1. Die Ermittlung der umlagefähigen Kosten und die daraus folgenden  Gebührenvorschläge (Anlagen 1 und 2) werden zur Kenntnis genommen und               beschlossen.

 

2. Aufgrund von § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO), §§ 2, 12 des Kommunalabgabengesetzes für Baden-Württemberg (KAG), jeweils in der derzeit gültigen Fassung, hat der Gemeinderat der Stadt Leonberg in seiner Sitzung am 26.07.2022 die in der Anlage 3 dargestellte Satzung zur Änderung der „Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Erstattung von Gutachten durch den Gutachterausschuss“ beschlossen.

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

 

 

1. Hintergrund der Änderung der Gebührensatzung

 

Nach § 12 Kommunalabgabengesetz für Baden-Württemberg (KAG) können die Gemeinden für die Erstattung von Gutachten durch den Gutachterausschuss nach § 192 Abs. 1 des Baugesetzbuches Verwaltungsgebühren erheben.

 

Die „Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Erstattung von Gutachten durch den Gutachterausschuss“ vom 04.02.1997 wurde am 25.02.2003 letztmals geändert (Vorlage 2003 P6). Die Satzungsänderungen bzw. Gebührenerhöhungen erfolgten in Anlehnung an das Satzungsmuster des Gemeindetag Baden-Württemberg vom 20.09.2001 und der damals gültigen Vergütungen nach § 34 der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“ i. V. mit der Honorartafel Mindest- und Höchstsätze.

 

Seit Inkrafttreten der novellierten HOAI am 18.08.2009 sind Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken im privatgutachterlichen Bereich an keine Gebührenordnung gebunden, da die Honorierung von Wertermittlungen und Gutachten in der neuen HOAI nicht mehr geregelt ist.

 

Gestiegene Kosten und die Einführung der Kommunalen Doppik erfordern eine Neukalkulation der Gebühren. Der Kostendeckungsgrad von Leonberg im Bereich Gutachten beträgt aktuell ca. 44 %. Der angestrebte Kostendeckungsgrad in Höhe von 100 %, welcher mit dem Gemeinderatsbeschluss vom 25.07.2006 (Vorlage 2006 V23) festgelegt wurde, soll mit der Anpassung der Gebühren erreicht werden.

 

Außerdem erhalten die von der Stadt beauftragten Gutachter seit dem Jahr 2016 Honorare aus den Gebühren dieser Satzung in Höhe von 70 %. Die Honorare sind ihrer Höhe nach nicht mehr zeitgemäß. Diese fallen, wie aus der nachstehenden Auflistung (Stand: 02.03.2022 – Geschäftsstelle Gutachterausschuss) ersichtlich, niedriger als in Gutachterausschüssen der Region aus:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gutachter- ausschuss	Gebäude-wert 600.000 EUR	Landwirt- schaftliche Fläche Wert: 2.000 EUR	Kleinbauten	Gebühr für unbebaute Grundstücke (von 100 %)	zzgl. Ust. ja/ nein
Leonberg	1.512 EUR	271 EUR	452 EUR	60 %	ja
Renningen	2.360 EUR	300 EUR	kein Gebühren- tatbestand	60 %	nein
Bietigheim- Bissingen	2.720 EUR	920 EUR	350 EUR	nein	ja
Böblingen	2.110 EUR	440 EUR	kein Gebühren- tatbestand	nein	ja
Fellbach	1.725 EUR	210 EUR	kein Gebühren-tatbestand	60 %	ja
Kornwestheim	1.928 EUR	240 EUR	200 EUR	60 %	nein
Ludwigsburg	1.725 EUR	180 EUR	300 EUR	60 %	ja
Sindelfingen	1.755 EUR	186 EUR	200 EUR	60 %	ja
Stuttgart	2.720 EUR	920 EUR	kein Gebühren-tatbestand	nein	ja
GGA Strohgäu (Ditzingen, Hemmingen, Korntal-Münchingen, Markgröningen u. Schwieberdingen	1.460 EUR	1.168 EUR	400 EUR	80 %	nein
Mittelwerte:	2.002 EUR	484 EUR	317 EUR	-	-

 

 

2. Rechtliche Rahmenbedingungen zur Kalkulation der Gebührensätze

 

Die Gebühren dienen zur Deckung der Kosten, die durch die Erstellung der Gutachten durch

den Gutachterausschuss entstehen. Bei der Festlegung der Gebührensätze ist nach § 12 KAG neben dem Aufwand auch das wirtschaftliche oder sonstige Interesse der Gebührenschuldner an der Wertermittlung zu berücksichtigen. Leistung und Gegenleistung sollen in einem angemessenen Verhältnis stehen.

 

Die Recherche bei anderen Gutachterausschüssen hat ergeben, dass ein Vergleich zur Neufestlegung von Gebühren schwierig ist. Es handelt sich zumeist um sehr alte Satzungen.

 

Da die Gutachten des Gutachterausschusses in Bezug auf Umfang, Qualität und Aussagekraft denen von öffentlich bestellten und vereidigten bzw. zertifizierten Gutachtern entsprechen, orientiert sich die Verwaltung an den Honorarvorschlägen für privat tätige Gutachter und Sachverständige.

 

Als Basis dient hierfür die vorliegende Honorarrichtlinie des Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) in der Fassung vom Februar 2022, welche nach Auffassung der Verwaltung die gestiegenen Ansprüche an Qualität und Umfang der erstellten Gutachten des Gutachterausschusses angemessen berücksichtigt sowie die Kostenansätze aus den Gutachterausschüssen

 

• Gemeinsamer Gutachterausschuss Oberes Nagoldtal vom 24.09.2020
• Große Kreisstadt Singen (ca. 48.000 Einwohner) vom 06.10.2020
• Gemeinsamer Gutachterausschuss Landkreis Esslingen vom 08.10.2021

Die vorgenannten Gutachterausschüsse wurden aufgrund der Aktualität der Satzungen als Referenzen gewählt.

 

Eine einheitliche Gebührenstaffel für alle Gutachterausschüsse ist nicht möglich, da einerseits die Gebührenaufkommen vom Grundstückswertniveau abhängen und andererseits der erforderliche Aufwand nach den jeweiligen Marktverhältnissen unterschiedlich ist. Diesem Grundgedanken trägt der Gebührenvorschlag ebenso Rechnung wie dem wirtschaftlichen Interesse des Auftraggebers. Künftig werden auch Besonderheiten an den Grundstücken besonders ermittelt (§ 3 Abs. 8). Bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken bzw. Rechten an solchen Grundstücken oder bebauten Grundstücken ohne Schätzung der Gebäude beträgt die Gebühr künftig 80 % der Gebühren nach § 4 Abs. 2.

 

Der Interessenausgleich ist durch die Gebührenstaffel herbeizuführen.

 

Zu dem zu berücksichtigenden Aufwand gehören sämtliche Personal- und Sachkosten einschließlich der zurechenbaren Gemeinkosten, die mit der Erstellung der Gutachten entstehen. Die Sach- und Gemeinkosten fließen im Rahmen der Ermittlung der Internen Leistungsverrechnung über die Steuerungs- und Serviceumlage in die Gebührenkalkulation ein. Die Interne Leistungsverrechnung ist auf Rechtssicherheit im Bereich der Gebührenkalkulation zu überprüfen und aufzubauen. Unter der Annahme, dass die Haushaltsansätze 2022 enthaltenen Steuerungs- und Serviceumlagen nichtgebührenfähige Anteile enthält, werden in der vorliegenden Kalkulation die Haushaltsansätze zu 75 % berücksichtigt.

 

Die Kosten im engeren Sinne entstehen insbesondere durch folgende Tätigkeiten:

 

• Beratung der Antragsteller und Antragsbearbeitung
• Beschaffung und Auswertung der Unterlagen im Einzelfall
• Ermittlung der wesentlichen wertbeeinflussenden tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, einschließlich Einholung von Auskünften und Vorbesichtigungen; Studium der Literatur und Rechtsprechung soweit erforderlich
• Auswertung der Kaufpreissammlung im Einzelfall
• Erarbeitung eines Gutachtenentwurfs
• Vorbereitung und Durchführung der Gutachterausschusssitzung, einschließlich Terminabstimmung, Besichtigung und Beratung (Fahrtkosten, Entschädigung der Sachverständigen, Kosten der Geschäftsstelle)
• Ausarbeitung und Ausfertigung des Gutachtens, einschl. Schreiben, Gebührenrechnung, Versand- und Registrierarbeiten
• Erläuterung des Gutachtens und Stellungnahmen zu Gegenvorstellungen
• Haftung

 

Die jährlichen Gesamtkosten für die nach der „Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Erstattung von Gutachten durch den Gutachterausschuss“ abzurechnenden Gutachten sind auf die Gutachten zu verteilen. Wertermittlungen, die nach dem Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen (ZSEG) (z.B. für das Amtsgericht) abzurechnen sind, oder für die Kostenfreiheit besteht (z.B. Gutachten für Sozialämter), sind nicht zu berücksichtigen.

 

Bei der Festlegung des Kostendeckungsgrades ist auch zu berücksichtigen, dass die Stadt die Kosten des Gutachterausschusses für dessen gebührenfreien, gesetzlichen Aufgaben wie z.B. die Führung der Kaufpreissammlung bereits trägt. Diese Kosten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten.

 

Die in Abhängigkeit vom Bewertungsgegenstand, von der Arbeitsteilung zwischen Gutachter und Geschäftsstelle und von den örtlichen Gegebenheiten entstehenden Kosten sind aus Anlage 1 ersichtlich.

 

 

In der untenstehenden Tabelle ist die Entwicklung der erstatteten Gutachten in den letzten 10 Jahren aufgeführt.

 

Jahr	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Gutachten	21	31	40	23	18	9	12	20	21	22

Tabelle 1: Gesamtzahl der erstatteten Gutachten durch den Gutachterausschuss

 

 

3. Geänderte Gebührensatzung für die Erstattung von Gutachten durch den  Gutachterausschuss ab 01.09.2022

 

Die Änderungen sind in der Anlage 3 dargestellt. Im Zuge der Neukalkulation der Gebühren

und den damit einhergehenden Gebührenanpassungen wurde auch der Textteil in einigen Punkten überarbeitet.

 

Neu aufgenommen wurde in § 2 Abs. 4 und 5 das Thema „Urheberrecht“ auf der Grundlage des Gesetzes über Urheberrecht und verwandte Schutzrechte (Urheberrechtsgesetz). Ebenfalls neu aufgenommen wurden in § 7 „Kostenersatz“. Damit wird der bisherige § 7 „Entstehung und Fälligkeit“ neu zu § 8. Der bisherige § 8 „Übergangsbestimmungen“ wird neu zu § 9, der bisherige § 9 „Inkrafttreten“ wird zu § 10.

 

In Anlage 4 ist die Synopse mit den jeweiligen Erläuterungen beigefügt.

 

JA

x

NEIN

 

Die finanziellen Auswirkungen ergeben sich je nach Gebührenerhebung. Die Verwaltung geht davon aus, dass sich mittelfristig eine Verdreifachung der Erträge ergeben wird. Die Änderungen werden im Haushaltsplanentwurf 2023 berücksichtigt. Damit einhergehend erhöhen sich die Aufwendungen für die Erstellung der Gutachten, da die externen Gutachter 70 % der vereinnahmten Gebühren erhalten.

 

Kontierung	HH- Jahr	Verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
51110000 – 33110000 Gutachterausschuss (BgA) Erträge Verwaltungsgebühren	2022	20.000 EUR	36.000 EUR	Aufgrund der Neukalkulation ist mit höheren Erträgen aus Verwaltungsgebühren zu rechnen.
51110000 – 42910000 Gutachterausschuss (BgA) Besondere Verwaltungs- und Betriebsaufwendungen (Erstellung Gutachten)	2022	25.500 EUR	25.500 EUR	Der Finanzbedarf ist im Haushaltsplan 2022 veranschlagt.