1. Der Bebauungsplan „Mühlpfad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße – 2. Änderung“ mit Satzung über örtliche Bauvorschriften, Planbereich 03.03-2/7, in Leonberg wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB und § 74 LBO aufgestellt. Dies schließt die Erstellung der notwendigen Fachgutachten mit ein. Die Aufstellung erfolgt gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren. Maßgebend ist der Abgrenzungsplan vom 20.01.2020 (Anlage 2 zu dieser Sitzungsvorlage).
2. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wird durch Aushang der Planunterlagen mit Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung der Planung beschlossen.
3. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wird gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.

 

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Zusammenfassung des Sachverhalts

(Ziele der Maßnahme)

Ziel der Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer gewerblichen Baufläche mit der Möglichkeit für den Bau einer Judoschule und einer Betriebsleiterwohnung sowie die Sicherung des vorhandenen Grünbestandes entlang der Römerstraße.

 

 

Sachverhalt/Sachstand

Das zu beplanende Gebiet umfasst eine Fläche von rund ca. 0,27 ha. Insgesamt liegen 7 Grundstücke - 4 vollständige Grundstücke (mit den Flst.-Nr.: 2272, 2274/1, 2276 und 2277) und 3 Teilbereiche (mit den Flst.-Nr.: 2274, 2272/1 und 3120 (Teilbereiche der Römerstraße)) innerhalb des Geltungsbereiches. Beim Plangebiet handelt es sich um eine Fläche im Innenbereich.

 

Auf der Grundlage des vorhandenen Planungsrechts (Flächen für Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung Jugendtreff) kann die geplante gewerbliche Nutzung nicht verwirklicht werden. Zur Umsetzung ist daher die Änderung des bestehenden Bebauungsplans erforderlich.

 

Das Plangebiet liegt vollständig innerhalb des seit 20.08.1992 rechtskräftigen Bebauungsplans „Mühlpfad-Stiefel Bereich nördlich der Maybachstraße“ Pl.Ber. 03.03-2.2. Dieser setzt für das Plangebiet eine Fläche für Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung Jugendtreff fest. Der künftige Bebauungsplan „Mühlpad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße - 2. Änderung“ ersetzt innerhalb seines Geltungsbereichs die Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans.

 

Der künftige Bebauungsplan kann aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.

 

Erfordernis sowie Ziele und Zwecke der Planung

Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans „Mühlpfad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße - 2. Änderung“ und der Satzung über örtliche Bauvorschriften ist es, für die vorgegebene Gebietsfläche die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung einer gewerblichen Nutzung zu schaffen und eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu ermöglichen.

 

Die Erfordernis der Planaufstellung ergibt sich aus:

-          dem Bedarf an gewerblichen Bauflächen (hier für den Bau einer Judoschule),

-          den geänderten planerischen Zielen für das Plangebiet. Der bisher geplante Jugendtreff ist an anderer Stelle in Leonberg realisiert worden.

 

Die allgemeinen Ziele und Zwecke des künftigen Bebauungsplans sind im Wesentlichen:

-          die städtebauliche Neuordnung und Aufwertung des Plangebiets,

-          die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine gewerbliche Baufläche zur Realisierung einer Judoschule,

-          die Sicherung des vorhandenen Böschungsbereich entlang der Römerstraße,

-          die Sicherung der Erschließung der bestehenden und geplanten Bebauung.

 

Lage und Abgrenzung des Plangebiets

Das Plangebiet „Mühlpfad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße – 2. Änderung“ befindet sich am westlichen Siedlungsrand der Stadt Leonberg und liegt oberhalb der Römerstraße im direkten Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet Mühlpfad-Stiefel Bereich nördlich der Maybachstraße. Der Bahnhof von Leonberg befindet sich in ca. 200 m Entfernung in nordöstlicher Richtung.

 

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird wie folgt begrenzt:

 

−          Im Norden durch die südliche Grenze der Römerstraße (Teil von Flst. Nr. 2272/1)

−          im Osten durch die östliche Grenze des Grundstücks Flst Nr. 2363/1 und einem Teil der Römerstraße (Teil von Flst. Nr. 3120)

−          im Süden durch einen Teil des Grundstücks Flst. Nr. 2274 und den Grundstücken Flst. Nr. 2278/1 und Nr. 2273/3,

−          im Südwesten durch die nordöstlichen Grenzen der Grundstücke Flst. Nr. 2273/4, Nr. 2273/2, Nr. 2273/1 und Nr. 2273.

 

Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 2.756 m². Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird mit einem schwarzen, unterbrochenen Band umgrenzt.

 

Die genaue Abgrenzung und Lage des Geltungsbereichs ist aus dem Abgrenzungsplan ersichtlich (Anlage 2 zur Sitzungsvorlage 2020/005).

 

Bestand und Umgebung

Beim Plangebiet handelt sich um eine unbebaute verbuschte Brachfläche im Anschluss an bestehende Misch- und Gewerbeflächen. Das Plangebiet liegt ca. 9,00 m über der im Norden verlaufenden Römerstraße. Die Ränder des Plangebietes werden durch Böschungsbereiche mit einer dichten Vegetation aus Bäumen und Sträuchern geprägt. Der nördliche Böschungsbereich schließt an die hohe Stützmauer der im Einschnitt verlaufenden Römerstraße an. Im südlichen Bereich sind private Erschließungsflächen sowie ein Wendehammer vorhanden

 

Im Osten grenzen gewerblich genutzte Flächen an das Plangebiet an. Südlich befindet sich ein für die Gewerbeflächen genutzter Parkplatz. Entlang der südwestlichen Plangebietsgrenze schließen sich zwei bis dreigeschossige Mehrfamilienhäuser an.

 

Das Plangebiet queren Leitungen der Stromversorgung.

 

Vorbereitende Bauleitplanung

In der Raumnutzungskarte des Regionalplanes der Region Stuttgart 2009 ist das Plangebiet als Siedlungsfläche Industrie und Gewerbe ausgewiesen. Das Plangebiet befindet sich in einem Bereich für einen Standort für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte.

Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan („Leonberg 2020“) der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 als gewerbliche Baufläche dargestellt. Der Bebauungsplan kann damit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.

 

Rahmenbedingungen

Auf Grund geänderter Rahmenbedingungen wird das Plangebiet künftig nicht mehr für die ursprünglich angedachte Gemeinbedarfsnutzung an diesem Standort benötigt und steht daher für eine gewerbliche Bebauung zur Verfügung. Das Plangebiet soll aufgrund der benachbarten Mischgebietsnutzung als eingeschränktes Gewerbegebiet ausgewiesen werden (beschränktes Emissionsverhalten). Durch den unmittelbaren Anschluss an das bestehende Gewerbegebiet bietet es gute Voraussetzungen für eine gewerbliche Entwicklung, die das im Mischgebiet bestehende Wohnen nicht wesentlich stört. Die Ausweisung des eingeschränkten Gewerbegebiets kann im Plangebiet vorgenommen werden, da es im Stadtgebiet Leonberg Gewerbegebiete gemäß § 8 BauNVO (Bsp. Leonberg West) mehrere Gewerbebetriebe ohne Emissionsbeschränkungen gibt.

 

Bebauungskonzept

Für das Plangebiet wurde ein Hochbaukonzept erarbeitet. Neben der Sicherung des durch­grünten Böschungsbereichs im Norden soll auch der westliche Teil des Plangebiets als Grünfläche dargestellt und somit der vorhandene Grünbestand in diesem Bereich erhalten werden.

Die Bebauung ist in Anpassung an die vorhandene Umgebungsbebauuung als zweigeschossiger Flachdachbau geplant. Dieser wird vom Böschungsbereich soweit abgerückt, dass eine Zuwegung zur Pflege der bestehenden Gehölze möglich ist und eine Gefährdung der vorhandenen Stützmauer ausgeschlossen werden kann.

 

Erschließung

Die Erschließung des Plangebietes erfolgt ausgehend vom vorhandenen Stichweg Maybachstraße im Süden. Die Gebäude auf den Grundstücken Flst. Nr. 2273/3, 2273/4, 2273/2 können weiterhin über das Plangebiet erschlossen werden. Die notwendigen Stellplätze werden im Osten des Plangebiets nachgewiesen.

 

Das Plangebiet kann zur Versorgung mit Gas, Wasser, Strom und Telekommunikation und zur Entsorgung an die bestehenden Netze angeschlossen werden.

 

Anwendung beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB

Da es sich bauplanungsrechtlich um die Umnutzung einer Fläche im Innenbereich handelt, und eine bauliche Vorprägung durch die Ausweisung als Gemeinbedarfsfläche vorhanden war, wird der Bebauungsplan „Mühlpad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße - 2. Änderung“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von den Angaben über verfügbare umweltbezogene Informationen nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB sowie von der Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) nach § 4c BauGB abgesehen. Die Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB ist nicht anzuwenden.

 

Zudem kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Um die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Öffentlichkeit frühzeitig in den Planungsprozess einzubinden, wird in diesem Bebauungsplanverfahren dennoch eine frühzeitige Beteiligung durchgeführt.

 

Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor, da der Bebauungsplan der Nachverdichtung bisher ungenutzten Flächen dient und weniger als 20.000 m² anrechenbare Grundfläche festgesetzt werden. Durch den Bebauungsplan wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet.

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von FFH-Gebieten oder europäischen Vogelschutzgebieten. Darüber hinaus sind keine Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) zu beachten. Das Plangebiet liegt nicht im Umfeld sogenannter „Störfallbetriebe“.

 

Umweltbelange

Der Bebauungsplan „Mühlpad-Stiefel, Bereich nördlich der Maybachstraße - 2. Änderung“ wird als Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB  aufgestellt.

 

Somit wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen. Weiterhin werden die aufgrund der Planaufstellung zu erwartenden Eingriffe gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig betrachtet, weshalb ein Ausgleich nicht erforderlich ist. Eine Bilanzierung ist deshalb entbehrlich. Dennoch sind die Belange der Umwelt nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB in die Abwägung einzustellen.

 

Naturdenkmäler, besonders geschützte und nach § 33 Naturschutzgesetz kartierte Biotope sind innerhalb des Plangebiets und in der Umgebung nicht vorhanden.

 

Für das Plangebiet wurde eine artenschutzrechtliche Potentialanalyse durchgeführt (Büro Quetz, Stuttgart, November 2019). Die Habitatpotenzialanalyse hat ergeben, dass artenschutzrechtliche Konflikte bei Beachtung der im Gutachten vorgeschlagenen Vermeidungsmaßnahmen auszuschließen sind.

 

Die artenschutzrechtlichen Bestimmungen gemäß § 44 BNatSchG sind darüber hinaus bei allen Baumaßnahmen (Abriss, Umbau, Sanierung, Umgestaltung) zu berücksichtigen.

 

Fachgutachten und Stellungnahmen von Behörden

Folgende Gutachten und Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf liegen vor:

-          Ingenieurgeologisches Gutachten, Töniges GmbH (12.03.2019)

Es handelt sich beim Baugrund um eine (mächtige) Auffüllung. Im Gutachten sind Empfehlungen zur Gründung erarbeitet. Das Plangebiet liegt in der Erdbebenzone 1. Eine Gefährdung des Grundwassers ist durch den geplanten baulichen Eingriff nicht zu erwarten. Der Boden ist nicht versickerungsfähig (nur schwach durchlässig).

 

-          Stellungnahme des Landesamt für Denkmalpflege (Denkmalschutz):

Der Planbereich liegt im Bereich des potentiellen Bodendenkmals „Römerstraße“. Im Rahmen eines Ortstermins wurde deutlich, dass auf Grund der topographischen Situation und auf Grund der bereits erfolgten Überprägung des Geländes Bedenken gegen die Planung seitens des Landesamtes für Denkmalpflege zurückgestellt werden können.

 

-          Luftbildauswertung auf Kampfmittelbelastung zwischen Maybachstraße und Römerstraße Leonberg – Eltingen, R. Hinkelbein (15.01.2019)

Die Untersuchung auf das Vorhandensein von Kampfmitteln ergab keine Hinweise auf Bombardierungen des Untersuchungsgebiets und seiner unmittelbaren Umgebung mit Sprengbomben. Hinweise auf zerstörte Gebäude, Flakstellungen, Grabensysteme, Bunker oder dergleichen sind nicht auszumachen.

 

-          Lärmschutz Judoschule Maybachstraße Loenberg, ISIS (Stand Januar 2020)

Ergebnis des Lärmschutzgutachtens zu den Immissionen: In Anbetracht der hohen Lärmeinwirkungen des Straßen- und Schienenverkehrs werden für schutzbedürftige Räume passive Schallschutzmaßnahmen am Gebäude erforderlich sein. Bezüglich der Lärmeinwirkungen der benachbarten gewerblichen Nutzungen sind auf das Plangebiet keine unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen zu erwarten. Ergebnis des Lärmschutzgutachtens zu den Emissionen: Südlich grenzt das Plangebiet an ein Gewerbegebiet sowie an ein Mischgebiet. Da aus einem eingeschränkten Gewerbegebiet lediglich mischgebietstypische Emissionen abgestrahlt werden dürfen, sind hierbei keine Konflikte mit der Nachbarschaft zu erwarten bzw. sind diese im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch Lärmschutzmaßnahmen am Gebäude zu bewältigen.

 

-          Artenschutzrechtliche Habitatpotenzialanalyse, Quetz (November 2019)

Die Untersuchung ergab, dass Rodungen nur im Winterhalbjahr, außerhalb der Brut- und Aktivitätszeit von Vögel- und anderen möglichen vorkommenden Tierarten, durchgeführt werden sollten. Des Weiteren wird empfohlen, die im Westen stehenden Bäume zu erhalten. Ansonsten wäre für jeden Baum, der gefällt wird, ein entsprechender Ausgleich (z.B. Vogelnistkasten) erforderlich.

 

Weiteres Vorgehen

Durchführung des Bebauungsplanverfahrens.

 

JA
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