1. Die aktuell überarbeitete Planung (Stand: 26.06.2018- vgl. vorliegende Sitzungsvor­lage) wird als Grundlage für das erforderliche Bebauungsplanverfahren zugrunde gelegt.

 

2. Die Verwaltung wird beauftragt, das Bebauungsplanverfahren vorzubereiten sowie auf Grundlage der in dieser Sitzungsvorlage dargestellten Parameter den Kauf-/ Städtebaulichen Vertrag mit dem Investor Pandion abzuschließen.

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

Zwischenzeitlich wurde das städtebauliche Konzept auf Grundlage der Beschlussem­pfeh­lung des Gemeinderats aus der Mai- Sitzungsrunde von Pandion und dem Büro Hascher Jehle Architektur überarbeitet und die Schlussverhandlungen zum Abschluss des Kauf-/ Städtebaulichen Vertrags mit dem Investor geführt.

Im nächsten Schritt sind die Städtebauliche Konzeption als Grundlage für den zu erstellen­den Bebauungsplan sowie die Eckpunkte für die notwendigen Verträge zu billigen, damit die Verwaltung die weitere Projektentwicklung betreiben kann. Die notwendigen Inhalte sind mit Pandion, vorbehaltlich der Freigabe durch den Gemeinderat, abschließend verhandelt.

 

Ziele der Maßnahme

Abschluss des begonnenen Investorenauswahlverfahrens „Jahnstraße/ TSG- Areal“.

 

Sachverhalt/Sachstand

Städtebauliche Überarbeitung

Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 15.05.2018 die Verwaltung beauftragt, mit dem Bieter „Pandion“ die Schlussverhandlungen zu führen. In diesem Zusammenhang sollte das städtebauliche Konzept im Bereich der Jahnstraße nochmals geringfügig überarbeitet werden.

Die hohe städtebauliche Qualität wurde bereits in den Beratungen des Preisgerichts doku­men­tiert. Dort angesprochene Überarbeitungspotentiale (z.B. Quartiersplatz und Zugäng­lichkeit zum Gebiet) wurden bereits ausgearbeitet und vom Gemeinderat gebilligt.

 

Die zuletzt gewünschte Optimierung des städtebaulichen Übergangs umfasste eine stärkere Gliederung der geplanten Bebauung zur Jahnstraße durch eine städtebauliche Auflösung der Bau­körper als har­monisierter Übergang zur Bestandsbebauung.

 

Neben der deutlichen Gliederung der Fassaden (vgl. Planstand Mai 2018) ist aktuell auch die Körnung der geplanten Gebäude aufgelöst worden. Hierzu wurden die winkelförmigen Ge­bäudestrukturen unterteilt und an den zur Jahnstraße orientierten Schenkeln durch Reihen­häuser ausformuliert. Dadurch entstehen von der Jahnstrasse aus Blick­beziehungen und Möglich­kei­ten zur Durchsicht in das Gebiet bis zur geplanten Grünfläche in der Quartiers­mitte.

 

Die entfallenden Wohnflächen werden durch eine Aufstockung der jeweiligen Punkt­häuser im Quartierszentrum an der Grünfläche (bei unveränderter Grundfläche) kompensiert (bisher 4-geschossig, jetzt 5-geschossig, jeweils als Staffelgeschosse ausgebildet). Aus städtebaulicher Sicht stellt diese Optimierung eine vertretbare Nachverdichtung dar. Letztlich liegt die aktuelle Summe der geplanten Wohnflächen entsprechend der ursprüng­lichen Pro­grammausschreibung des Investorenaus­wahl­verfahrens weiterhin unter 15.000 qm BGF. Nach einer ersten Abschätzung ergibt sich aus der aktuellen Plankonzeption eine Netto-Wohnfläche von ca. 11.310 qm.

 

 

Die Abbildung zeigt eine Gegenüberstellung der Fassaden zum Planstand des Investoren­auswahlverfahrens [oben] und den aktuellen Entwurfsstand [unten]. Kenntlich ist die Auf­lösung der ur­sprüng­lichen Gebäudezeile und die aktuelle Körnung durch Gliederung in je eine Reihen­haus­gruppe und 1 Mehrfamilienhaus (Stirnseite). Die seitens der Stadt gewün­schte gestalte­rische Integration der TG- Zu-/ Abfahrt verbleibt im Gebäude. Die Tiefgaragen selbst sind in 2- 3 selbständige Einheiten aufgeteilt und sorgen für eine verkehrliche Split­tung. In dieser Optimierung des  Erschliessungskonzeptes wird erreicht, dass nunmehr nicht mehr eine private Unterfahrung  der öf­fent­lichen Erschließungsflächen erfolgt. Insoweit sind mögliche Konfliktpotentiale zwischen Stadt und zukünftiger Eigentümergemeinschaft in der Zukunft minimiert. Die Verbindung der TG- Bereiche erfolgt durch eine fahrtechnische Unte­querung der zentralen grünen Parkfläche. Im weiteren Ver­fahren wird geprüft, ob eine weitere  Auf­teilung der TG- Zu-/ Abfahrten sinnvoll ist.

 

Im Ergebnis lässt sich festhalten, dass alle von der Stadt gewünschten Überarbeitungs­themen seitens des Investors berücksich­tigt worden sind. Dies gilt insbesondere für die auf­gelöste Körnung der geplanten Bebauung an der Jahnstraße, wobei die geringfügige Umver­teilung der geplanten Baumas­sen in die neuen Punkthäuser an der Grünzone quartiersver­träg­lich erfolgt. Die maßgeblichen Entwurfsqualitäten sowie die geplante grüne Mitte im Park mit den Wegeverbindungen und der Quartiersplatz am Gebietsauftakt bleiben von der Über­ar­beitung unberührt. Geplant ist, diese Freiflächen als Privatflächen zu führen mit entsprech­en­den Dienstbarkeiten/ Rechten zugunsten der Stadt. Nur die Umfahrt („Bügel“) wird als öf­fentliche (Erschließungs-)Fläche von der Stadt übernommen.

 

 

Konkretisierte Eckpunkte des Kaufvertrages und Städtebaulichen Vertrages

 

1. Kaufvertragsteil:

-  Kaufpreis in Höhe von 8.400.000,-- Euro

- Zahlungsfälligkeit innerhalb von drei Monaten nach Eintragung der Vormerkung

- Eigentumsübergang nach vollständiger Kaufpreiszahlung

-  Besitzübergang mit Ablauf des 31.12.2018

 

2.                    Städtebaulicher Vertragsteil:
    

-  Definition Quantitäten und Qualitäten Architektur und Wohnungsbau: Freiflächen-  und Fassadengestaltung, energetische Standards, Dachbegrünung, soziale Durch­mischung, Barrierefreiheit, E-Ladeinfrastruktur etc.
 

-  Preisgebundener Wohnungsbau
a) Schaffung von 30 Sozialmietwohnungen (Wohnungsmix zwischen 40 m² und
   105 m²) für Mieterhaushalte mit Wohnberechtigungsschein mit grundbuch-
   rechtlich gesichertem Belegungsrecht für die Stadt auf die Dauer von 30 Jahren.
   Bei der Erstvermietung muss die Netto-Kaltmiete mindestens um 33% unterhalb
    der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) abgesenkt sein.

b) Schaffung von 12 preiswerten Wohnungen (Wohnungsmix zwischen 65 m² und
   105 m²) zur Eigennutzung mit grundbuchrechtlich gesichertem Ausschluss von
   Nutzungen durch Dritte auf die Dauer von 15 Jahren.
 

    Die Wohneinheiten nach vorstehend a) und b) müssen die jeweils geltenden
   Förderrichtlinien der VwV- Wohnungsbau zum Förderprogramm BW (derzeit in der
   Fassung vom 26.03.2018, Az.: 5-2711.1-18/19-) erfüllen.

 

-  Definition und Kostenträgerschaft für Erschließungsanlagen: öffentliche Verkehrs- flächen, Wasserversorgung, Kanal mit Abgrenzung der öffentlichen/ privaten Berei­che und Anbindung an Bestand

 

- Bauverpflichtungen für (Teil)flächen, Festlegung Bau- und Kostenträgerschaft des Erwerbers für Rückbau Sportgelände
 

-   Nahwärmeversorgung (BHKW) ist beabsichtigt und im weiteren Verfahren noch zu konkretisieren (Erstellung, Betreiber etc.)
 

-  Verpflichtung Schaffung Nahversorgung (Erstbesatz Bäcker, Gastronomie, Café)
 

-  Schaffung/ Kostentragung Mobilitätszentrale (RegioRadStuttgart- Fahrrad- und Pedelecverleihstation mit Betrieb bis mindestens 30.04.2026 (Laufzeit Vertrag DB
Connect GmbH)
 

-  Ausgleichsmaßnahmen / Artenschutz (im weiteren Verfahren noch zu ermitteln)

 

3. Allgemeiner Vertragsteil:

 

-  Rücktrittsrecht für beide Vertragsparteien, falls der beabsichtigte Bebauungsplan
   nicht fristgerecht in Kraft tritt

-  Vertragsstrafen bei Verstößen gegen den Vertrag

-  Wiederkaufsrecht für die Stadt bei Nichteinhaltung von Fristen für die Bebauung,
   Weiterveräußerung, Insolvenz und Zwangsversteigerung

-  Rechtsnachfolgeregelungen
 

Die vorliegende Entwurfsplanung vom 26. Juni 2018 wird als Anlage Bestandteil des Ver­trages.

Weiteres Vorgehen

Abschluss des Kauf-/ Städtebaulichen Vertrags zwischen Pandion und Stadt.

 

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Entsprechend den einschlägigen bisherigen Beschlüssen des Gemeinderats: Keine.

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
Einzahlungen
711330171001- 68210000	2019	8.400.000	8.400.000	Veräußerungserlös Pandion
Auszahlungen
711330176020- 78210000	2019	5.200.000	5.200.000	Erstattung Grunderwerb / Nachzahlung TSG, private Eigentümer