1. Die Informationen zum Bürgerdialog werden zur Kenntnis genommen.

 

2. Die Stadtverwaltung wird beauftragt, das Projekt „Wohnbebauung im Unteren Schützenrain“ (nach Erörterung mit dem Gemeinderat),

 

a) auf Grund der verkehrlichen Herausforderungen nicht weiterzuführen.

b) auf Grund der verkehrlichen Herausforderungen auf die Flächen zu reduzieren, die im Flächennutzungsplan als Wohngebiet dargestellt sind, weiterzuführen.

c) unter der Maßgabe des Wegfalls der Nutzungen Kita / Seniorenwohnungen weiterzuführen.

d) auf Grundlage der Wettbewerbsergebnisse des Investorenauswahlverfahrens weiterzuführen.

 

3. Die Planungsleistungen für die Erschließung des Gebiets „Unterer Schützenrain“ werden an das Büro BIT Ingenieure AG, Industriestraße 4, 70565 Stuttgart, gemäß dem vorläufigen Honorarangebot in Höhe von brutto 103.491,81 € vergeben.

 

 

 

 

 

 

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

Planungshistorie

Zur Entwicklung des Baugebiets „Unterer Schützenrain“ hat der Gemeinderat in seiner Sitzung vom 08.10.2020 (vgl. SV 2020/254) die Aufstellung des Bebauungsplans „Unterer Schützenrain“ mit Beteiligung von Öffentlichkeit und Behörden beschlossen. In der Sitzung vom 16.11.2021 wurde vom Gemeinderat beschlossen, ein Investorenauswahlverfahren (IAV) durchzuführen (vgl. SV 2021/177). In dieser Sitzung wurden die Eckpunkte des Verfahrens festgelegt. Im Rahmen der Preisgerichtssitzung vom 15.09.2022 wurde eine Arbeit zur weiteren Bearbeitung empfohlen. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 18.10.2022 (SV 2022/319) dem Ergebnis des IAV zugestimmt und die Stadtverwaltung zu weiteren Verhandlungen mit dem 1. Preisträger, der Weisenburger Projekt GmbH, beauftragt. Von Seiten des Investors wurde das Kaufinteresse und das Interesse an der Entwicklung des Wohngebietes bekundet. (Siehe auch Anlage 1 „Wesentliche Beschlüsse des Gemeinderats zur Entwicklung des Baugebiets „Unterer Schützenrain“.)

 

Daraufhin fanden Abstimmungsgespräche zwischen Stadt und Investor zur Konkretisierung der Planung statt. Die weiter entwickelte Planung, die Beauftragung der Erschließungsplanung sowie die Eckpunkte des städtebaulichen Vertrags zwischen Investor und Stadt sollten in der Gemeinderatssitzung im Juli 2023 beschlossen werden.

 

Aufgrund von Bürgeranfragen zum Plangebiet wurde im Gemeinderat beschlossen, in einem Bürgerdialog das Projekt öffentlich näher vorzustellen und offene Fragen aus der Bürgerschaft zu klären.

 

Bürgerdialog

Es wurden drei öffentliche Bürgerinformationsveranstaltungen durchgeführt (05.10.2023, 22.11.2023 u. 19.03.2024) in denen Fragen und Anregungen aus der Bürgerschaft zum Plangebiet aufgegriffen und im Rahmen eines Bürgerdialogs diskutiert wurden. Folgende thematische Schwerpunkte wurden in den Veranstaltungen behandelt: Lokalklima, Artenschutz, Standortalternativenprüfung, Biotope/Vegetation/Grünverbund, Stadtentwässerung, Baukosten/Wirtschaftlichkeit, Eigentum der Flächen, Verkehrliche Themen, Kita, Erschließung mit Elektrizität sowie zu seniorengerechtes Wohnen (siehe hierzu Tabelle Anlage 2). Zu den Themen Lokalklima, Artenschutz und Verkehr wurden Gutachten beauftragt, um diese Themen tiefergehend untersuchen zu lassen.

 

Wesentliche Fragestellungen zur Erörterung
(Erschließung, Natur- und Artenschutz, Lokalklima)

Als ein grundlegendes Thema wurde die Erschließung des Gebiets, insbesondere hinsichtlich des Verkehrsaufkommens, als Knackpunkt der Planung herausgearbeitet.

Erschließungskonzept

Eine Erschließung von Norden, über die Feuerbacher Straße (Landesstraße L 1137), wurde von Seiten des Regierungspräsidiums Stuttgarts aus bau-, straßen- und verkehrsrechtlichen Gründen mehrfach abgelehnt: Die verkehrliche Erschließung kann daher nur über die Straße Unterer Schützenrain, von Süden her über die Stuttgarter Straße i.V.m. Goethe- oder Herderstraße erfolgen. Die Straße Unterer Schützenrain ist für eine geeignete Erschließung des Baugebiets herzustellen und verkehrsgerecht an die Goethestraße anzubinden. Die noch nicht erstmalig hergestellte Stichstraße Unterer Schützenrain fungiert hierbei als eine Sackgassenerschließung mit Wendehammer. Der Wendehammer und die Straße müssen für die Erschließung von Müllfahrzeugen ausgelegt werden.

Verkehrsmengen

Das geplante Erschließungskonzept wurde vom Planungsbüros Richter-Richard geprüft und in einer gutachterlichen Stellungnahme bewertet. Anfang März 2024 wurde eine aktualisierte Verkehrszählung durchgeführt und die Planfälle „Wohngebiet mit Kita“ und „Wohngebiet ohne Kita“ prognostisch untersucht. Im Vergleich zwischen den beiden Planfällen ergab die Untersuchung, dass sich die Verkehrszunahme durch die Kita in etwa verdoppeln würde.

• Planfall ohne Kita ca. 263 Kfz/24h
• Planfall mit Kita ca. 514 Kfz/24h.

Insgesamt bewegen sich die prognostizierten Verkehrszahlen in einer für Wohngebiete üblichen Größenordnung und können verträglich vom Straßennetz abgewickelt werden.

Gemäß der gutachterlichen Stellungnahme ist in den Spitzenstunden im Planfall mit Kita mit verstärktem Verkehrsaufkommen zu rechnen. Insbesondere der verstärkte Hol- und Bring-Verkehr in Kombination mit den Wohnfahrten kann zu Konflikten führen. Der Standort für eine Kita wird aus verkehrlicher Sicht als nicht optimal eingeschätzt. Im Planfall ohne Kita würde sich das Verkehrsaufkommen in den Spitzenstunden deutlich entspannter darstellen.

Straßenbreiten

Ein weiteres Thema bzgl. der Erschließung war die verfügbare Straßenbreite im Stichweg Unterer Schützenrain. Im oberen Teilabschnitt des Stichwegs Unterer Schützenrain zur Goethestraße hin, liegt eine Ausbaubreite von ca. 7 m vor, lediglich auf einem Teilabschnitt auf Höhe von Gebäude Unterer Schützenrain 12, liegt eine Ausbaubreite von bis zu 5 m vor. Hierbei handelt es sich um einen Abschnitt von ca. 25 m Länge (siehe hierzu Anlage 3). Auch hier weist die gutachterliche Stellungnahme des Planungsbüros Richter-Richard den Begegnungsfall Pkw/Pkw nach. Dieser ist auf der Fläche von 4,10 m (RASt 06) möglich, es verbleibt Raum für Fußgänger. Für die verkehrsgerechte Ausbildung wird eine Mischverkehrsfläche mit niveaugleichem Ausbau vorgeschlagen, die vorzugsweise als verkehrsberuhigter Bereich auszuschildern ist. Die vorliegenden Straßenquerschnitte sind übliche Breiten in Wohngebieten.

Barrierefreiheit / Neigungen

Der nördliche Abschnitt der geplanten Erschließungsstraße Unterer Schützenrain ist durch das bestehende topografisch bedingte Gefälle von ca. 14-15% relativ steil. Es gibt verschiedene Regelwerke, die solch eine Steigung – insbesondere mit Blick auf Barrierefreiheit – für kritisch halten, und bei Neubauvorhaben ablehnen. In der Richtlinie zur Anlage von Stadtstraßen (RASt 06) wird empfohlen auf Längsneigungen von größer 6% zu verzichten.

Eine barrierefreie Planung kann an dieser Stelle nicht umgesetzt werden. Dies ist aufgrund topografischer Gegebenheiten mit der Lage am Engelberg baulich schlicht nicht umsetzbar, jedoch durchaus mit anderen Quartieren in der Stadt Leonberg vergleichbar. Des Weiteren ist auch die grundsätzliche Fußgänger- und Fahrradfreundlichkeit aufgrund der Steigung reduziert.

Verkehrliche Einschätzung

Aus verkehrlicher Sicht könnte das Projekt auf Grundlage der prognostizierten Verkehrsmengen weitergeführt werden. Die Anordnung der Kita wird jedoch als problematisch gesehen und kann in der Spitzenstunde zu Problemen führen. Da aufgrund der hohen Neigungen die Barrierefreiheit im derzeitigen Entwurf nicht herzustellen ist, ergeben sich Nachteile für bewegungseingeschränkte Personen.

 

Des Weiteren kamen Fragen zum Natur- und Artenschutz auf. Es wurde hinterfragt, ob die vorliegenden gutachterlichen Bewertungen fach- und sachgerecht durchgeführt wurden und ob der Untersuchungsumfang ausreichend sei. Zur Verifizierung der Gutachten, wurden sämtliche vorliegenden Gutachten zum Artenschutz der Unteren Naturschutzbehörde (Landratsamt Böblingen) übermittelt. Als übergeordnete Behörde gaben diese folgende Stellungnahme ab: „Die uns vorliegenden Unterlagen, bestehend aus dem Erläuterungsbericht vom März 2020 und den späteren Ergänzungsuntersuchungen zu Zauneidechsen, Totholzkäfern, Amphibien und der Haselmaus bilden den zu fordernden, fachrechtlichen Untersuchungsumfang vollständig ab. Die benannten Untersuchungen entsprechen in Anzahl und Methode den aktuellen Standardmethoden und sind (auch aufgrund der beiden Ergänzungen des Büro Koch) in Ausführung und Ergebnis plausibel.“ Aus artenschutzfachlicher Sicht konnten somit die Bedenken ausgeräumt werden.

 

Bezüglich des Lokalklimas, kamen Nachfragen auf, in wie weit die geplante Bebauung negative Auswirkungen auf die Altstadt und die Umgebungsbebauung haben werde. Der Hauptkaltluftstrom der Stadt Leonberg fließt aus Richtung Westen nach Nordosten zum Freiland und zum Glemstal hin, die maßgebliche Kaltluftleitlinie stellt hierbei die Glems dar. Der Nordhang des Engelbergs spielt im Luftaustauschsystem Gesamtstadt nur eine untergeordnete Rolle in der Belüftungsfunktion. In einem Gutachten zum Lokalklima wurden durch das Büro Lohmeyer die Auswirkungen der geplanten Bebauung detailliert untersucht. Die Untersuchungen machen deutlich, dass die Reduktionen der mittleren Windgeschwindigkeiten die Vorgaben der VDI-Richtlinie 3783 (Blatt 9 (VDI 2017) eingehalten werden. Hierin ist definiert, dass eine Reduktion der Abflussvolumina von >10% als hohe vorhabenbedingte Auswirkungen einzustufen ist. Gutachterlich konnte nachgewiesen werden, dass die Auswirkungen durch die geplante Bebauung die kritischen Werte nicht übersteigen.

 

Empfehlung für das weitere Vorhaben

Für die Entwicklung der Wohnbaufläche Unterer Schützenrain spricht aus Sicht der Verwaltung:

• Abrundung des Siedlungsrandes
• städtebauliches Pendant zu Pandion als Ortseingang
• Einbindung i. d. Umgebung
• Anthropogen vorbelastete Fläche: Bolzplatz, Regenrückhaltebecken, tlws. Kleingärtennutzung sowie Bebauung angrenzend
• bereits landwirtschaftlich genutzte Fläche (Mähwiese)
• Vorleistung Grunderwerb
• einseitige Erschließung vorhanden
• Nähe zur Altstadt (fußläufig erreichbar), Nähe zur Grundschule (Spitalschule)
• Anschluss an Fuß- und Radwegenetz
• Anschluss an ÖPNV-Netz
• Bezahlbarer Wohnraum
• Befriedung des bestehenden Wohnraumbedarfs für die Kernstadt
• Nachhaltigkeitskonzept für das Bauvorhaben des Investors

 

Es wird daher empfohlen, die Entwicklung des Plangebiets zur Schaffung von Wohnraum weiterzuführen. Falls der verkehrliche Belang als zu groß eingeschätzt wird, sollte der Planfall Wohnbebauung ohne Kita und ohne der besonderen Wohnform Seniorenwohnen zur Schaffung von Wohnraum weiterverfolgt werden.

 

 

Vergabe Erschließungsplanung

Für das Baugebiet „Unterer Schützenrain“ ist neben der inneren Erschließung des Gebiets auch eine äußere Erschließung erforderlich. Diese äußere Erschließung ist nicht Bestandteil des mit der Weisenburger Projekt GmbH zu vereinbarenden Städtebaulichen Vertrags. Die äußere Erschließung umfasst die Anbindung des Plangebiets an die Goethestraße, über die Straße Unterer Schützenrain (Feldweg Flst. Nr. 1423) sowie den Ausbau des Weges Flst. Nr. 1335/1. Beide Stichstraßen sollen in Wendeanlagen münden. Für die Entwicklung des Baugebiets muss die öffentliche Erschließung erstmalig hergestellt werden. Die Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen erfolgt durch die Stadt Leonberg. Haushaltsmittel für die Planung und Durchführung der Erschließungsmaßnahmen sind im Haushaltsplanentwurf 2024 ff veranschlagt. Um ein geeignetes Planungsbüro für die Erschließungsplanung zu finden, wurde ein Vergabeverfahren durchgeführt. Ab einer Honorarsumme für Planungsleistungen in Höhe von 214.000 € netto ist vom Gesetzgeber für die Vergabe von Planungsleistungen die Durchführung eines VgV-Verfahrens gemäß der Vergabeverordnung (VgV) über die Vergabe öffentlicher Aufträge verbindlich vorgeschrieben. Da die Honorarsumme für die Planungsleistungen der Leistungsphase 1 - 3 den Schwellenwert unterschreitet, ist kein VgV-Verfahren erforderlich. Mit Anschreiben vom 02.05.2023 wurden vier Erschließungsplanungsbüros aufgefordert, ein Angebot bzgl. der erforderlichen Objektplanungsleistungen gemäß HOAI einzureichen. Zum Fristende am 17.05.2023 (10:00 Uhr) lagen 4 Angebote vor. Diese erfüllten die formalen Vergabevorgaben. Die Angebote wurden von Mitarbeitern der Vergabestelle und des Stadtplanungsamts geprüft und ausgewertet. Die Honorarangebote basieren dabei auf den vorgegebenen anrechenbaren Kosten und sind damit vergleichbar und entsprechen der aktuellen Fassung der HOAI. Pauschale Nachlässe entsprechend der neuen HOAI waren zulässig.

Es wird empfohlen, das Ingenieurbüro BIT Ingenieure AG, Stuttgart zu einem vorläufigen Gesamthonorar in Höhe von brutto 103.491,81 €, mit den ausgeschriebenen Planungsleistungen für die Planung der Erschließung des Baugebiets „Unterer Schützenrain“ zu beauftragen. Durch die parallele Bearbeitung des Bebauungsplans durch die Schwestergesellschaft BIT Stadt + Umwelt GmbH, können Synergieeffekte im Sinne einer zügigen und reibungslosen Bearbeitung genutzt werden.

 

Zeitschiene

Die aktuell diskutierte Zeitschiene sieht die Schaffung der planungsrechtlichen und grundstücksrechtlichen Voraussetzungen mit Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan für 2025 vor, mit anschließender Ausschreibung und Durchführung der Erschließungsmaßnahmen ab 2025 ff.

 

JA

x

NEIN

 

Kontierung	Jahr	verfügbares Budget	Finanzbedarf	Bemerkung
Kostenstelle 51100000 Sachkonto 42910000 Städtebauliche Planungen; Aufwendungen für sonstige Sach- und Dienstleistungen	2024	270.000 €	103.491,81 €	Der Finanzbedarf ist im Haushaltsplan 2024 berücksichtigt