1. Der geplanten Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen am Standort Branden­bur­ger Straße 10 – 14 in Warmbronn wird zugestimmt.
2. Zur Ermittlung des Städtebaulichen Konzepts wird im Auftrag des Vorhabenträgers und im Benehmen mit der Stadt ein Gutachterverfahren durchgeführt. Die in dieser Vorlage dargestellten städtebaulichen Kennzahlen für das Nutzungskonzept werden als Grundlage für das Gutachterverfahren beschlossen.
3. Es gelten die beschlossenen Grundsätze zum "Bezahlbaren Wohnraum" gemäß Vorlage 2018/0145.
4. Die Verwaltung wird beauftragt, zur vertraglichen Fixierung städtebaulicher Belange und der Vorgehensweise mit dem Vorhabenträger einen Städtebaulichen Vertrag abzuschließen.
5. Die Verwaltung wird beauftragt, das Bebauungsplanänderungsverfahren nach § 13a BauGB „Wohnen östlich der Brandenburger Straße: Flurstücke 242, 253 und 254“ sowie die Berichtigung des Flächennutzungsplans vorzubereiten. Dies schließt die Erstellung der notwendigen Fachgutachten ein.

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

 

Die gewerbliche Nutzung auf dem Betriebsareal der Firma Keim Kunststoff GmbH, östlich der Brandenburger Straße gelegen, wird zeitnah aufgegeben. Das Betriebsgelände umfasst die Flurstücke 242, 253 und 254. Der rechtsgültige Bebauungsplan weist gewerbliche Nutzungen an diesem Standort aus. Aus städtebaulichen Gründen soll in einer Nachnutzung die bestehende gewerbliche Entwicklung nicht weitergeführt werden.

 

Die Firma Immobilienentwicklung plus Wohnen (iep) hat das gesamte Areal erworben und plant die Entwicklung eines Wohngebiets. Im Rahmen eines durch den Investor auf seine Kosten durchzuführenden städtebaulichen Gutachterverfahrens soll in enger Abstimmung mit der Stadt ein städtebauliches Konzept entwickelt werden, auf dessen Basis das erforder­liche Bebauungsplanänderungsverfahren vorangetrieben wird. Für das private Gutachter­ver­fahren müssen städtebauliche Kennzahlen vorgegeben werden.

 

Aufbauend auf den Anforderungen der „Kommunalen Wohnraumstrategie Leonberg 2030“ ist es dem Investor freigestellt, neben den geforderten Flächen zum „Bezahlbaren Wohnraum“ weitere seniorenspezifische Einrichtungen bzw. Wohnungen ohne Bindungszweck oder sonstige Angebote zu schaffen.

 

Das im Jahre 2008 eingeleitete Bebauungsplanverfahren „Brandenburger-/Dresdner Straße (ehemals Stuttgarter Straße II) - 1. Änderung“ wird nicht mehr weitergeführt. Um Rechts­sicher­heit zu schaffen, wird das Änderungsverfahren formal eingestellt. Da das Grundstück künftig Wohnzwecken dienen soll, ist eine Änderung des Bebauungsplans („Wohnen östlich der Brandenburger Straße: Flurstücke 242, 253 und 254“) mit einer Berichtigung des Flächen­­nutzungsplans erforderlich:

 

Mit dem Investor wird zur Sicherung der v.g. städtebaulichen Ziele, zur Durchführung und Kostenübernahme der Mehrfachbeauftragung und des Bauleitplanverfahrens ein Städtebau­licher Vertrag abgeschlossen.

 

Ziele der Maßnahme

Kommunale Begleitung der privaten Projektentwicklung einer brachfallenden Gewerbefläche mit der Nutzungsänderung Wohnen auf der Grundlage städtebaulich verträglicher Kenn­zahlen für den Teilort Warmbronn.

 

Sachverhalt/Sachstand

Ablauf Gutachterverfahren iep

Dem Gutachterverfahren liegt folgende Vorgehensweise zugrunde:

-                                                                                                                                             Abstimmung der Eckpunkte und der teilnehmenden Büros mit der Stadt

-                                                                                                                                             Durchführung des Gutachterverfahrens

-                                                                                                                                             Bewertung der Arbeiten durch ein Gremium (besetzt mit Vertretern iep, Stadt Leonberg)

-                                                                                                                                             Beratung in den kommunalpolitischen Gremien

-                                                                                                                                             „Siegerentwurf“ als Grundlage für das Bebauungsplanverfahren

-                                                                                                                                             Einleitung/ Durchführung des Bebauungsplanverfahrens

Von Seiten des Investors werden drei bis vier Büros für die Teilnahme am Gutachter­ver­fahren vorgeschlagen. Das Preisgerichtsgremium wird aus kommunalen sowie aus Ver­tretern der iep gebildet.

 

Sämtliche anfallende Kosten für das Gutachterverfahren werden durch den Investor über­nommen. Dies ist im städtebaulichen Vertrag zu definieren.

 

 

Definition der städtebaulichen Rahmenbedingungen

Im südöstlichen Teilort Warmbronn liegt das ca. 5.724 m² große Betriebsareal der Firma Keim. Es umfasst die Flurstücke mit der Nummer 242, 253 und 254. Bestandsgebäude, die der gewerblichen Nutzung dienen, sind vorhanden und sollen abgebrochen werden. Die Fläche ist beinahe zu 100% ver­siegelt. Planungsrechtlich gilt derzeit der qualifizierte Bebau­ungsplan „Stuttgarter Straße II“ vom 06.04.1973. In dem zu ändernden Bereich ist eine ge­werbliche Nutzung (s. g. abge­stuftes Gewerbegebiet) zulässig.

Derzeit zulässig sind nur nicht wesentlich störende Gewerbe­betriebe im Sinne von § 6 (2) Nr. 4 BauNVO“ (mischgebietstypische Nutzungen). Diese Festsetzung gilt auch für die nördlich angrenzenden Gewerbeflächen; unmittelbar angren­zend ist das Busunternehmen Kappus. Für den Bebauungsplan „Stuttgarter Straße II“ sollte im Jahr 2007 im Rahmen eines Ände­rungsverfahrens die Baunutzungsverordnung von 1968 auf die Fassung von 1990 umgestellt werden. Dieses Verfahren wurde jedoch nicht abgeschlossen. Auch im Flächennutzungs­plan ist das Areal als gewerbliche Fläche ausge­wiesen. Südlich, westlich und östlich grenzt bereits heute Wohnbebauung an.

 

Zwar besteht auch in Warmbronn durchaus der Bedarf an gewerblich nutzbaren Flächen, jedoch eignet sich der Standort östlich der Brandenburger Straße aufgrund der Umgebungs­struktur (Schwerpunkt Wohnen) aus stadtplanerischer Sicht für eine Wohnnutzung. Das Areal bietet aufgrund der zentralen Lage ein gutes innerörtliches Potential an, um den dringenden Bedarf an Wohnraum in Warmbronn zu decken.

 

Tabelle 1: Städtebaulicher Kennzahlen

Themenfelder	Vorgaben
Städtebau	-          Angemessene Übergänge in die umgebende Bestands­bebauung -          Abschirmende Bebauung zum Gewerbebetrieb -          Ausbildung und Definition eines Quartiers mit eigener Identität und angemessener Aufenthaltsqualität -          Punkthäuser i. S. der offenen Bauweise; ergänzend auch Doppel- und Reihenhäuser
Städtebauliche Dichte/ GRZ	-          bis max. 0,4 (ohne Verkehrsflächen/Fußwege)   Unabhängig von der vorliegenden städtebaulichen Dichte sollen im Allgemeines Wohn­gebiet angemessene Frei­räume realisiert werden, um dem dörflich- durchgrünten Charakter Warmbronns zu entsprechen.
Bruttogrundfläche (BGF)	-          max. 5.900 m² BGF
Geländehöhe	-          Anpassung an die örtlichen, topografischen Gegeben­heiten (Geländeverlauf Nord-Süd ca. 4 m Steigung auf ca. 95 m; Ost-West ca. 3,5 – 4,0 m Steigung auf ca. 60 m zu bewältigen) -          Orientierung an Umgebungsgelände (Brandenburger Straße im Westen, Grundstücke im Osten) -          Umgang mit der Topografie innerhalb des Areals (Rampen, Stützmauern, etc.), jedoch barrierefrei/ -arm im Außenbereich
Nutzungspotentiale	-          Allgemeines Wohngebiet, Wohngebäude (mind. 25 % der realisierbaren Bruttogrundfläche als bezahlbarer Wohn-raum) -          Seniorenwohnen, betreutes Wohnen, Tagesstätte, barrierefreie Wohnungen, soziale Nutzungen (z.B. TAPiR) -          „Freie“ Wohnungen
Parkierung	-          Notwendige Stellplätze mit Stellplatzschüssel: ab 40 m² Wohnfläche 1,5 Stpl./ WE; kleiner 40 m² Wohn­fläche 1 Stpl./ WE -          10% der notwendigen Stellplätze sind zusätzlich ober­irdisch als öffentliche Stellplätze für Besucher anzulegen
Durchgrünung	-          Pflanzmaßnahmen im privaten Bereich der Hausgärten -          Grünzonen -          Dachbegrünung intensiv
Energieversorgung	-          Es ist beabsichtigt, das Quartier mit einem BHKW zu versorgen

 

 

 

 

Weiteres Vorgehen

-                                                                                                                                             Aufhebung des Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplanentwurf „Brandenburger-/Dresdner Straße (ehemals Stuttgarter Straße II) - 1. Änderung“

-                                                                                                                                             Mitwirkung am iep-Gutachterverfahren

-                                                                                                                                                                Vorbereitung Bebauungsplanverfahren

-                                                                                                                                             Abschluss des Städtebaulichen Vertrags zur vertraglichen Fixierung sämtlicher städtebaulicher Belange.

 

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Erhalt der gewerblichen Nutzung an diesem Standort.