1.Die Verwaltung wird beauftragt, das in Ziffer 3.2 dargestellte Investorenauswahlverfahren durchzuführen.

 

2.Die Verwaltung wird beauftragt, die in Ziffern 3.3 und 3.4 definierten Eckpunkte und Bewertungskriterien dem Investorenauswahlverfahren zugrunde zu legen.

 

 

1.Zusammenfassung des Sachverhalts

 

Im Rahmen der Beratungen zur Kommunalen Wohnraumstrategie Leonberg 2030 wurde die Verwaltung im Sommer 2016 vom Gemeinderat beauftragt, u.a. das Pilotprojekt „Wohnungsbau TSG-Vereinsgelände Jahnstraße“ vorzubereiten (vgl. DS 2016 G 1 ö).

 

In Folge der beschlossenen Fusion der beiden Sportvereine in Leonberg und Eltingen beabsichtigt der neue fusionierte Verein den Bau eines neuen Vereinsheims mit Sportinfrastruktur im Bereich Ried. Das bestehende Sportareal der TSG Leonberg e.V. ist dann funktional nicht mehr erforderlich. Nach notwendiger Änderung des Flächennutzungs- und Erstellung eines Bebauungsplans kann dort bei Wegfall der bestehenden Vereinsnutzung eine Wohnbaufläche entwickelt werden.

 

Am 14. März 2017 hat der Gemeinderat beschlossen, mit dem Verein und den mitwirkungsbereiten Grundstückseigentümern Optionsverträge abzuschließen und im Rahmen eines Investorenauswahlverfahrens die planerische und bauliche Weiterentwicklung des Quartiers vorzubereiten (vgl. SV 2017/096 n.ö.). Grundlage für das Investorenauswahlverfahren sollen die nachfolgend definierten städtebaulichen und funktionalen Eckpunkte und die definierten Bewertungskriterien bilden.

2.Ziele der Maßnahme

 

Als Grundlage für ein Investorenauswahlverfahren werden funktionale und städtebauliche Eckpunkte zur Folgenutzung des TSG-Areals und angrenzender Bereiche an der Jahnstraße definiert. Ziel ist die Vorbereitung und Durchführung eines Investorenauswahlverfahrens als Grundlage für die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers.

 

3.Sachverhalt/Sachstand

 

3.1Plangebiet

 

 

Das dargestellte Plangebiet (Abgrenzungsbereich) beinhaltet die Sportfläche der TSG Leonberg, zwei städtische und vier private Flurstücke sowie in Teilen die Verkehrsfläche der Jahnstraße. Dieser Abgrenzungsbereich für das Investorenauswahlverfahren setzt die Verkaufsbereitschaft aller Eigentümer voraus und bedingt die Unterzeichnung von Optionsverträgen bis zum 28.04.2017.

 

Sollten bis zum Stichtag nicht für alle Flurstücke Optionsverträge unterzeichnet sein, ist der Abgrenzungsbereich je nach Verfügbarkeit sinnhaft anzupassen.

3.2Ziele und Ablauf des Investorenauswahlverfahrens

 

Ziel des Investorenauswahlverfahrens (2 Phasen) ist es, transparent und zielgerichtet einen potentiellen Käufer mit einer attraktiven Plankonzeption zu einem angemessenen Kaufpreis für die Grundstücke zu gewinnen.

 

Dieses Verfahren mit einer empfohlenen Teilnehmerzahl bis zu 10 Bietern (potentielle Investoren), soll neben der Erstellung einer tragfähigen und architektonisch qualitätvollen Planung auch einen angemessenen Grundstückspreis hervorbringen.

 

In einer öffentlichen und überregionalen, EU-weiten Bekanntmachung werden die Investoren auf das Verfahren aufmerksam gemacht. Die Investoren haben sich mit ihrem verbundenen Planungsbüro (Architektur/Stadtplanung) in einem ersten Schritt zu bewerben (Präqualifikation).

 

Aus den eingegangenen Bewerbungen werden maximal 10 Investoren ausgewählt. Die Auswahl erfolgt anhand folgender Kriterien:

a) Investor: Der Investor soll drei aktuelle Referenzen von realisierten Vorhaben vorlegen, die nicht älter als zehn Jahre sind und die den nutzungsspezifischen Zielen und der Größe des Areals entsprechen.

 

b) Architekt (Planer): Die Planer sollen ebenfalls drei aktuelle Referenzen von realisierten Vorhaben vorlegen, die nicht älter als zehn Jahre sind und die den nutzungsspezifischen Zielen und der Größe des Areals entsprechen.

 

Die im Rahmen der Präqualifikation ausgewählten Bewerber werden auf der Grundlage eines detaillierten Leistungskatalogs (Auslobung) zur Erstellung eines Bebauungskonzeptes und zur Abgabe eines konkreten Kaufangebotes aufgefordert.

 

In einem durch Fach- und Sachpreisrichter (Vertreter/innen des Gemeinderates, der Ver- waltung und externe Fachpreisrichter) besetzten Auswahlgremium können dann aus den Bewerbern die potentiellen Partner der zukünftigen Entwicklung festgelegt werden. Anschließend können die erforderlichen Verträge zwischen der Stadt Leonberg und dem Investor verhandelt und abgeschlossen werden.

 

Für die Entscheidungsfindung innerhalb des Investorenauswahlverfahrens (bis Ergebnisse Auswahlverfahren/ Beginn Verkaufsverhandlungen) ist ein Zeitraum von ca. 6 Monaten anzusetzen.

 

3.3Eckpunkte und Vorgaben für das Investorenauswahlverfahren

 

Gebietscharakter/ Art der baulichen Nutzung

 

Planungsrechtlich soll das Gebiet als „Allgemeines Wohngebiet“ nach § 4 BauNVO festgesetzt werden und in diesem Sinne vorwiegend dem Wohnen vorbehalten sein. Darüber hinaus sollen aber auch wohnergänzende Nutzungen im Gebiet angesiedelt werden, wie z.B. ein Bäcker und/oder eine Gastronomie. Darüber hinaus denkbar sind Lösungen für Begegnung, Betreuung und soziale Unterstützung, z.B. in den Erdgeschosszonen der Mehrfamilienhäusern.

So wird die Absicht dokumentiert, hier ein lebendiges Wohnquartier entstehen zu lassen, in dem auch räumlich die Möglichkeiten eines nachbarschaftlichen Miteinanders und des Austauschs gegeben sind.

Maß der baulichen Nutzung/ Gebäudetypologie

 

Das Maß der baulichen Nutzung soll dem Standort entsprechend und durch verschiedene Kennziffern definiert werden: Für den Planbereich an der Jahnstraße soll eine durchschnittliche GRZ von ca. 0,3 angestrebt werden [nach § 17 BauNVO ist im Allgemeinen Wohngebiet eine maximale Grundflächenzahl GRZ von 0,4 zulässig- dies entspricht der für die Innenstadt angemessenen Verdichtung auf dem „Layher-Areal“]. Dies begründet sich auch aus den Gegebenheiten des Plangebiets. Zur Feuerbacher- und zur Strohgäustraße sind neben einer höheren Dichte auch Mehrfamilienhäuser mit bis zu 4 Geschossen wünschenswert. Zur Jahnstraße und zur nördlich angrenzenden Einfamilienhausbebauung sollte die bauliche Dichte zurückgenommen und auf 2-3 Geschosse begrenzt werden. Hier sind auch verdichtete Einfamilienhäuser als Ketten-, Reihen- oder Doppelhäuser vorstellbar. Ein differenziertes Wohnraumangebot soll eine heterogene Bewohnerstruktur begünstigen. Die Mindest- Bruttowohndichte ist an den Vorgaben der Regionalplanung (80 Einwohner/ ha Bruttowohnbauland) auszurichten.

 

Nach endgültiger Festlegung des Plangebiets erfolgt in den Ausschreibungsunterlagen die Festlegung der maximalen Obergrenze der Bruttogeschossfläche.

  

Bauleitplanung und Schaffung von Planungsrecht

 

Im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan „Leonberg 2020“ ist die Investorenfläche als sonstige Grünfläche (Zweckbestimmung Sportfläche) bzw. als geplante Wohnbaufläche dargestellt; eine Änderung im Parallelverfahren ist deshalb erforderlich. Die Stadt Leonberg plant, entsprechend den Ergebnissen des Investorenauswahlverfahrens das „passende“ Bauplanungsrecht herbeizuführen. Hierzu ist ein Vollverfahren erforderlich. Daraus kann keine Vorwegbindung für notwendige verfahrensrechtliche Beschlüsse des Gemeinderats abgeleitet werden. Dieser bleibt in seiner Entscheidung unabhängig.

 

Arten- und Naturschutz

 

Im Rahmen der Projektvorbereitung wurde eine artenschutzrechtliche Prüfung für den angefragten Bereich durchgeführt. Nach derzeitigem Stand ist (obwohl Vorkommen von streng geschützten Vogelarten kartiert wurden) davon auszugehen, dass über entsprechende Kompensationsmaßnahmen keine erheblichen artenschutzrechtlichen Einschränkungen zu erwarten sind.

 

Stellplätze

 

Der tatsächliche Bedarf an Stellplätzen der neuen Bebauung muss im Gebiet selbst abgebildet werden, auch um eine Auslagerung des ruhenden Verkehrs in Bestandsquartiere zu verhindern. Durch die relativ große Entfernung zur S-Bahn und die durchschnittliche Anbindung an das Bus- Netz wird ein Stellplatzschlüssel von 1,5 Stellplätzen je Wohneinheit festgesetzt. Darüber hinaus sind zusätzliche 10% der notwendigen Stellplätzen als öffentliche Besucherstellplätze nachzuweisen.

Eine gestalterisch hochwertige Anordnung des ruhenden Verkehrs soll auch für den nicht motorisierten Verkehr die Attraktivität des öffentlichen Raums sicherstellen. Für die Mehrfamilienhäuser werden Tiefgaragenlösungen erwünscht. Alternative Mobilitätskonzepte sollen in diesem Verfahren Anerkennung finden.

 

Flächenbereitstellung

 

Nach Abzug der bereits im Plangebiet vorhandenen Verkehrsflächen ist ein Flächenanteil von mindestens 30% für öffentliche Bereiche wie Verkehrsanlagen, Grünflächen, Spiel- und Quartiersplatz, ökologische Ausgleichsmaßnahmen etc. anzustreben.

Erschließung

 

Alle Erschließungsanlagen sind durch den Bauträger zu planen und herzustellen. Dies beinhaltet explizit auch die zur inneren Erschließung des Gebietes erforderlichen Straßen und Wege. Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages soll geregelt werden, dass diese Erschließungsanlagen nach Herstellung und mängelfreier Abnahme unentgeltlich auf die Stadt Leonberg übertragen werden.

 

Verkehrserschließung

Aus verkehrlichen Gründen sollte das Gebiet ausschließlich über die Jahnstraße erschlossen werden. Diese ist durch den Bauträger zu ertüchtigen und im nordöstlichen Bereich auszubauen.

Die Verkehrsflächen der inneren Erschließung sollen ebenfalls öffentlich gewidmet und nach Herstellung und mängelfreier Abnahme auf die Stadt kostenfrei übertragen werden. Die Qualitäts- und Gestaltungsstandards der Erschließungsanlagen wie Fahrbahn, Parkflächen, Geh- und Radwege, Grünpflanzungen, Entwässerungs- und Beleuchtungseinrichtungen usw.) werden Gegenstand der Ausschreibungsunterlagen, um die Vergleichbarkeit der Angebote sicherzustellen. Unter- oder Überbauungen öffentlicher Verkehrsflächen sind nicht zulässig.

  

Wasserver- und Entsorgung

Alle für die Wasserver- und Entsorgung erforderlichen Anlagen und Leitungen sind durch den Investor zu planen und herzustellen. Das Plangebiet ist im Trennsystem zu entwässern. Erforderliche Retentionsanlagen sollen qualitätsvoll in die Freiraumgestaltung eingebunden und so ausgeführt werden, dass Zäune und sonstige Einfriedungen nicht erforderlich sind.

 

Sonstige Medien

Die Herstellung sonstiger der Versorgung des Gebiets dienenden Leitungen für Strom, Gas, Telekommunikation und Breitband obliegt dem jeweiligen Versorgungsträger. Die Koordination dieser Arbeiten muss allerdings durch den Investor im Rahmen der Erschließungsmaßnahme erfolgen.

  

Verkehr und Lärmschutz

 

Auf der Grundlage eines noch zu erstellenden Fachgutachtens werden im weiteren Verfahren Vorgaben zu Verkehr und Lärmschutz ergänzt.

 

Freiflächengestaltung

 

Neben dem Städtebau und der architektonischen Qualität der Hochbauten wird der Charakter eines Quartiers maßgeblich durch die Freiflächen geprägt. Um diesem Qualitätsanspruch Rechnung zu tragen, muß in jedem Planungsteam wenigstens ein Landschaftsarchitekt fachlich einbezogen sein.

Die Freiflächengestaltung wird bei der Beurteilung der eingereichten Entwürfe entsprechend gewichtet und gewürdigt. Gegenstand der Beurteilung der Freiflächengestaltung sind u.a. die öffentlichen Räume, öffentlicher Spielplatz, Aufenthaltsqualität, Bezug zwischen privaten und öffentlichen Flächen, Einbeziehung erforderlicher technischer Anlagen, Ortsrandgestaltung zur freien Landschaft und zur Feuerbacher Straße, Einbeziehung gebietsinterner Ausgleichsmaßnahmen auf öffentlichen Flächen etc.

 

Baumbestand

 

Ziel der Planung ist es, den schützenswerten Baumbestand zu erhalten. Die Stadt wird die vorhandenen Bäume begutachten und bewerten und die Ergebnisse den Ausschreibungsunterlagen beifügen.

 

Bestehende Bausubstanz, Altlasten

 

Die Fläche wird in bebautem Zustand (Sportanlagen, Sporthalle/ Gaststätte, Nebengebäude etc.) verkauft, der Investor muss die Freimachung des Geländes auf eigene Kosten durchführen. Es liegt ein aktuelles Gutachten zur Bewertung der Bausubstanz und eine hieraus abgeleitete umfassende Kostenschätzung vor. Die Kosten der Freimachung und Entsorgung werden vom Gutachter mit (brutto) Euro 612.200,-- beziffert.

 

Bezahlbarer Wohnraum

 

Mit den Beschlüssen zur DS 2016 Nr. G1 und der „Kommunalen Wohnraumstrategie Leonberg 2030“ hat der Gemeinderat auf den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum reagiert und beschlossen, für die Entwicklung von neuen Wohngebieten eine soziale Durchmischung durch eine feste Quote an bezahlbarem Wohnraum anzustreben.

In Anlehnung an die Konditionen des Stuttgarter Innenentwicklungsmodells (SIM) ist der „bezahlbare Wohnraum“ begrifflich nicht mit dem „sozialen Wohnungsbau“ gleichzusetzen, sondern gliedert sich in die Bereiche:

 

-preiswertes Wohneigentum

-Mietwohnungen mittlerer Einkommensbezieher

-Sozialmietwohnungen.

 

Ziel ist es, 25 % der realisierbaren Bruttogeschossfläche, dem „bezahlbaren Wohnraum“ zuzuordnen, um auch Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen in Leonberg anbieten zu können.

 

Alternative Wohnformen

 

Bei der Beurteilung der Wettbewerbsergebnisse soll das Angebot alternativer Wohnformen Berücksichtigung finden. Diese können sowohl in der freien Vermarktung als auch als Bestandteil des „bezahlbaren Wohnraums“ angeboten werden. Hier sind besonders Wohnangebote für ältere Menschen, Allein- Erziehende, Familien oder mobil oder geistig eingeschränkte Personen in Form von „Mehr-Generationen-Wohnen“, Haus- oder Wohngemeinschaften wünschenswert.

 

Energiekonzept und Ökologische Aspekte

 

Mit der Ausarbeitung der Beurteilungskriterien des Investorenauswahlverfahrens werden auch die ökologischen Belange konkretisiert. Berücksichtigt werden sollen unter anderem:

 

-niedriger Primärenergiebedarf der Gebäude

-nachhaltige Energieversorgung

-Regenwassernutzung

-Auswahl der Baustoffe und Materialien

3.4Bewertungskriterien für das Investorenauswahlverfahren

 

Für die Bewertung der im Rahmen des Investorenauswahlverfahrens eingehenden Angebote der Investoren werden folgende Kriterien zugrunde gelegt:

 

Kriterium	Gewichtung in Prozent
Städtebauliches Konzept, Nutzungskonzept, Energiekonzept, gestalterische Qualitäten	40
Freiflächenkonzept, Grünplanung	10
Erschließung und Parkierung	10
Soziale Durchmischung, unterschiedliche Wohnformen, Schaffung bezahlbarer Wohnraum	10
Kaufpreis	30
Summe	100

  

4.Weiteres Vorgehen

 

- Abschluss der Optionsverträge mit den betroffenen Grundstückseigentümern bis April 2017

- Vorbereitung der Auslobung des zweistufigen Investorenauswahlverfahrens bis Juni 2017 (PA 22.06./ GR 27.06.2017)

- Durchführung der Preisgerichtssitzung im September 2017

- Entscheidung/ Auswahl Investorenkonzept im Oktober 2017 (PA/ VA 05.10./ GR 10.10.2017)

- Annahme Optionsvertrag TSG e.V. im Dezember 2017

- anschließende Verhandlungsphase.

 

5.Alternativen zum Beschlussvorschlag

 

Definition von abweichenden Eckpunkten und Bewertungskriterien für das Investorenauswahlverfahren.

Die finanziellen Auswirkungen des Investorenauswahlverfahrens wurden im Rahmen der SV 2017/096 n.ö. aufgezeigt und verabschiedet.