präqualifikation).

 

Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit in das Investorenauswahlverfahren den Bau einer Kindertagesstätte mit einzubeziehen oder diese separat in einem eigenen Verfahren zu bauen. Wird eine Kindertagesstätte auf der Grundlage eines Investorenauswahlverfahrens gebaut, gelten die Vorgaben des § 17 VGV (Vergabeverordnung).

 

Die Bedingungen für den Bau der Kindertagesstätte sind im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens genau zu definieren. Dies bedeutet Mehrkosten von ca. 80.000€ für die Durchführung des Vergabeverfahrens für die Kindertagesstätte und die Definition der Vorgaben im Verfahren. Um zeitliche Verzögerungen dadurch zu vermeiden, wird empfohlen die Kindertagesstätte in einem separaten Verfahren (nach VGV ca. 25.000€) auszuschreiben und parallel zum Investorenauswahlverfahren vorzubereiten.

Der Zeitplan wird durch den Prozessbegleiter ausgearbeitet. Es wird mit einer Verfahrensdauer von ca. 9 Monaten für das Investorenauswahlverfahren bis zum Vorliegen von grundsätzlichen Entwürfen für das Plangebiet gerechnet.

Im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens wird eine Fläche von ca. 2.400 m² für eine Kindertagesstätte Gegenstand des Ideenteils, um die Einbindung in die Gesamtplanung mit Erschließung und Tiefgarage sicher zu stellen, jedoch nicht Bestandteil des Kaufvertrages.

 

Die Sicherung des preisgebundenen Wohnraums erfolgt im Rahmen des Grundstückskaufvertrags / Städtebaulichen Vertrags auf der Grundlage der Förderrichtlinien der VwV-Wohnungsbau BW (aktuelle Fassung vom 01.04.2020 Wohnbau BW 2020/2021). Das Investorenauswahlverfahren ist europaweit nach den Vergaberichtlinien auszuschreiben, wenn bezahlbarer Wohnraum auf Grundlage der Förderrichtlinien VwV-Wohnungsbau BW mit Belegungsbindungen für die Stadt aufgenommen wird.

 

Die weiteren Eckpunkte des Investorenauswahlverfahrens werden nach Beauftragung der Prozessbegleitung dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt.

 

Plangebiet:

 

Als Geltungsbereich des Investorenauswahlverfahrens wird der gesamte Bereich der öffentlichen Grünfläche zum Erhalt von möglichen Planalternativen einbezogen. Darin soll 0,8 ha Nettowohnbauland mit Kindertagesstätte angeordnet werden (Anlage 2).

 

 

Abb. 4: Bereich Investorenauswahlverfahren

 

Die Flächen befinden sich vollständig im Eigentum der Stadt. Es wird empfohlen die erforderliche Umgestaltung des Straßenraumes der Berliner Straße in einem separaten Verfahren zu planen, um eine Beschleunigung des Investorenauswahlverfahrens zu erreichen. Die Berliner Straße wird deshalb nicht in den Planbereich des Investorenauswahlverfahrens einbezogen.

 

Aus der Mitte des Gemeinderates kamen Anregungen zur Umgestaltung der Berliner Straße und zur Anlage eines Kreisverkehrsplatzes im Bereich Berliner Straße / Breslauer Straße. Nach interner Prüfung wird die Anlage eines Kreisverkehrsplatzes im Knotenpunktbereich Berliner Straße / Breslauer Straße aufgrund der starken Dominanz der Hauptverkehrs-beziehung Berliner Straße nicht empfohlen. Bei stark unterschiedlichen Einfahrtströmen kommt es zu langen Wartezeiten der schwächer belasteten Nebenströme (Breslauer Straße). Kreisverkehre werden daher bei vier oder mehr in etwa gleich belasteten Verkehrsströmen empfohlen. Kritisch sind auch hier die für einen Kreisverkehrsplatz ungünstigen topographischen Verhältnisse zu sehen (schwierige Sichtbeziehungen). Die abschließende Prüfung wird zur Verfahrensbeschleunigung außerhalb des Investorenauswahlverfahrens empfohlen.

 

Beauftragung Dienstleister für das Investorenauswahlverfahren:

 

Zur Durchführung des Investorenauswahlverfahrens ist die Beauftragung eines Dienstleisters erforderlich. Dazu wurden drei Büros angefragt. Alle Büros verfügen über Erfahrungen in diesem Bereich und sind für die Durchführung als qualifiziert anzusehen. Es wird deshalb empfohlen den Auftrag an den preisgünstigsten Anbieter, das Büro Drees & Sommer mit 46.576,60 € brutto zu vergeben (Anlage 4).

 

Erläuterung zu Haushaltsansatz:

 

Neben den Kosten für die Begleitung des Investorenauswahlverfahrens (46.576,60 €) fallen Kosten für das Preisgericht (ca. 20.000€) und für Räumlichkeiten, Geländemodell,...etc. an (ca. 5.000 €). Zusätzlich müssen Mittel für Eventualpositionen und Gutachten eingestellt werden.

Aus diesem Grund werden Gesamtverfahrenskosten von 85.000 € im Haushalt veranschlagt.

 

Bauleitplanung:

 

Im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan „Leonberg 2020“ ist die Plangebietsfläche zum Teil als geplante Wohnbaufläche und als Grünfläche ausgewiesen. Der seit 15.08.1991 rechtskräftige Bebauungsplan „Stadtmitte Teil 4“ (Planbereich 03.04-11) mit seiner Änderung „Stadtmitte Teil 4, Änderung der öffentlichen Grünfläche“ (Planbereich 03.04-11/1) vom 04.06.1998 weist eine öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung „Parkanlage“ und „Anlage für sportliche Zwecke“ sowie Spielplätze aus. Die Berliner Straße ist zudem als Verkehrsfläche mit verschiedenen Zweckbestimmungen festgesetzt.

Aufgrund der fehlenden baulichen Vorprägung des Plangebietes ist das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB aufgrund aktueller Rechtsprechung nicht anwendbar. Der Bebauungsplan ist im Vollverfahren mit paralleler Flächennutzungsplanänderung aufzustellen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird abweichend zum Investorenauswahlverfahren festgesetzt, da damit der o.g. Bebauungsplan (03.04-11/1) vollständig aufgehoben und ersetzt werden kann und notwendige Umgestaltungsmaßnahmen der Berliner Straße vorbereitet werden können.

 

Die Aufstellung des Bebauungsplans mit zugehöriger Flächennutzungsplanänderung wird in separater Sitzungsvorlage (SV 2020/260 und SV 2020/261) dargestellt (Anlage 3).

 

 

Abb. 5 : Abgrenzung Geltungsbereich Bebauungsplan

 

Weitere Vorgehensweise:

 

Fassung der Beschlüsse zur Verfahrenswahl, zur Errichtung einer Kindertagesstätte, zum Umfang des bezahlbaren Wohnraums und Vorbereitung und Ausarbeitung der Eckpunkte des Investorenauswahlverfahrens in der vorgeschlagenen Abgrenzung durch einen Dienstleister.

Parallel ist das Bauleitplanverfahren vorzubereiten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

JA	x
NEIN

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
51100000  42910000 Aufwendungen für sonstige Sach- und Dienstleistungen	2021	225.000	480.000                   170.000	bisher im HHplan-Entwurf 2021 veranschlagt       zusätzlicher Mittelbedarf für Vorlage 2020/237 und 2020/244 vgl. Hinweis

 

Die für die Durchführung des Investorenauswahlverfahrens Berliner Straße in Höhe von 85.000 € erforderlichen HH-Mittel sind in der Mittelanmeldung für 2021 in Höhe von 480.000 € noch nicht enthalten, da die Durchführung dieses Verfahren zum damaligen Zeitpunkt noch nicht absehbar war. Die erforderlichen HH-Mittel sind zusätzlich in den Haushalt 2021 einzustellen.