1. Die Ausführungen zum aktuellen Projektstatus werden zur Kenntnis genommen.

 

2. Dem vorliegenden Planungskonzept (Entwurfsstand 02/2020) für das Postareal wird zugestimmt.

 

3. Die Verwaltung wird beauftragt, die Planungen und die Vertragsverhandlungen mit der STRABAG Real Estate GmbH für das Stadtumbaugebiet fortzuführen.

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Vorbemerkungen

Zur Vorbereitung und Projektentwicklung des Postareals mit Brückenschlag hat der Gemein­derat in seiner Sitzung am 26. September 2017 beschlossen, ein Investorenauswahlverfah­ren durchzuführen (vgl. SV 2017/213).

 

Im Rahmen der Preisgerichtssitzung am 14. Mai 2018 wurden zwei Arbeiten zur weiteren Bearbeitung empfohlen, wobei die weiteren Verhandlungen mit dem ersten Preisträger (STRABAG REAL ESTATE GmbH) geführt wurden. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 24. Juli 2018 dem Ergebnis des IAV und der dargelegten Vorgehensweise zugestimmt (vgl. SV 2018/096). Parallel wurden eine Reihe von Privatgrundstücken von der Stadt erwor­ben als eigentumsrechtliche Voraussetzung zur Realisierung des sog. Brückenschlags (vgl. SV 2018/ 193 und 262).

Über den Planungsstand und Projektstatus wurde der Gemeinderat (SV 2019/007- Sitzung vom 24. Januar 2019 und SV 2019/168- Sitzung vom 23. Juli 2019) regelmäßig informiert.

 

 

Bisherige planerische Weiterentwicklung

Ausgehend von der im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens vorgestellten Plankonzep­tion erfolgten in verschiedenen Schritten vertiefende Untersuchungen. Die wichtigsten Zwi­schenschritte und deren Veränderungen sind nachfolgend in einer Übersicht dargestellt:

 

	Nutzungen	Kennwerte BGF (oberirdisch)	Veränderungen
Ergebnisse IAV (07/ 2018)	Einzelhandel Wohnungen Gewerbe Servicewohnen Stellplätze	ca. 8.000 qm ca. 11.000 qm (ca. 104 W) ca. 10.800 qm o.A. (10 Geschosse) ca. 513 St. in TG (2 Ebenen)	Ausgangslage
Weiterentwicklung (Planstand 12/2018)	Einzelhandel Wohnen Gewerbe Servicewohnen Stellplätze	ca. 11.000 qm ca. 9.750 qm ca. 5.750 qm ca. 5.500 qm ca. 370 St. in TG (2 Ebenen)	-     veränderte Höhenlage UG aufgrund Baugrunduntersuchung -     Platzniveau Quartiersplatz bei ca. 382,5 m üNN) -     veränderter Nutzungsmix
Weiterentwicklung (Planstand 07/2019)	Einzelhandel Wohnen Gewerbe/ Appart. Hotel Stellplätze	ca. 9.700 qm ca. 9.600 qm (85-100 WE) ca. 8.200 qm ca. 4.300 qm (130 Zi.) ca. 320 St. in TG (2 Ebenen)	-     optimierte Andienung des Einzel­handels (Südseite Gebäude 5) -     vergrößerter Abstand zur Eltinger Strasse -     Nutzungsänderung Gebäude 7 (Hotel) -     Aufstockung Gebäude 4 für Wohnen -     Abrücken von den Plangebiets-rändern (Gebäude 6)

 

Der Planstand (07/2019) wies eine oberirdische Bruttogeschossfläche von ca. 37.400 qm aus. Dies entspricht weitgehend dem Konzept aus dem Investorenauswahlverfahren, wobei sich ca. 1.500 qm BGF von einer ursprünglich unterirdischen Lage nach oben verlagert haben. Ausgehend vom Ziel eines gemischt genutzten Quartiers sind neben den geplanten Wohnungen (davon 25 % bezahlbarer Wohnraum) auch ein Boardinghouse sowie eine Hotelnutzung geplant. Den dargestellten Einzelhandelsflächen und der Zielausrichtung als Nahversorgungsstandort (inkl. Vollsortimenter) liegt das aktuelle Einzelhandelskonzept für die Stadt Leonberg (vgl. SV 2016/ 006) zugrunde.

 

Aus dem geplanten Konzept ergeben sich bauliche Nutzungen mit einer GRZ von ca. 0,9 und einer GFZ von ca. 2,8. In Kerngebieten sind lt. BauNVO als GFZ- Kennziffer maximal 3,0 zulässig.

 

Die Plankonzeption 07/2019 setzt sich auch mit der geplanten Grünkonzeption auseinander, insbesondere mit der Frage um den aus der Mitte des Gemeinderats gewünschten Baumer­halts („Kastanienwiese“) im Vorfeld des jetzigen Postgebäudes. Der hierzu extern beauftrag­te Baumgutachter hat im Hinblick auf die vorhandenen Vorschädigungen und die begrenzten Entwicklungsperspektiven anstelle von Großbaumversetzungen Neupflanzungen empfohlen.

 

Im Hinblick auf die geplante Einzelhandelsandienung wurden verschiedene Planvarianten untersucht, die mit einem Zurücksetzen der nordöstlichen Gebäudefassaden einhergehen. Damit wird auch dem aus der Mitte des Gemeinderats geäußerten Wunsch auf eine ange­messene Frei-/ Entwicklungsfläche an der Eltinger Straße Rechnung getragen.

 

 

Aktueller Planungsstand (02/2020)

Ausgehend von den zuletzt diskutierten Themen, z.B.

-          Erhalt von Grünstrukturen (z.B. Kastanienbäume an der Eltinger Straße)

-          Städtebauliche Dichte und Höhenentwicklung im Quartier

-          verkehrliche Andienung an die Tiefgaragenstellplätze

-          Berücksichtigung der nachbarschaftlichen Belange

-          Anlieferung zum Einzelhandel

-          Führung der Fußgänger und Radfahrer

wurde das Konzept zum Planstand 02/2020 überarbeitet und weiterentwickelt.

 

Folgende Veränderungen wurden insbesondere in der aktuellen Planung eingearbeitet

-          durch den Versatz der Gebäudekanten (Gebäude 7.2 und 5.2) zur Eltinger Straße öffnet sich der Verkehrsraum und schafft Raum für eine straßenbegleitende Begrü­nung durch neu zu pflanzende Großbäume. Diese Fläche wird nach Herstellung als öffentliche Grünfläche ausgebildet („Vorratsfläche“ für die Stadt);

-          die veränderte Positionierung der beiden Gebäude 7.2 und 5.2 ermöglicht eine klare Platzsituation für eine angemessene Andienungssituation außerhalb der öffentlichen Straßenfläche; gleichzeitig wird die Andienung nach Norden baulich abgeschottet und dadurch auf nachbarliche Belange Rücksicht genommen;

-          die zurückgesetzten Geschosse über OG 1 bei Gebäude 5.2 verbessern die stadt­räumlichen Sichtachsen zur Schuhfabrik und zur Steinturnhalle;

-          zwei Kastanien an der Eltinger Straße sollen erhalten und in die neue straßenbe­gleitende Begrünung integriert werden. Weitere drei bis vier Kastanien sollen ver­pflanzt und im Plangebiet einen neuen Standort erhalten (z.B. Eltinger Fußweg, Freifläche Telekomgebäude);

-          weitere Großbäume werden als „Auftakt“ zum zentralen Postplatz sowie zur Ergän­zung der straßenbegleitenden Bäume gepflanzt;

-          die Abstände am Plangebietsrand, insbesondere zur Bestandsbebauung Richtung Norden und Nordwesten werden geringfügig vergrößert.

 

 

 

Verkehrs- und Erschließungskonzept, Andienung Einzelhandel

Die geplante Einzelhandelsnutzung dient überwiegend der Nahversorgung für die Wohn­quartiere nördlich des LeoCenters, wobei das direkte Einzugsgebiet (Layher- und Postareal, Altstadt etc.) eine vergleichsweise hohe Kundendichte aufweist. Vor diesem Hintergrund sind auch in nicht unerheblicher Dimension Besorgungen zu Fuß und mit dem Rad zu erwarten. Unabhängig davon wird die verkehrliche Belastung der vorhandenen Straßen weiter zuneh­men, die verkehrliche Leistungsfähigkeit der Eltinger Straße ist jedoch nachgewiesen wor­den. Eine etwaige Erschließung des Plangebietes über die Bahnhofstraße würde nur zu einer geringen Entlastung der kritischen Spitzenstunde in der Eltinger Straße führen.

 

Eine alternative Andienung der Einzelhandelslagerflächen über die Bahnhofstraße oder den Eltinger Fußweg musste nach planerische Prüfung verworfen werden, stattdessen erfolgte eine planerische Optimierung der bestehenden Andienung mit Zufahrt über die Eltinger Straße in das Gebäude 5.2. In der aktuellen Planvariante erfolgt die Zufahrt in einen ge­schlossenen Gebäudekubus, der nach Norden und Osten zur bestehenden Wohnbebauung Schall und Lärm abschottet. Damit wird auf die Belange der Nachbarschaft Rücksicht genommen. Der Rangierverkehr findet außerhalb der öffentlichen Straßenflächen statt und wird durch Markierungen gesichert. Die Frequenzabfrage bei potentiellen Einzelhandels­nutzern hat einen verkehrlichen Andienungsbedarf von ca. 4 Sattelzüge, 4 weiteren LKW sowie mehreren Kleinlastwagen pro Tag ergeben. Insgesamt ist damit eine sichere Andie­nung der Einzelhandelsflächen realisierbar.

 

Der Fahrradverkehr soll über die geplante Brücke und den „Postplatz“ geführt werden. Der engere Platzbereich soll Fußgängern und Radfahrern in Schrittgeschwindigkeit vorbehalten bleiben, um eine hohe Aufenthaltsqualität sicherzustellen.

 

 

Zusammenfasssung und Ausblick

Die jetzt vorliegende Plankonzeption optimiert im Sinne der eingebrachten Anregungen aus der Mitte des Gemeinderats. Außerdem werden die Hinweise aus der Nachbarschaft berück­sichtigt.

 

Die Überarbeitung des Grünkonzeptes ermöglicht den Erhalt einzelner Bäume bzw. die Ver­pflanzung erhaltenswerter Baumstrukturen innerhalb des Projektgebietes. Außerdem ist die Pflanzung weiterer Großbäume im zukünftigen Platzbereich vorgesehen. Mit der optimierten Platzierung der geplanten Gebäude und der differenzierten Auseinandersetzung der voraus­sichtlichen Höhenentwicklung wird auf die Belange der angrenzenden Grundstücke und Gebäude Rücksicht genommen. Die Andienung an Tiefgarage und Einzelhandelsflächen inkl. Feuerwehr/ Rettungsbetrieb gelingt unter Berücksichtigung der gesetzten städtebau­lichen Qualitätsziele. Im Hinblick auf zukünftige Potentiale bei der Verkehrsentwicklung (z.B. Bahnhof-, Eltinger Straße) bleiben zukünftige Optionen realisierbar.

 

Der aktuelle Planstand ist in der angehängten Präsentation dokumentiert. Nach Zustimmung zur vorliegenden Konzeption erfolgt eine weitere Konkretisierung im Rahmen der Bebau­ungsplanung.

 

 

JA	X
NEIN

 

Die finanziellen Auswirkungen (Aufwendungen und Erträge in Form von Grundstückserlösen) können in der jetzigen Planungsphase noch nicht ermittelt werden.