1. Der Gemeinderat nimmt von nachstehendem Sachverhalt Kenntnis.
2. Entscheidet sich der Gemeinderat für eine Sanierung mit Erweiterung der Schule, wird die Verwaltung ermächtigt die notwendigen Voruntersuchungen zu beauftragen.
3. Entscheidet sich der Gemeinderat für einen Neubau der Schule, wird die Verwaltung ermächtigt, ein Büro mit der Durchführung eines VgV-Verfahrens und weitere Büros für die notwendigen Voruntersuchungen zu beauftragen.
4. Der Gemeinderat ermächtigt die Verwaltung geeignete Büros für die notwendigen Voruntersuchungen und eine Machbarkeitsstudie mit detailierter Kostenrechnung für Neubau, als auch Sanierung mit Erweiterung der Schule zu beauftragen.

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

 

Aktueller Entwurf

 

Der bisher durch das beauftragte Architekturbüro vorliegende Entwurf ist unter Beibehaltung

der bestehenden Waldgrenzen und der Weiternutzung von Teilen der bestehenden Schule

aufgrund der rechtlichen Bewertung des § 4, Abs. 3 LBO nicht genehmigungsfähig.

 

Dieser Sachverhalt wurde in der Vorlage 2022/121 bereits ausführlich dargestellt und erläutert (siehe Anlage 3). Lediglich bei Durchführung einer Waldumwandlung könnte der vorliegende Entwurf oder die zur Diskussion stehende Sanierung mit Erweiterung der vorhandenen Schule genehmigungsfähig werden. Diese hätte den Rückbau des Waldes zur Folge bis der gem. § 4, Abs. 3 LBO notwendige Waldabstand gegeben ist.

 

Neu entwickelte Gesamtkonzeption

 

Daraufhin hat die Verwaltung ein Gesamtkonzept für das Gelände entwickelt, das sowohl den Schulbau (Sanierung mit Erweiterung oder Neubau der Schule), als auch die Sanierung des Jugendhauses und den Neubau einer Kita beinhaltet.

 

Dieses Konzept wurde in der letzten Vorlage 2022/121-02 vorgestellt und erläutert. Resultierend aus der Sitzung des Gemeinderates am 24.05.2022 wurden an die Verwaltung folgende Fragen zur Klärung herangetragen:

 

1. Detaillierte Gegenüberstellung der beiden Varianten für den Schulbau
   
   A Sanierung mit Erweiterung  (Anlage 5)
   B Neubau    (Anlage 6)
    

Die Gegenüberstellung ist in der Anlage 1 beschrieben.

 

2. Darstellen der Zeitschiene für beide Varianten

 

A Sanierung mit Erweiterung  (Anlage 5)
B Neubau    (Anlage 6)
 

Die Zeitschiene ist in der Anlage 2 dargestellt.

 

 

Bedingt durch den engen Zeitrahmen (bis 27.06.2022) für die Ausarbeitung der Vorlage können keine Gebäudeuntersuchungen oder Vorentwurfsplanungen mit anschließender Abklärung durch die einzelnen an einem Genehmigungsverfahren beteiligten Ämter durchgeführt werden.

 

Die nachfolgenden Ausführungen beruhen daher entweder auf bereits vorliegenden

Gutachten (Baugrund und Gründungsgutachten Anlage 4) und Beurteilungen oder auf im Zuge der Machbarkeitsstudien erfolgten Flächendarstellungen. Hierbei geht es insbesondere um die in der Vorlage 2022/121-02 behandelten Varianten 8 und 9. Dabei handelt es sich nicht um einen ausgearbeiteten Entwurf, sondern lediglich um die Darstellung der für die jeweilige Variante benötigten ca. Fläche.

 

Belastbare Aussagen zu Kosten können erst im Zuge einer Vorentwurfsplanung erstellt

werden. Hierzu sind diverse Untersuchungen nötig. Die genannten Kosten beruhen auf

einer groben Kostenschätzung des Architekten auf der Grundlage der Variante 8

(Sanierung und Erweiterung Grundschule, Anlage 5), bzw. der Variante 9 (Neubau der Schule, Anlage 6) mit Stand 15.03.2022. Darin sind bisherige Honorare (ca. € 260.000,00) und eventuelle Schadensersatzansprüche nicht enthalten. Ebenso sind keine Kosten für unvorhersehbare Leistungen (wird im Zuge der Bestandsuntersuchungen konkretisiert) und Kostensteigerungen durch späteren Baubeginn enthalten.

 

Folgende Gutachten sind für eine belastbare Definition, ob eine Sanierung mit Erweiterung wirtschaftlich und sinnvoll wäre, erforderlich:

 

• Brandschutz
• Bauphysik
• technische Gewerke (Elektro, Heizung, Lüftung, Sanitär)
• Statik (Gründung, Erweiterung)
• Schadstoffe
• Architekt (Gesamtbetrachtung Bauvorhaben)

 

Diese Gutachten sind durch unterschiedliche Ingenieurbüros zu erbringen. Die Kosten belaufen sich auf ca. € 80.000,00 – 120.000,00.

 

Die Zeitdauer beträgt ca. 6 – 10 Monate, je nach Verfügbarkeit der Büros. Dies beinhaltet auch die erforderlichen Schritte für Angebotseinholung und Beauftragung.

 

Auswirkungen auf bestehenden Erbpachtvertrag

 

Grundsätzlich ist es möglich, Teilflächen des Erbbaugrundstücks Flurstück 1810/13, das an die Grundschule angrenzt, an die Stadt zu übertragen. Hierzu bedarf es einer Einigung zwischen Stadt und dem Verein Sportvereinigung Warmbronn 1910 e.V.

Vertraglich sind keine Entschädigungsregelungen vereinbart, so dass hierzu eine Klärung und Abstimmung notwendig wäre.

 

 

Möglichkeiten Waldumwandlung oder Waldumgestaltung bei Sanierung der Schule

 

Zustand Wald

Eine Begehung mit der Abteilung Forst, im Februar 2020 zeigte auf, dass der an die Schule

angrenzende Wald in einem stabilen Zustand ist und aktuell keine Gefährdung vom

Waldbestand für die Nutzer und die Gebäude ausgeht. Dies wurde durch die Abteilung Forst

auch für den Zustand Ende 2021 bestätigt und der Wald wird auch weiterhin begangen.

 

Ist eine Sanierung der bestehenden Schule im angedachten Umfang mit Erweiterung gewünscht, ist das Bauvorhaben aufgrund des zu geringen Waldabstandes nicht genehmigungsfähig.

Eine Genehmigungsfähigkeit könnte lediglich durch eine Waldumwandlung oder Waldumgestaltung erreicht werden.

 

Waldumwandlung und Waldumgestaltung

 

Die Verwaltung hat die nötigen Abstimmungsschritte mit dem Landratsamt Böblingen,

hier dem Amt für Forsten, zur Überprüfung der Bedingungen für eine Genehmigung

vorgenommen.

Das Amt für Forsten hat die Möglichkeiten einer Waldumwandlung oder

–umgestaltung nach Rücksprache mit dem RP Freiburg bestätigt. Die daraus erforderlichen Schritte werden im Folgenden erläutert. Eine genaue Aussage hinsichtlich den aus einer Genehmigung resultierenden Auflagen und dem zeitlichen Verlauf ist vor Abschluss des Verfahrens nur bedingt möglich.

 

Beschreibung der Möglichkeiten:

 

1. Waldumwandlung - dazu nötige Maßnahmen sind:

- Faunistische Untersuchung in Abstimmung mit Naturschutzbehörde (bereits erfolgt).

- Fällen der Bäume innerhalb des geforderten 30 m Abstandbereichs zur Schule.

- Ersatzmaßnahmen wie Aufforsten in mind. gleicher Größe wie verlorene Waldfläche.

- Gestaltungskonzept für gerodete Fläche.

- kein Wald mehr innerhalb der gerodeten Fläche.

 

2. Waldumgestaltung – dazu nötige Maßnahmen sind:

- Faunistische Untersuchung in Abstimmung mit Naturschutzbehörde (bereits erfolgt).

- Schaffung eines Bewirtschaftungsweges.

- Fällen einiger Bäume im Waldrandbereich.

- Umgestaltung restliche Waldfläche mit dazugehörigem Konzept.

- Eventuell dingliche Sicherung in Form einer Baulast.

- Ausnahmegenehmigung von § 4, Absatz 3 Landesbauordnung (Waldabstand 30 m)

nach Umsetzung der Umgestaltung.

 

Die Vorschläge 1 und 2 bedürfen der Genehmigung durch das Regierungspräsidium

Freiburg, sowie des Landratsamtes Böblingen, Abteilung für Forsten. Der dazu erforderliche

Genehmigungsprozess kann mit einer Laufzeit von ca. 1/2 Jahr veranschlagt werden (incl.

Vorprüfung der faunistischen Untersuchung durch das LRABB). Die Auflagen werden erst im

Zuge einer eventuellen Genehmigung abschließend definiert. Die umzuwandelnde oder

umzugestaltende Fläche ist in Abhängigkeit vom Entwurf für einen Neubau bzw. die

Bestandsanierung und den Regelungen des §4, Abs. 3 LBO zu definieren.

 

Bei näherer Betrachtung der möglichen Maßnahmen ergibt sich folgende Situation:

Bei einer Waldumwandlung müssen, je nach Maßnahme, Ersatzflächen für den dann

abgeholzten oder umgestalteten Wald geschaffen werden. Wie groß die Ersatzfläche

letztendlich sein muss, wäre erst aus der Genehmigung und den daraus resultierenden

Auflagen ersichtlich.

 

Bei einer Waldumgestaltung muss von Anfang an von einem längeren, über mehrere Jahre

andauernden Prozess ausgegangen werden, da der vorhandene Wald nicht in einem Zug

ausgelichtet und umgestaltet werden kann. Dieser Prozess muss in mehreren Schritten

erfolgen. Nur so kann der verbleibende Wald bestmöglich geschützt und erhalten werden.

Bei einer Umgestaltung kommt noch hinzu, dass das Baurechtsamt weiterhin eine

Ausnahmegenehmigung hinsichtlich §4 LBO erteilen müsste.

 

 

Weiteres Vorgehen

 

Fällt die Entscheidung zugunsten eines Neubaus, kann ein VgV-Verfahren eingeleitet werden mit parallel dazu laufenden Voruntersuchungen für den Rückbau.

 

Fällt die Entscheidung zugunsten einer Sanierung, müssen im Vorfeld umfangreiche Voruntersuchungen beauftragt und durchgeführt werden. Ist das Resultat, dass eine Sanierung mit Erweiterung machbar ist, kann danach ein VgV-Verfahren eingeleitet werden und parallel ein Antrag auf eine Waldumwandlung gestellt werden. Insgesamt wird der Planungs- und Bauablauf mehr Zeit als bei einem Neubau in Anspruch nehmen.

Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist die im einzigen bisher vorliegenden Gutachten aus dem Jahr 2009 (Baugrund- und Gründungsgutachten) getroffene Feststellung:

 

Aus bodenmechanischer Sicht ist die Durchführung einer Neubaumaßnahme erheblich vorteilhafter. Neben der besseren Kalkulierbarkeit einer derartigen Maßnahme bietet sie eindeutig eine erheblich größere Sicherheit und ist voraussichtlich auch wirtschaftlicher als eine Sanierung der bestehenden Bausubstanz (Seite 15 des Gutachtens).

 

Eine Sanierung mit Erweiterung erfordert zusätzlich den Rückbau von großen Teilen des Waldes. Dies wird den Gesamteindruck der Schule und des Geländes verändern.

Auch die angedachte Überbauung wird den Charakter der Schule verändern. Zusätzlich ist zu prüfen, wie groß der Flächenbedarf der Überbauung tatsächlich ist, da ja nicht nur die fehlenden Nutzflächen in einem angedachten Obergeschoß untergebracht werden müssen, sondern auch deren zusätzlich notwendige Verkehrsflächen und Flächen für einen barrierefreien Zugang, also auch einen Aufzug.

 

Schadensersatzansprüche hinsichtlich bisher erfolgten Planungen und aus vorhandenen Vertragsverhältnissen sind in beiden Fällen ebenso rechtlich zu prüfen, wie ein Nachbesserungsrecht der bisher beauftragten Architekten.

JA

x

NEIN

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
GS Warmbronn Abbruch Pavillons + Neubau 7 21100 147303	2022	340.000,- €	120.000,- €	Der Finanzbedarf ist im Haushaltsplan 2022 veranschlagt. Die Differenz in Höhe von 220.000,- € wird als Deckungsvorschlag für die Maßnahme ‘Interimskindergarten Binsenweg’ (7 3650 1357 301) verwendet.
	2023	936.000,-€	350.000,- €	Der geänderte Finanzbedarf wird im HH-Plan-Entwurf 2023 neu veranschlagt
	2024	2.950.000,-€	3.000.000,- €	Der geänderte Finanzbedarf wird im HH-Plan-Entwurf 2023 neu veranschlagt
	2025	2.250.000,-€	4.500.000,- €	Der geänderte Finanzbedarf wird im HH-Plan-Entwurf 2023 neu veranschlagt
	2026	0,-€	750.000,- €	Der geänderte Finanzbedarf wird im HH-Plan-Entwurf 2023 neu veranschlagt
GS Warmbronn Sanierung Altbau 721100147302	2024	1.300.000,-€	0,-€	Der geänderte Finanzbedarf wird im HH-Plan_Entwurf 2023 neu veranschlagt

 

Die Darstellung der finanziellen Auswirkungen beziehen sich auf die Grobkostenschätzung der Neubauvariante (ca. € 8.350.000,00) ohne Interimslösung. Stand 03/2022, BKI Datenbank abgerechneter Projekte aus den Vorjahren.

Sollte die Variante Sanierung mit Erweiterung zur Ausführung kommen sind die Kosten im Haushaltsplanentwurf 2023 entsprechend anzupassen.

 

Die Grobkostenschätzungen beruhen auf Kennwerten bereits abgerechneter und damit vergangener Bauvorhaben (BKI Kostentabellen). Darin nicht enthalten sind die aktuellen sprunghaften Kostensteigerungen. Daher hat die Verwaltung sowohl eine Kostenvoranfrage aufgrund der benötigten Fläche bei einem Modulbauhersteller angefragt, sowie weitere Informationen bezüglich aktueller Angebotspreise am Markt und die sprunghaften Kostensteigerungen eingepreist. Daraus ergeben sich ca. Kosten in Höhe von

€ 12.000.000,00 für einen Schulneubau. In diesem Kosten sind dann sowohl der Rückbau der verhandenen Schule und der Außenanlagen enthalten wie auch der jeweilige Neubau, die Interimslösung, Mehrkosten bedingt durch eventuell vorgefundene Schadstoffe und Kostenerhöhungen für eine Bauzeit in 2 Jahren (gerechnete Kostensteigerung 5%/Jahr).

Nicht enthalten sind die Einrichtungskosten.

 

Ebenfalls geht die Verwaltung davon aus, dass sich die Kosten einer Sanierung mit Erweiterung und allen dafür notwendigen Leistungen (Gutachten, Waldumwandlung, Rückbau, Neubau etc.) in ähnlichem Umfang bewegen.