1.                                                                                                                                                        Das eingeleitete und nicht zur Rechtskraft gebrachte Bebauungsplanverfahren „Sondergebiet an der Römerstraße – 1. Änderung“, Planbereich 03.03-1/3 in Leonberg-Eltingen wird eingestellt und der gefasste Aufstellungsbeschluss wird aufgehoben (siehe Anlage 1 zu Sitzungsvorlage 2018/138).

 

2.                                                                                                                                                        Die Verwaltung wird beauftragt, die notwendigen Verfahrensschritte zur Aufhebung des eingeleiteten Bebauungsplanverfahrens einzuleiten.

 

3.                                                                                                                                                        Der Bebauungsplan „Mühlpfad-Stiefel Gewerbegebiet nördliche Poststraße" und die Satzung über örtliche Bauvorschriften, Planbereich 03.03-1/3, in Leonberg-Eltingen werden gemäß § 2 Abs. 1 BauGB und § 74 LBO aufgestellt. Die Aufstellung erfolgt gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren. Maßgebend ist der Abgrenzungsplan vom 09.07.2018 (Anlage 4 zu Sitzungsvorlage 2018/138). Der Flächennutzungsplan ist im Zuge der Berichtigung anzupassen.

 

4.                                                                                                                                                        Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wird durch Aushang der Planunterlagen mit Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung der Planung sowie in Form einer Informationsveranstaltung durchgeführt.

 

5.                                                                                                                                                        Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zu unterrichten.

 

6.                                                                                                                                                        Die Verwaltung wird beauftragt, die notwendigen Verfahrensschritte zur Aufstellung des Bebauungsplans einzuleiten sowie für das Bebauungsplanverfahren erforderliche Gutachten einzuholen.

 

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

Aufhebung Aufstellungsbeschluss

Am 03.03.2009 wurde im Gemeinderat der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB zur Änderung des Bebauungsplans „Sondergebiet an der Römerstraße“, Leonberg-Eltingen, gefasst. Die Änderung zielte darauf ab, die Randsortimente des am Standort betriebenen Möbelhauses Poststraße 70, anzupassen. Im Jahre 2009 wurde die Frühzeitige Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Das Bebauungsplanänderungsverfahren wurde jedoch seit dem nicht weitergeführt. Der Beschluss zur Offenlage wurde nicht gefasst. Somit wurde die Bebauungsplanänderung nicht zur Rechtskraft gebracht. Im Jahre 2016 wurde die Nutzung Möbelhaus aufgegeben, seit dem steht das Gebäude leer; mittlerweile wird eine andere Folgenutzung anvisiert.

 

Aufstellung Bebauungsplan

Im Westen der Leonberger Kernstadt befindet sich ein überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägtes Quartier: Zwischen Römer-, Gebersheimer- und Brennerstraße. Am nordöstlichen Rand des Gewerbegebiets „Brennerstraße“, befindet sich das brachgefallene Betriebsgelände eines Möbelhauses, letzter Pächter war bis zum Jahr 2016 die Firma Hofmeister. Der rechtsgültige Bebauungsplan „Sondergebiet an der Römerstraße“, Inkrafttreten 15.05.1987, weist der Fläche ein Sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandelsbetrieb für Möbel und Einrichtungsgegenstände“ zu. Somit sind mögliche Folgenutzungen stark beschränkt. Ein weiterer Möbelhausbetreiber konnte für die Immobilie nicht gefunden werden. Da sich das Areal an einem städtebaulich prägnanten Bereich an der Römerstraße befindet, soll einem weiteren Brachfallen entgegen gewirkt werden. Um ein größeres Spektrum an Folgenutzungen abdecken und dem Markt anbieten zu können, soll das Planungsrecht geändert werden und ein Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO ausgewiesen werden. In den Geltungsbereich miteinbezogen sind die Immobilie Möbelhaus, das zugeordnete Parkhaus sowie ein Teilstück der Poststraße. Die Grundstücke sollen durch einen Privatinvestor baulich aktiviert werden. Entsprechend den Erläuterungen zur Ausgangslage ist es Ziel des Bebauungsplans, den nördlichen Bereich des Gewerbegebiets Brennerstraße in Teilen neu zu ordnen und durch eine ansprechende Architektur städtebaulich aufzuwerten. Zur Umsetzung der Planungsziele ist es somit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich, den Bebauungsplan in diesem Bereich zu ändern. Die Maßnahme dient vordringlich dem Erhalt, der Sicherung und der Schaffung von Arbeitsplätzen, es besteht neben privaten Interessen somit auch ein öffentliches Interesse an der Bebauungsplan­änderung. Mit der Bebauungsplanänderung wird dem sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden entsprechend § 1a BauGB Rechnung getragen. Dabei wird zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeit der Nachverdichtung (Innenentwicklung) in Anspruch genommen.

Ziele der Maßnahme

Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Revitalisierung eines brachgefallenen Areals für die gewerbliche Folgenutzung.

Sachverhalt/Sachstand

Anwendung des beschleunigten Verfahrens

Der Bebauungsplan „Mühlpfad-Stiefel Gewerbegebiet nördliche Poststraße“ wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach
§ 2a BauGB, von der Angabe über verfügbare umweltbezogene Informationen nach
§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB sowie von der Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) nach § 4c BauGB abgesehen. Die Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB ist nicht anzuwenden.

 

Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor, weil der Bebauungsplan der Wiedernutzbarmachung von Flächen sowie der Nachverdichtung und somit der Innenentwicklung dient und weniger als 20.000 m² anrechenbare Grundfläche festgesetzt werden (einschließlich der mitzurechnenden Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen).

 

Durch den Bebauungsplan wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet.

 

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von FFH-Gebieten oder europäischen Vogelschutzgebieten.

 

Erfordernis sowie Ziele und Zwecke der Planung

Die Erfordernis der Planaufstellung ergibt sich aus:

 

-  Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Revitalisierung eines brach­gefallenen Areals für die Folgenutzung Gewerbe

-  Aufwertung und Stärkung des Gewerbegebiets zwischen Römer- und Brennerstraße

-  Planungsrechtliche Sicherung von Flächen für gewerbliche Nutzungen

-  Erhalt, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen

-  Steuerung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entlang der Römerstraße mit architektonisch hochwertiger Bebauung

-  Sicherung von Nutzungen mit Publikumsverkehr in den Erdgeschosslagen entlang der Römer- und Poststraße (wie z. B. Gastronomie, Fitnessstudio, Kindertagesstätte) zur Belebung des Quartiers

-  Planungsrechtliche Sicherung von öffentlichen Verkehrsflächen sowie deren Grüngestaltung (untergeordnet)

-  Planungsrechtliche Sicherung von Parkraum.

 

Die allgemeinen Ziele und Zwecke des künftigen Bebauungsplans decken sich mit dem o.g. Erfordernis der Planaufstellung.

 

 

Lage und Abgrenzung des Plangebiets

Das Plangebiet liegt im Nordwesten der Leonberger Kernstadt auf Eltinger Gemarkung, am Kreisverkehr zwischen den Straßen Römer- und Max-Eyth-Straße sowie beidseits der nördlichen Poststraße. Im Osten grenzt ein Einzelhandelsbetrieb, Kaufland, an. Im Westen begrenzt die Dieselstraße das Plangebiet.

 

Das Plangebiet weist eine Größe von ca. 2 ha auf.

 

Die genaue Lage und Abgrenzung des Geltungsbereichs ist aus dem Abgrenzungsplan ersichtlich (Anlage 4 zu Sitzungsvorlage 2018/138).

 

 

Vorbereitende Bauleitplanung

Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Land­schaftsplan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 als „Sonderfläche für Einzelhandel (SE)“ dargestellt. Zudem liegt die Fläche innerhalb einer Altlastenver­dachts­fläche. Der künftige Bebauungsplan ist somit gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Flächennutzungsplan ist deshalb im Zuge der Berichtigung anzupassen.

 

Auszug aus dem rechtsgültigen FNP:

Für den zu berichtigenden Bereich wird eine gewerbliche Fläche ausgewiesen. Es handelt sich hierbei um die 11. Berichtigung des Flächennutzungsplans. Der zukünftig als gewerbliche Baufläche dargestellte Bereich fügt sich stimmig in das nähere Umfeld ein: Nördlich der Römerstraße sowie östlich der Poststraße grenzen gewerbliche Bauflächen, südlich gewerbliche und gemischte Bauflächen, östlich Sonderfläche großflächiger Einzelhandel an.

 

 

 

Standortalternativen

Da es sich um eine Revitalisierungsmaßnahme zur Wiedernutzbarmachung einer Gewerbebrache an einem städtebaulich prägnanten Bereich in der Kernstadt handelt, wurden keine Alternativstandorte abgeprüft. Das Grundstück bietet diverse Vorteile für den Erhalt gewerblicher Nutzungen: Das Areal ist verkehrstechnisch sehr gut angebunden und weist eine weitgehend ebene und ausreichend groß dimensionierte Fläche auf. Das Grundstück befindet sich im privatem Eigentum, und ist mit einer derzeit leerstehenden Immobilie überbaut. Die verkehrliche Erschließung kann über die die Römer- und Poststraße erfolgen, die technische Ver- und Entsorgungsinfrastruktur ist vorhanden. Des Weiteren ist der Standort städtebaulich gut integriert und von überwiegend gewerblichen Nutzungen umgeben. Deshalb ist dieses Grundstück als bevorzugter Standort für eine gewerbliche Nutzung prädestiniert.

 

 

Städtebauliche Konzeption

Große, das Stadtbild prägende Gewerbebrachen bringen oftmals einen Trading down Effekt im näheren Umfeld mit sich. Um diesem Effekt frühzeitig begegnen zu können, soll dem Areal eine neue Nutzung, losgelöst vom Einzelhandel, zugeführt werden. Das Plangebiet wird mit Ausnahme der öffentlichen Flächen im Bereich der Poststraße als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO festgesetzt. Aus städtebaulichen und stadtgestalterischen Gründen werden gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO Lagerhäuser, Lagerplätze, öffentliche Betriebe und Tankstellen ausgeschlossen, des Weiteren sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO Vergnügungsstätten nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Ein städtebauliches Ziel des Bebauungsplans ist es, an diesem prägnanten Standort die Voraussetzungen für eine architektonisch hochwertige Bebauung an der Stadtachse Römerstraße planungsrechtlich zu sichern. Der Standort bietet sich aufgrund der zentralen Lage sowie der Nähe zum Bahnhof für höherwertige und frequentierte Nutzungen wie Geschäfts-, Büro- oder Verwaltungsgebäude an. Offene Lagerplätze oder Hallen würden an diesem Standort das Stadtbild negativ prägen. Einzelhandelsnutzungen werden ausgeschlossen. In den Erdgeschosslagen sollen entlang der Römer- und Poststraße Nutzungen mit Publikumsverkehr, wie z. B. Gastronomie und Fitnessstudio, zulässig sein. Ausnahmsweise zugelassen werden sollen Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. Somit eröffnet der Bebauungsplan die Möglichkeit, das Gewerbe ergänzende soziale Nutzungen wie eine Kindertagesstätte im Plangebiet unterzubringen.

 

Aus der Flächenhistorie heraus gab es im östlichen Teil gemeinsam genutzte Bereiche zwischen dem Möbelhausbetreiber und Kaufland (Andienung, Lager). Da zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht abgeschätzt werden kann, welche Flächen oder Gebäudeteile hiervon zukünftig von Kaufland weiterhin betrieblich genutzt werden müssen, wird ggf. die Sondergebietsfestsetzung mit der Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel für diesen Bereich beibehalten.

Im Teilbereich östlich der Poststraße soll für die Bebauung ein großzügiges Baufenster ausgewiesen werden. Im Teilbereich westlich der Poststraße (Parkhaus) wird die überbaubare Grundstücksfläche analog zur heutigen Festsetzung des rechtsgültigen Bebauungsplans „Mühlpfad-Stiefel Bereich zwischen Poststraße und Siemensstraße“ übernommen.

 

Da es sich bereits heute um ein Gewerbegebiet mit hoher Dichte handelt und dieses im Sinne von Urbanität und Nachverdichtung in diesem Bereich städtebaulich gewünscht ist, soll die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,8 festgesetzt werden.

 

Planungsrechtlich durch ein Geh- und Fahrrecht gesichert werden soll die Trasse für die Lieferfahrzeuge des angrenzenden Einzelhandelsbetriebs, die ihre Andienung über das Flurstück 2372 abwickeln. Dies gilt auch für die vorhandene Lärmschutzwand.

 

 

Erschließung

Die verkehrliche Erschließung kann, wie bis dato auch, zukünftig über die Poststraße erfolgen.

 

 

Vorläufige Begründung

Liegt noch nicht vor.

 

 

Wesentliche, bereits vorliegende umweltbezogene Stellungnahmen

Es liegen noch keine wesentlichen umweltbezogene Stellungnahmen oder Informationen für den Bebauungsplanentwurf vor.

 

Weiteres Vorgehen

Als nächster Verfahrensschritt des Bebauungsplanverfahrens folgen die Bekanntmachung im Amtsblatt und die Frühzeitige Beteiligung des Bebauungsplanentwurfs für die Dauer eines Monats mit Informationsveranstaltung.

 

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Keine

 

Finanzierungsübersicht

Der Beschlussvorschlag hat keine finanziellen Auswirkungen.