1. Die Ergebnisse des Investorenauswahlverfahrens „Berliner Straße“ werden zur Kenntnis genommen.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, auf Grundlage der Empfehlungen des Preisgerichts mit dem 1. Preisträger in das Verhandlungsverfahren einzutreten.

Zusammenfassung des Sachverhalts

Auf Grundlage eines Präqualifikationsverfahrens wurde nach einer europaweiten Ausschreibung entsprechend den Beschlüssen des Gemeinderats ein Investorenauswahlverfahren durchgeführt, an dem sich 10 Investoren/ Planungsbüros als Teams beteiligt haben.

Im Rahmen der Preisgerichtssitzung am 20. Januar 2022 wurden die Arbeiten mit der anonymisierten Nummer 1008 zur weiteren Bearbeitung und zu den weiteren Verhandlungen empfohlen. Sollten sich binnen angemessener Frist keine konkreten Ergebnisse abzeichnen, werden ergänzend die Verhandlungen mit dem 2. Preisträger aufgenommen.

Ziele der Maßnahme

Die Fläche „Berliner Straße“ soll einer wohnbaulichen Entwicklung zugeführt werden.
Ziele hierbei sind insbesondere:

• die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum
• die Realisierung einer neuen Kindertageseinrichtung zur Deckung des Betreuungsbedarfs in der Kernstadt
• die Deckung des dringenden Bedarfs an innerstädtischen Wohnbauflächen

Sachverhalt/Sachstand

1.          Ziel des Investorenauswahlverfahrens

Die zentrale Lage, die gute Erreichbarkeit und die Größe machen die Bedeutung dieser Fläche für die Stadtentwicklung Leonbergs aus. Die Stadt Leonberg hat im Oktober 2020 beschlossen, für den Bereich ein Investorenauswahlverfahren mit Ideenteil durchzuführen, um so bestmögliche Ergebnisse für die zukünftige Bebauung des Areals zu erzielen.

Mit dem Verfahren wird ein Investor gesucht, welcher das Grundstück kauft, bebaut, die innere Erschließung herstellt, die Wohnungen oder ganze Gebäude an die Endnutzer vermietet oder verkauft sowie die ökologisch erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen umsetzt.

Gegenstand des Investorenauswahlverfahrens ist die Neuschaffung eines Wohnquartiers an der Berliner Straße in Leonberg. Gewünscht ist die Entwicklung eines lebendigen Wohngebiets für vielerlei Zielgruppen und möglichst alle Einkommensgruppen. Wohnergänzende Nutzungen, wie z. B. kleine gastronomische Betriebe, sind für die erfolgreiche Quartiersentwicklung gewünscht.

Ergänzend zum Wohnungsbau ist auf dem Grundstück als Ideenteil die Integration einer viergruppigen Kindertageseinrichtung in das Planungskonzept vorgesehen. Um einen harmonischen, landschaftsplanerischen und gestalterischen Übergang zum Stadtpark zu erhalten, ist die verbleibende Fläche des Ideenteils abzüglich der Erschließungsanlagen qualitätvoll mit öffentlicher Begrünung zu beplanen. In diesem Bereich soll auch ein öffentlich zugänglicher Spielplatz auf Kosten des Investors geplant werden.

Das Plangebiet ist der nachfolgenden Abbildung zu entnehmen.

Als Instrumentarium zur Gewinnung von Plankonzepten und Inverstoren/ Projektentwicklern wurde ein Investorenauswahlverfahren als nichtoffenes Verfahren mit vorgeschalteter Präqualifikation durchgeführt.

Ziel der jetzt abgeschlossenen Phase 2 des Investorenauswahlverfahrens war die Entstehung eines gelungenen innerstädtischen Quartiers. In diesem Zusammenhang wurde auch die Kaufpreisvorstellung für die geplante Entwicklungsmaßnahme abgefragt.

 

2.          Ablauf des Verfahrens

Folgender Zeitplan lag der bisherigen Projektentwicklung zugrunde:

27.07.2021 Veröffentlichung der Präqualifikationsunterlagen

03.09.2021 Abgabe der Bewerbungsunterlagen mit Referenzen für die Präqualifikation

15.09.2021 Zu- und Absagen der Teilnehmer

16.09.2021 Versand der Auslobung und der Modelle

26.11.2021 Abgabe der Konzepte

03.12.2021 Abgabe der Modelle

20.01.2022 Sitzung des Auswahlgremiums

Insgesamt wurden 10 Arbeiten vollständig abgegeben, die alle nach formaler Prüfung im Wettbewerb zugelassen wurden. Diese Arbeiten sind in einem Vorprüfbericht (Stand 17.01.2022) dokumentiert, welcher als Anlage dieser Vorlage beigefügt ist.

Im Rahmen der Sitzung des Auswahlgremiums am 20. Januar 2022 wurde die Arbeit mit der anonymisierten Nummer 1008 einstimmig zur weiteren Bearbeitung und für die weiteren Verhandlungen empfohlen. Sollten sich binnen angemessener Frist keine konkreten Ergebnisse abzeichnen, werden ergänzend die Verhandlungen mit dem 2. Preisträger aufgenommen.

 

3.          Beurteilungskriterien

Zur Entscheidungsfindung durch das Auswahlgremium wurden folgende Kriterien zur Beurteilung herangezogen:

• Städtebauliches Konzept
• Nutzungskonzept
• Gestalterische Qualitäten
• Freiflächenkonzept/Grünplanung
• Stadtklima
• Erschließung und Parkierung
• Innovation und Zukunftsfähigkeit des Gesamtkonzeptes
• Soziale Durchmischung
• Variantenreiche Wohnformen
• Schaffung bezahlbaren Wohnraums

 

4.          Gesamtbewertung

Die Bewertung der Konzepte durch das Auswahlgremium wurde in der Gesamtbewertung des Verfahrens nach der Sitzung mit 60 % gewichtet. Innerhalb der Wertung des Konzeptes mit 60 % werden die eingereichten Wettbewerbsbeiträge mit Punkten gemäß Platzierung des Auswahlgremiums bewertet. Die Empfehlung des Auswahlgremiums wurde nach der Sitzung wie folgt gewürdigt:

1. Platz in der Auswahlgremiumssitzung  Volle Punktzahl

2. Platz in der Auswahlgremiumssitzung  ¾ der maximalen Punktzahl

3. Platz in der Auswahlgremiumssitzung  ½ der maximalen Punktzahl

Gemäß der Sitzung des Auswahlgremiums gibt es zwei zweite Plätze und somit keinen dritten Platz. Neben den Ergebnissen des Auswahlgremiums wurden der Kaufpreis und der Umgang mit dem bezahlbaren Wohnraum mit jeweils 20 % gewichtet.

Hiervon wiederum fallen 10 % auf den Anteil der Sozialmietwohnungen. Je höher der Anteil der Sozialmietwohnungen an der realisierten Bruttowohnfläche, desto höher ist die Punktzahl bei der Bewertung. Darüber hinaus wird auf eine soziale Durchmischung innerhalb des Quartiers besonders Wert gelegt. Deshalb wurde diese ebenfalls mit 10 % bewertet. Eine vollständige soziale Durchmischung des Quartiers mit voller Punktzahl liegt dann vor, wenn in allen Baukörpern geförderte Sozialmietwohnungen realisiert werden. Sind die geförderten Sozialmietwohnungen lediglich in einem Baukörper verortet, liegt keine soziale Durchmischung vor und es wurden keine Punkte vergeben.

 

 

 

 

Kriterium	Gewichtung
Konzept	60 %
Umgang mit bezahlbarem Wohnraum	20 %
Kaufpreis	20 %
Summe	100 %

Nach Auswertung der zwei weiteren Kriterien, Umgang mit bezahlbarem Wohnraum sowie Kaufpreis, stellt sich die abschließende Rangfolge wie folgt dar:

5.          Einzelbewertung 1. Rang: Arbeit 1008

Die städtebauliche Grundhaltung entspricht im weitesten Sinne der Auslobung zum Wohnen im Park. Das Ensemble aus vier Objekten im Park stellt eine stimmige Komposition dar. Das Ensemble entzieht sich einem „gängigen“ städtebaulichen Vorgehen und Anbindung. Es verknüpft aber gekonnt durch nur einen gemeinsamen Anger sämtliche Grün- und Wohnbereiche der Nachbarschaft. Der die Objekte verbindende öffentliche Raum des Angers besitzt eine angemessene Dimension und entspricht im Habitus der freiräumlichen Grundidee.

Das Freiraum-Grünraumkonzept durchdringt insgesamt die Anlage in der Haltung des Stadtparks und verknüpft gekonnt zu allen angrenzenden Bereichen gut und gleichwertig. Durch nur vier bauliche Einzelobjekte kann gut auf die Topographie reagiert und die freiräumlichen Schutzgüter respektiert werden. Die Wahrnehmung des Ensembles aus der Perspektive der Berliner Straße lässt eine harmonische Beziehung zwischen Architektur und Freiraum erkennen.

Die bewusste grüne Fuge zwischen dem Bestand an der Lobensteiner Straße und dem neuen Gebäudeensemble wird begrüßt, da dadurch der Stadtpark weiterhin an der Berliner Straße im Übergang zur Breslauer Straße sichtbar und erlebbar bleibt. Das gleiche gilt für den nördlichen Teil im Bereich der Kita. Die beiden wichtigen Grünzüge / Feldgehölzgürtel und die drei Linden im Gebiet werden erhalten.

 

Quelle: Conceptaplan Baubetreuungs- und Vertriebsgesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH / Bilger Fellmeth Part mbB Bierbaum.Aichele.landschaftsarchitekten / Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH

Die architektonische Durcharbeitung in Grundriss- und Fassadenausbildung zeigt eine gute Handschrift und lässt eine hohe Qualität erwarten. Die Baukörper haben die Potenz weiter in solitärer Weise ausdifferenziert zu werden. Sie besitzen einen hohen Wiedererkennungswert, bilden eine starke Adresse aus und haben die Chance zu einer hohen Identifikationswirkung.

Die Setzung des Atriumgebäudes als Anker für die Gesamtkomposition ist gelungen. Die Mischung im Gebäude aus stadtvillenartigen Teilen und gut geschnittenem Geschosswohnungsbau entspricht einem interessanten Wohnkonzept, das Singles und Familien sowie alle Generationen umfasst. Dadurch entstehen gute soziale Mischungen. Der soziale Wohnungsbau findet sich hier in hochwertiger Umgebung wieder.

Der Innenhof des Atriumgebäudes bedarf jedoch einerseits einer höheren Transparenz zum öffentlichen Raum, dem Anger und anderseits eine stärkere Ausformulierung als Gemeinschafts- und Nachbarschaftsraum.

Über alle Gebäude hinweg sind 30 % der Wohnungen bezahlbarer Wohnraum bzw. Sozialmietwohnungen. Der Idee, die Kita als begrüntes Erdhügelgebäude zu interpretieren, kann gefolgt werden. Gemeinsam mit dem angrenzenden neuen Spielplatz wird sie integrierter Teil des Stadtparkes. Die Andienung, der Hol- und Bringservice wird verkehrstechnisch hinterfragt.

Die Angebote zu weiteren Nutzungen wird mit dem Co-Working-Space im Atriumhaus und einem Gemeinschaftsraum mit Außenbezug im Haus B für das Quartier als zu wenig eingeschätzt. Die vorgeschlagenen Bauformen, das Atriumhaus in hybrider, zwei Türme in massiver und das turmartige Gebäude in Holzbauweise auszuführen, besitzen eine innovative Herausforderung.

Die Zufahrt zur zweigeschossigen Tiefgarage ist gut platziert. Die Anzahl der PKW-Stellplätze entspricht mit 187 annähernd dem Sollwert. Die dargestellten Bäume auf der Tiefgarage funktionieren (so) noch nicht. Insgesamt stellt die Arbeit einen sehr gelungenen, eigenständigen Ansatz dar, der eine gute Antwort auf die gegebene städtebauliche und freiräumliche Situation gibt. Der städtebauliche und architektonische Vortrag lässt in Bezug auf architektonische Ausformulierung und räumlicher Wahrnehmung eine hohe Qualität erwarten. Die Arbeit ist als Beitrag für eine IBA in besonderem Masse geeignet.

Das Auswahlgremium empfiehlt der Ausloberin im weiteren Verlauf des Verfahrens mit den Verfassern des 1. Platzes in Verhandlungen zu treten. Dabei sollen die im Wertungsrundgang diskutierten Kritikpunkte und Anregungen angesprochen und im weiteren Verlauf der Vertragsgespräche berücksichtigt werden.

 

6.          Teilnehmerübersicht

Als Verfasser haben sich an diesem Investorenauswahlverfahren folgende weitere Büros und Investorengesellschaften beteiligt:

Weiteres Vorgehen

Gemäß Kapitel 15 Kaufvertrag/ Städtebaulicher Vertrag der Auslobung soll „vorbehaltlich der gemeinderätlichen Zustimmung mit dem Sieger des Auswahlverfahrens ein Kaufvertrag/Städtebaulicher Vertrag mit zugehöriger Bebauungs- und Erschließungsverpflichtung abgeschlossen werden. Die Ausloberin hat insbesondere das Recht, mit den weiteren zwei Platzierten in Verhandlungen zu treten, wenn mit dem Sieger des Verfahrens im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen aus Sicht der Ausloberin keine Einigung erkennbar wird oder der Sieger zurücktritt.“

Daher werden zunächst mit dem Bieter des 1. Rangs Verhandlungen geführt. In dieses Verhandlungsverfahren werden die Empfehlungen des Preisgerichts zur Weiterentwicklung der Plankonzepte einbezogen.

 

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Auf eine Bebauung der Fläche wird verzichtet.