1. Die weiterentwickelte Konzeption zur Nutzung der Basementfläche des ehemaligen Warenhauses der Galeria Karstadt Kaufhof, der dargestellte Kostenrahmen sowie alternative Unterbringungsmöglichkeiten für die Organisationseinheiten im historischen Rathaus werden zur Kenntnis genommen.

 

2. Die Verwaltung wird beauftragt, Mietvertragsverhandlungen mit dem Eigentümer der Basementfläche aufzunehmen sowie Untermietvertragsverhandlungen mit konkreten Interessenten zu führen, deren Angebot nachweislich das städtische Nutzungskonzept ergänzt.

 

3. Die folgenden Rahmenbedingungen müssen erfüllt sein und sind dem Gemeinderat nach Abschluss der Vertragsverhandlungen mit dem Eigentümer vorzulegen:

 

a) Mietkonditionen: Die anfallenden Mietkosten für die Anmietung der Basementfläche liegen bei 10,10 €/m², die Nebenkosten bei 2,40 €/m². Eine Umlage der Infrastruktur (Parkhaus, Verkaufs- und Freiflächen) des Leo-Centers erfolgt nicht. 

 

b) Ein dynamisierender Mietvertrag garantiert, dass die Stadt Leonberg ab Mietvertragsabschluss zunächst nur einen Mietzins auf Basis der anteiligen Nebenkosten bezahlt. Der volle Mietzins fällt erst ab Eröffnung der städtischen Einheiten an (angestrebte Eröffnung: 30.06.2026). Eine partielle Untervermietung ist jedoch nach erfolgtem Mietvertragsabschluss umgehend möglich. Die Stadt Leonberg ist dabei frei bei der Untervermietung und der Preisgestaltung der Untermietverträge.

 

c) Laufzeit: Die Mindestmietdauer von zehn Jahren inklusive einer Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere drei Jahre durch einseitige Erklärung der Stadt Leonberg ist sicherzustellen.

 

d) Bauliche Voraussetzungen: Ein barrierefreier Zugang zur Basementfläche ist auf Kosten des Eigentümers herzustellen. Dieser Zugang ist unabhängig von den Öffnungszeiten des LEO-Centers. Ebenso ist ein Zugang in Form eines Treppenaufgangs zusätzlich zu den bestehenden Fahrstühlen zum Erdgeschoss des LEO-Centers sowie die bodentiefe Vergrößerung aller Fenster entlang der Leonberger Straße und der Römerstraße auf Kosten des Eigentümers herzustellen.

 

e) Arbeitsplätze: Der Personalrat stimmt der Einrichtung von Arbeitsplätzen in der Basementfläche zu.

Im Rahmen der konzeptionellen Auseinandersetzung mit der derzeit leerstehenden Basementfläche des ehemaligen Warenhauses der Galeria Karstadt Kaufhof wurden in der Sitzungsrunde im Oktober 2024 (vgl. Vorlage 2024/236 und 2024/236-1) verschiedene Nutzungsszenarien skizziert. Insbesondere für bürgernahe Verwaltungsdienstleistungen und für Bildungsangebote (Stadtbücherei) bietet sich dort aufgrund der zentralen Lage und der Infrastruktur ein zeitgemäßes Umfeld für die Bürgerinnen und Bürger der Stadt Leonberg. Des Weiteren wurden die Chancen aufgezeigt, die sich für die Sanierung des historischen Rathauses in der Altstadt Leonbergs ergeben.

 

Im Folgenden werden die hinsichtlich einer Entscheidung für die Anmietung der Basementfläche relevanten Themen und Fragestellungen aufgegriffen und konkretisiert.

 

1. Raumbedarfe und Flächenaufteilung

 

Die kurz- bis mittelfristigen räumlichen Bedarfe der im historischen Rathaus derzeitig untergebrachten städtischen Ämter und Abteilungen umfassen Büroarbeitsplätze, Beratungsinseln, einen Sozialraum sowie Begegnungsflächen. Nach derzeitigem Stand ist mit 50 Mitarbeitenden zu planen. Daraus ergibt sich ein Raumbedarf für die bürgernahen Verwaltungsdienstleistungen von ca. 750 m², hinzu kommt eine Begegnungs- und Aufenthaltsfläche (25%) von weiteren ca. 250 m².

 

Die Stadtbücherei am Standort Liststraße (Hauptstelle) verfügt derzeit über eine Publikumsfläche von ca. 720 m² bei einer Gesamtfläche von ca. 900 m², kann aber in den derzeitigen Räumlichkeiten dem Anspruch, eine zielgruppenorientierte Einrichtung mit ausreichendem Flächenangebot zu sein, nur bedingt nachkommen. Im Rahmen der Empfehlungen der Fachstelle für das öffentliche Bibliothekarwesen sowie der Fachkonferenz der deutschen Bibliotheksfachstellen ergeben sich Raumbedarfe der Leonberger Stadtbücherei von mindestens ca. 1.000-1.500 m² für den Medienbestand sowie den Ausleihbetrieb und die Arbeitsplätze für derzeit 13 Mitarbeitende. Eine weitere Anforderung für die Leistungsfähigkeit der Stadtbücherei ist die Dauer der Öffnungszeiten, in Kommunen bis 50.000 Einwohner werden Öffnungsstunden empfohlen, die sich an den Ladenöffnungszeiten des örtlichen Einzelhandels orientieren.

 

Insgesamt ergibt sich für die kommunalen Angebote folgendes Raumprogramm:

- 1.000 m² für die bürgernahen Verwaltungsdienstleistungen (historisches Rathaus)

- 1.250 m² für die Stadtbücherei

 

Für potenzielle Untermieter stehen außerdem 1-2 Flächen von ca. 200-300 m² zur Verfügung. Hinzu kommen weitere Flächen für Lagerräume, Pausenräume und Technik (ca. 450 m²).

 

 Auf einer Gesamtfläche von ca. 3.200 m² sind somit verschiedene Nutzungszonen umsetzbar, die über eine barrierefreie Zugänglichkeit verfügen, eine Verbindung ins LEO-Center beinhalten und separate Eingänge zur unabhängigen Nutzung der Fläche (z.B. für Abend- oder Wochenendveranstaltungen) bieten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Kosten für die Anmietung des Basements

 

Die nachstehend angeführte Kostenaufstellung geht aus aktuellen Angaben des Eigentümers hervor. 

 

Kosten (Art)	Monatlich (€)	Jährlich (€)
Grundmiete Basement (3.200 m²)	32.320	387.840
Nebenkosten	7.680	92.160

 

Die angebotene Grundmiete (kalt) beträgt somit 10,10 €/m², die Nebenkosten liegen bei  2,40 €/m². Eine Umlage der Infrastruktur (Parkhaus, Verkaufs- und Freiflächen) des Leo-Centers erfolgt nicht. Die Grundmiete ist gemäß des aktuellen Gewerbemarktberichts der Kreissparkasse Böblingen marktüblich und liegt im unteren Bereich für Bestandsflächen im Bürosegment. Für Einzelhandelsflächen in Einkaufszentren liegen gemäß des o.g. Gewerbemarktberichts die Mietpreise derzeit bei 12,50-60,00 €/m².

 

a) Untervermietung

Der Eigentümer bietet der Stadt Leonberg jedoch im Rahmen eines dynamisierenden Mietvertrages an, erst bei Eröffnung der kommunalen Dienste und Angebote den vollen Mietzins zu entrichten und bis dahin lediglich die entstehenden Nebenkosten (Betriebskosten ohne Werbeumlage) abzurechnen. Es besteht darüber hinaus die Möglichkeit, bereits nach Abschluss des Mietvertrages eine Teilfläche per Untermietvertrag einer umgehenden Nutzung zuzuführen. Entsprechende Vorgespräche haben ergeben, dass ein Interessent aus dem Dienstleistungsbereich ab 01.07.2025 eine Fläche von ca. 250 m² im Basement langfristig, mindestens für 10 Jahre, anmieten möchte. Der Interessent hat der Stadt Leonberg zugesichert, zunächst bis einschließlich 18. Dezember 2024 keine anderweitigen Optionen weiterzuverfolgen. Im Rahmen dieser Untervermietung könnten ab 01.07.2025 Mieteinnahmen von ca. 84.000 €/Jahr für die Vermietung von 250m² erreicht werden. Dies ist mit dem Interessenten auch bereits besprochen.

 

Für die laufenden Kosten, beginnend mit der Nutzung des Basements durch städtische Einheiten, ergibt sich bei Realisierung der Untervermietung folgende Kostenaufstellung:

 

Kosten (Art)	Monatlich (€)	Jährlich (€)
Grundmiete Basement (kalt)	32.320	387.840
Untervermietung (250 m²)	- 7.000	- 84.000
Gesamt	25.320	303.840

 

b) Kalkulatorische Kosten

Die kalkulatorischen Kosten machen nicht nur die tatsächliche Belastung, sondern auch die nicht monetär, aber betriebswirtschaftlich zu berücksichtigenden Kosten sichtbar. Sie zeigen potenzielle Einsparungen durch die Anmietung auf. Die folgende Betrachtung der kalkulatorischen Kosten trägt dazu bei, eine wirtschaftliche Entscheidung zu ermöglichen und die Opportunitätskosten bzw. die Wertminderung der entsprechenden Gebäude bzw. Investitionen abzubilden.

 

• Unterrichtsräume Johannes-Kepler-Gymnasium (JKG)

Die alternative Modullösung kostet ca. 1.319.000 € (brutto). Somit sind bei Betrachtung eines Zeitraumes von 10 Jahren jährlich 131.900 € (Abschreibung) anzusetzen. Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 2% beträgt das zusätzliche jährliche Einsparpotential ca. 13.190 € (kalkulatorischer Zins[1]) und liegt insgesamt bei ca. 145.090 €.

 

Kalkulatorische Kosten Modullösung JKG: 145.090 €/Jahr.

 

 

• Stadtbücherei

Bei einem Verbleib der Stadtbücherei am derzeitigen Standort sind ebenfalls die Gebäudemiete sowie kalkulatorische Zinsen zu betrachten:

 

Die aktuelle, anteilige Gebäudemiete (Innere Verrechnung) für die Stadtbücherei im JKG-Gebäude beträgt jährlich 50.832 €, hinzu kommen kalkulatorische Zinsen i.H.v. 1.571 €.

 

Aktuelle Gebäudemiete + kalk. Zinsen Stadtbücherei: 52.403 €/Jahr.

 

• Historisches Rathaus

 

Die aktuelle Gebäudemiete (Innere Verrechnung) für das historische Rathaus beträgt 59.700 €, hinzu kommen kalkulatorische Zinsen i.H.v. 9.485 €. Die Werte sind der aktuellen Buchhaltung hinterlegt und werden tatsächlich verrechnet.

 

Aktuelle Gebäudemiete + kalk. Zinsen histor. Rathaus: 69.185 €/Jahr.

 

c) Kostenaufstellung für die Anmietung des Basements unter Berücksichtigung der kalkulatorischen Kosten der Modullösung, des Historischen Rathauses sowie der Untervermietung

 

Kosten (Art)	Monatlich (€)	Jährlich (€)
Mietkosten Basement (kalt)	32.320	387.840
Kalk. Kosten Modullösung	-12.091	- 145.090
Kalk. Kosten Historisches Rathaus	- 5.765	- 69.185
Untervermietung Basement	- 7.000	- 84.000
Gesamt	7.464	89.565

 

Im Falle einer Anmietung des Basements und entsprechenden Umzuges der Stadtbücherei sowie der Ämter und Abteilungen im historischen Rathaus liegen somit die Gesamtkosten bei ca. 89.500 €/Jahr.

 

d) Gegenüberstellung der Kosten für die Weiternutzung im Status Quo vs Nutzung des Basements

Für eine Weiternutzung wie bisher, die Stadtbücherei verbleibt im JKG und die bürgernahen Verwaltungsdienstleistungen im historischen Rathaus, ergibt sich folgende Kostenaufstellung:

 

Weiternutzung (Status Quo):

Kalk. Kosten hist. Rathaus     69.185 €

Kalk. Kosten Modullösung  145.090 €

Kalk. Kosten Stadtbücherei        52.403 € 

Gesamtkosten:   266.678 €/Jahr

 

Umzug Basement (siehe 2c)

Mietkosten Basement     387.840 €

Kalk. Kosten Modullösung   - 145.090 €

Kalk. Kosten hist. Rathaus             -  69.185 €

Untervermietung Basement          -  84.000 €

Gesamtkosten   89.565 €/Jahr

     

Die laufenden Gesamtkosten für die Nutzung des Basements sind jährlich um ca. 177.000 € niedriger als die Gesamtkosten für die Weiternutzung der Flächen im Status Quo.

 

Da ohnehin nach dem Umzug Investitionskosten auf die Stadt zukommen, werden diese aufkommensneutral dargestellt.

 

 

 

 

e) Bauliche Voraussetzungen des Basements

Ein barrierefreier Zugang zur Basementfläche wird seitens des Eigentümers zugesagt. Dieser Zugang ist unabhängig von den Öffnungszeiten des LEO-Centers. Ebenso ist ein Zugang in Form eines Treppenaufgangs zusätzlich zu den bestehenden Fahrstühlen zum Erdgeschoss des LEO-Centers sowie die bodentiefe Vergrößerung aller Fenster entlang der Leonberger Straße und der Römerstraße auf Kosten des Eigentümers zugesichert. Der bestehende Weg wird dabei heruntergesetzt, um eine Fußgängerführung entlang des Gebäudes herzustellen.

 

f) Zeitliches Szenario

Im Falle einer Anmietung der Basementfläche durch die Stadt Leonberg bietet der dynamische Mietvertrag die Möglichkeit, die Planung und Organisation des Umzuges der Bürgerdienste (Ordnungsamt) und der Stadtbücherei mit dem dafür notwendigen Zeitkorridor umzusetzen. Nachfolgend wird ein denkbares Szenario skizziert.

 

01.06.2025:  Beginn des Mietvertrages (Laufzeit bis 1.6.2035)

30.06.2025: Beginn des Untermietvertrages zwischen Stadt Leonberg und Dienstleister

30.06.2026:  Eröffnung der städtischen Nutzungen

 

Eine Mindestmietdauer von zehn Jahren inklusive einer Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere drei Jahre durch einseitige Erklärung der Stadt Leonberg ist sicherzustellen.

 

3. Alternativen zur Unterbringung der Ämter und Abteilungen im historischen Rathaus

 

a) Externe Flächen 

Die nachstehende Auflistung möglicher alternativer Flächen bezieht sich aufgrund der Anforderungen an den zukünftigen Standort (Erreichbarkeit, Zentralität, Sichtbarkeit und Synergien) auf den Bereich der Innenstadt entlang der Altstadt/Eltinger Straße. Alle Objekte sind mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar.

 

	Immobilie	Fläche (ca. in m²)	Derzeitige Nutzung	Verfügbarkeit
1	Marktplatz 1	300 m² (EG/OG)	Büro (aktuell: Leerstand)	Ab sofort
2	Marktplatz 10	500 m² (EG, 1. OG, 2. OG)	Büro	2. Quartal 2025
3	Graf-Ulrich-Straße 1	350 m² (EG, 1. OG, 2.OG)	EG: Ladenfläche (Antrag auf Nutzungsänderung Gastronomie), 1. OG Büro	2. Quartal 2025
4	Römergalerie	800 m² (3. OG, 6.OG)	Büro/Praxis (aktuell: Leerstand)	1. Quartal 2025

 

Die folgende Auflistung der o.g. Bestandsflächen erfolgt hinsichtlich der Anforderungen an die organisatorischen Abläufe und die Zugänglichkeit für Bürger und Kunden.

 

	Immobilie	Organisatorische Umsetzung	Barriere-freiheit	Aufzug	Parken
1	Marktplatz 1	Aufteilung der Ämter erforderlich	Nur im EG	Nein	Tiefgarage Altstadt
2	Marktplatz 10	Aufteilung der Ämter erforderlich	Nur im EG	Nein	Tiefgarage Altstadt
3	Graf-Ulrich-Straße 1	Aufteilung der Ämter erforderlich	Nur im EG	Nein	Tiefgarage Altstadt
4	Römergalerie	Aufteilung der Ämter erforderlich	Ja	Ja	Tiefgarage (begrenzt)

 

 

 

Bewertung der Bestandsflächen:

• Eine Umsetzung der bürgernahen Verwaltungsdienstleistungen auf 1000 m² ist in keiner der Immobilien zusammenhängend und auf einer Ebene möglich, sondern nur durch Aufteilung der verschiedenen Bereiche umsetzbar.
• Eine funktionierende Verwaltungsorganisation ist durch zersplitterte Ämter gefährdet.
• Mehraufwand durch Umzug in verschiedene Immobilien.
• Erledigung von mehreren Behördengängen nicht in einem „Guss“.

 

Kostenaufstellung bei Anmietung der externen Flächen

Aufgrund der Lage im Zentrum und der marktüblichen Mietpreise im Gewerbeimmobilienmarkt ist gemäß dem Marktbericht der Kreissparkasse Böblingen eine Basismiete in Höhe von ca. 14,00 €/m² zzgl. Nebenkosten (mittlerer Bereich) ansetzbar. Bei einer Anmietung von mehreren Objekten zur Unterbringung der Organisationseinheiten des historischen Rathauses ist von monatlichen Gesamtkosten für ca. 1.000 m² von ca. 14.000 € (kalt) bzw. ca. 17.000 € inkl. Nebenkosten auszugehen. Somit ist von jährlichen Mietkosten von 168.000 € auszugehen. Hinzu kommen bei einer Weiternutzung der Stadtbücherei die kalkulatorischen Kosten der Büchereiflächen sowie der Modullösung.

 

Kostenaufstellung bei Anmietung der externen Flächen

Mietkosten externe Flächen  168.000 €

Kalk. Kosten Modullösung 145.090 €

Kalk. Kosten Stadtbücherei   52.403 €

Kalk. Kosten hist. Rathaus    - 69.185 €

Gesamtkosten  296.308 €/Jahr

    

Die laufenden Gesamtkosten liegen bei der Anmietung externer Flächen (ca. 1.000 m²) bei ca. 296.000 €/Jahr und sind somit die teuerste Variante.                           

 

b) Neubau auf der Parkgarage des Rathauses

Die Aufstockung der Parkgarage ist in einem Zeitraum von frühestens 5 Jahren umsetzbar.

Diese Variante zur alternativen Unterbringung der Ämter und Abteilungen des historischen Rathauses wäre für eine Nutzfläche von ca. 1.000 m² mit Baukosten von mind. 3.000.000 € verbunden. Die kalkulatorischen Kosten i.H.v. 30.000 € (kalk. Zinsen bei einem Zinssatz von 2%) + 60.000 € (Abschreibungszeitraum 50 Jahre), liegen somit bei ca. 90.000/Jahr.

 

Kalkulatorische Kosten Neubau Rathausgarage: 90.000 €/Jahr.

 

Kostenaufstellung bei Neubau

Kalk. Kosten Neubau     90.000 €

Kalk. Kosten Modullösung  145.090 €

Kalk. Kosten Stadtbücherei      52.403 €

Kalk. Kosten hist. Rathaus   - 69.185 €

Gesamtkosten   218.308 €/Jahr

 

Die laufenden Gesamtkosten liegen beim Neubau auf der Parkgarage und unter Annahme von Baukosten i.H.v. 3.000.000 € (3.000 €/m²) bei ca. 218.000 €.

 

Fazit: Die dargestellten Alternativen sind im Vergleich zur Anmietung der Basementfläche aufgrund der höheren Kosten nachteilig zu bewerten und führen durch die Aufteilung der Verwaltungsdienstleistungen auf mehrere Standorte zu ineffizienteren organisatorischen Verwaltungsabläufen. Vielmehr ergeben sich im Basement Synergieeffekte für die Verwaltungsorganisation: Alle Nutzungen sind zusammenhängend und auf einer Ebene und für alle Angebote ist die barrierefreie Zugänglichkeit gegeben.

 

Empfehlung: Aus den dargestellten wirtschaftlichen und verwaltungsorganisatorischen Gründen empfiehlt die Verwaltung die Anmietung der Basementflächen für die Nutzung der bürgernahen Verwaltungsdienstleistungen und der Stadtbücherei.