1. Die Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB und der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB wurden geprüft und abgewogen. Den Abwägungsvorschlägen zu den Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligungen wird zugestimmt (Anlage 2).

2. Der Entwurf der 16. Flächennutzungsplanänderung im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Stadtumbau Leonberg - Mitte, Teil 2 - Postareal“ in Leonberg mit Begründung und Umweltbericht wird gebilligt.

Maßgebend ist der Entwurf mit Begründung und Umweltbericht mit Stand vom 28.03.2024 (Anlagen 3 – 5).

3. Der Entwurf der 16. Flächennutzungsplanänderung mit Stand vom 28.03.2024 sowie die Begründung mit Umweltbericht hierzu und die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen werden gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt.
4. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

1. Zusammenfassung des Sachverhalts

Das Plangebiet liegt im Kern der Leonberger Innenstadt und bildet einen der zentralen Bereiche innerhalb des Stadtumbaugebiets. Durch die Verlagerung der Post aus dem Stadtzentrum in das Gewerbegebiet LeoWest ist ein großes Grundstück im Stadtumbau-Gebiet frei geworden. Durch die Neustrukturierung soll ein identitätsstiftendes, gemischt genutztes Quartier mit Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie, Hotel und Büro entstehen, das mit seinen neuen Nutzungen und Konzepten auf die Stadt ausstrahlt.

Im Rahmen eines Präqualifikationsverfahrens wurde mithilfe einer europaweiten Ausschreibung ein Investorenauswahlverfahren durchgeführt. Das vorliegende Konzept wurde einstimmig als beste Lösung für die Bebauung des Plangebietes ausgewählt und in einem intensiven Prozess diskutiert, optimiert und vom Gemeinderat für eine Weiterverfolgung und als Grundlage für die Bauleitplanung freigegeben. Für die Realisierung des Vorhabens wurde zwischen der Stadt Leonberg und Strabag Real Estate GmbH ein Kaufvertrag mit Städtebaulichem Vertrag geschlossen.

Mit Aufstellungsbeschluss vom 26. März 2019 durch den Gemeinderat, wurde das Bebauungsplanverfahren förmlich eingeleitet und soll nun durch die öffentliche Auslegung des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs weitergeführt werden. Auf der Grundlage von Gutachten, Stellungnahmen der Behörden (TöB) sowie eines städtebaulichen Entwurfes für die geplanten Nutzungen, wurde unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten der Bebauungsplanentwurf entwickelt. Dieser soll nun durch den Gemeinderat für den nächsten Verfahrensschritt beschlossen werden.

 

2. Erfordernis der Planaufstellung

Der bestehende rechtsgültige Bebauungsplan „Bahnhof-/Linden-/Eltinger Straße“ setzt für den Großteil des Areals Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung 'Hauptpost und Fernmeldeamt' fest. Eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens mit den sonstigen Sondergebieten „Großflächiger Einzelhandel mit Wohnnutzung und Büros“ und „Verwaltungs- und Bürogebäude" sowie Allgemeines Wohngebiet (WA) ist auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts daher nicht möglich, so dass der bestehende rechtsgültige Bebauungsplan „Bahnhof-/Linden-/Eltinger Straße“ geändert werden muss. Parallel hierzu ist die Änderung des Flächennutzungsplans in diesem Teilbereich ebenso notwendig.

Mit dem Stadtumbau „Leonberg-Mitte“ bietet sich für die Stadt Leonberg die Chance zur Steigerung der Attraktivität des Zentrums sowie eine neue urbane und anziehende Stadtqualität planerisch zu gestalten. Das geplante Bauvorhaben setzt den Abbruch der bestehenden leerstehenden Gebäude sowie des Postgebäudes voraus.

Durch die Entwicklung des Areals sollen Synergieeffekte mit den angrenzenden Bereichen sowie eine Erhöhung der Frequentierung/ Verweildauer geschaffen werden.

Das zukünftige Postareal – ein identitätsstiftendes, gemischt genutztes Quartier – soll als gelungenes Verbindungselement zwischen der Stadtmitte und der Altstadt fungieren.

Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens und der Flächennutzungsplanänderung sind, die bestehenden Siedlungsstrukturen in ihrem Wandel zu mehr Qualität und Nachhaltigkeit zu unterstützen sowie die Stärkung des Areals als Imageträger für die Gesamtstadt zu fördern.

Das Erfordernis der Planaufstellung ergibt sich aus:

• der städtebaulichen Entwicklungsperspektive in der Kernstadt Leonberg (Hauptentwicklungsachse Nord-Südrichtung)
• dem Potential der innerstädtischen Brachfläche aufgrund der Umsiedlung der Post (Brief und Fracht) in das Gewerbegebiet LeoWest
• den fehlenden planungsrechtlichen Grundlagen für die Realisierung der geplanten Nutzungen Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie, Hotel und Büro am vorgesehenen Standort.

 

3. Ziele und Zwecke der Planung

Ziel der Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur städtebaulichen Weiterentwicklung und Aufwertung des innerstädtischen Quartiers im Stadtumbaugebiet. Für die erforderliche Neustrukturierung des geplanten Postareals ist der Abbruch aller bestehenden leerstehenden Gebäude (insbesondere des gesamten Postgebäudes) notwendig.

Das zukünftige Postareal soll als Verbindungselement zwischen der Stadtmitte um den Belforter Platz und der Altstadt fungieren, daher wird diesem Areal eine wichtige innerstädtische Funktion beigemessen. Bisher getrennte Stadtbereiche sollen über den neuen baulichen Brückenschlag vernetzt werden.

• Bereitstellung von innerstädtischem Wohnraum als Reaktion auf den zunehmenden Bedarf und Schaffen von geförderten Wohnungen im Sinne der kommunalen Wohnraumstrategie 2030
• Verbesserung der Nahversorgungssituation der Bewohner im nördlichen Kernstadtbereich
• Verträgliche Ansiedlung von Handels-, Dienstleistungs- und Büronutzungen
• Belebung des urbanen Gebiets  sinnvolle Nutzungsdurchmischung (groß- und kleinflächiger Einzelhandel, differenzierte Wohnformen, Gastronomie, Hotel, Büro, Verwaltung und Praxen)
• Gestaltung einer barrierefreien Stadtachse für Fußgänger und Radfahrer, welche in Nord-Süd-Richtung durch das Gebiet verlaufen und die Altstadt mit der neuen Stadtmitte verknüpfen soll (u.a. durch ein Brückenbauwerk)
• Schaffung eines funktionierenden innerstädtischen Quartiers mit interessanten Sichtbeziehungen sowie großzügigen und einfachen Wegeverbindungen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität
• Sicherung einer angemessenen urbanen Dichte, die städtebaulich begründete Hochpunkte beinhalten kann und eine hohe gestalterische Qualität der öffentlichen und privaten Räume aufweist
• Stärkung und Weiterentwicklung attraktiver Stadträume – ein identitätsstiftendes, gemischt genutztes Quartier – als gelungenes Verbindungselement zwischen Stadtmitte und Altstadt

4. Verfahrensstand

Die Flächen sollen durch einen Privatinvestor baulich aktiviert werden. Hierfür hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 24. Juli 2018 die städtebauliche Konzeption aus dem durchgeführten Investorenauswahlverfahren als Grundlage für den zu erstellenden Bebauungsplan gebilligt.

Am 26. März 2019 wurde in der Sitzung des Gemeinderates nach Vorberatung im Planungsausschuss (am 21. März 2019) der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan gefasst und die frühzeitige Beteiligung der Behörden (§ 4 Abs. 1 BauGB) und der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) beschlossen. Durch das Bebauungsplanverfahren ist gewährleistet, dass private und öffentliche Belange gerecht gegeneinander und untereinander abgewogen werden.

Auf der Grundlage des Abgrenzungsplanes, der Erläuterungen zum Plangebiet in der Beschlussvorlage, der 16. Änderung des Flächennutzungsplans und bereits vorliegender Gutachten (Kampfmitteluntersuchung) wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vom 23.04. bis 17.05.2019 und parallel dazu die frühzeitige Beteiligung der Behörden durchgeführt. Der Beschluss wurde am 10. April 2019 im Amtsblatt der Stadt Leonberg bekannt gemacht.

Zudem fand im Rathaus am 2. Mai 2019 eine Informationsveranstaltung statt, bei der die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die voraussichtlichen Auswirkungen unterrichtet wurde und Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung bestand.

Während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB gingen Stellungnahmen ein, die größtenteils in der Planung berücksichtigt werden konnten (Siehe hierzu Gemeinderatsvorlage zur Behandlung der Stellungnahmen).

Im nächsten Verfahrensschritt ist über die eingegangenen Stellungnahmen aus den frühzeitigen Beteiligungsverfahren zu beraten und der Beschluss zu fassen, die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gem. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf durchzuführen.

 

5. Lage und Abgrenzung des Gebietes

Das Plangebiet liegt im Kern der Leonberger Innenstadt und bildet einen der zentralen Bereiche innerhalb des Stadtumbaugebiets. Der Geltungsbereich 1 des Bebauungsplans umfasst dabei das Areal der ehemaligen Post sowie weitere unmittelbar angrenzende Grundstücke, welche mit Wohngebäuden sowie Wohn- und Geschäftshäusern bebaut sind.

Das Bebauungsplangebiet „Stadtumbau Leonberg - Mitte, Teil 2 – Postareal“ umfasst rund 1,79 ha und ist zwischen Lindenstraße (Rathaus) im Süden, dem Layher-Areal im Westen, der Bahnhofstraße (Altstadt) im Norden sowie der Eltinger Straße im Osten, im zentralen Bereich des Stadtgebietes einzuordnen.

Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs wurde seit dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans etwas angepasst. Die drei Gebäude im nordöstlichen Bereich Bahnhofstraße 1 und 3 sowie Seestraße 2 wurden aus dem Geltungsbereich herausgenommen, da für diesen Bereich bislang keine Planung vorliegt. Es ist vorgesehen, hierfür ein eigenes Investorenauswahlverfahren durchzuführen. Erst wenn eine Planung vorliegt, ist es sinnvoll, für diesen Bereich einen Bebauungsplan aufzustellen.

Des Weiteren wurden Teile der Bahnhofstraße und der Eltinger Straße in den Geltungsbereich einbezogen, um die erforderliche Erschließung mit abzudecken.

Bei der Abgrenzung des Geltungsbereichs wurde darauf geachtet, an die vorhandenen, angrenzenden Bebauungspläne anzuschließen, um Überschneidungen und unbeplante Lücken zu vermeiden.

Geltungsbereich des Bebauungsplans zum Zeitpunkt der Aufstellung, o.M.			Aktueller Geltungsbereich des Bebauungsplans, o.M.

Die genaue Abgrenzung und Lage des Geltungsbereichs ist aus dem Planteil der 16. FNP-Änderung mit Stand vom 28.03.2024 ersichtlich (Anlage 3).

 

6. Darstellungen des Flächennutzungsplans

Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 zum einen als „Gemischte Bauflächen“ und zum anderen als „Flächen für den Gemeinbedarf“ mit der Zweckbestimmung Post dargestellt. Die Bahnhofstraße und die Eltinger Straße sind außerdem als Hauptverkehrsstraßen ausgewiesen. Darüber hinaus ist das Gebäude Bahnhofstraße 5 als Altlastenverdachtsfläche und die gesamte Fläche als Umstrukturierungsfläche gekennzeichnet.

Umstrukturierungsflächen fallen unter die Kategorie „besonders gekennzeichnete Bestandsflächen“ im Flächennutzungsplan „Leonberg 2020“. Dies sind Flächen mit strategischem Entwicklungspotential, für die immer bedeutsamer werdende Aufgabenstellung einer qualitativen Innenentwicklung. Das Postareal liegt im Bereich der „strategischen Umstrukturierungsfläche in der Kernstadt“.

Der künftige Bebauungsplan sieht keine Flächen für den Gemeinbedarf mehr vor, es werden hingegen „Sonstige Sondergebiete“ nach § 11 BauNVO sowie ein Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt. Der künftige Bebauungsplan ist damit gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Flächennutzungsplan wird aus diesem Grund im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB geändert (siehe Sitzungsvorlage zum Bebauungsplanverfahren 2024/079).

Dementsprechend wird der Bereich der 16. Änderung des Flächennutzungsplans überwiegend als Sonderbaufläche sonstige Nutzungen und in Teilen als Wohnbaufläche dargestellt.

 

7. Bauflächenbedarfsnachweis

Die vorliegende Flächennutzungsplanänderung sieht größtenteils eine Umgestaltung des Plangebiets als „Sonderbaufläche sonstige Nutzungen“ vor.

Bei Einzelhandel handelt es sich zwar um eine gewerbliche Nutzung, doch ist die im vorliegenden Fall vorgesehene Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandels nur in Kerngebieten MK (§ 7 BauNVO) und in hierfür festgesetzten sonstigen Sondergebieten gem. §11 Abs. 3 BauNVO zulässig. In den vorhandenen Gewerbegebieten ist großflächiger Einzelhandel nicht zulässig.

Ein entscheidendes Kriterium für diese Ansiedlung ist dabei die integrierte Lage in räumlicher Beziehung zum zentralen Versorgungsbereich der Stadt. Bereits unter Ansatz dieses Kriteriums, in Verbindung mit der erforderlichen Größe des Baugrundstücks, verengen sich die Standortalternativen auf den gewählten Standort.

Für die Beurteilung der raumordnerischen Vorgaben wurde im Oktober 2022 eine Auswirkungsanalyse für das Vorhaben erstellt. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Vorgaben des Kongruenzgebots, des Integrationsgebots und des Konzentrationsgebots durch das auf dem Postareal geplante Vorhaben eingehalten werden.

Die vorliegende Flächennutzungsplanänderung sieht u.a. eine Umgestaltung eines Teilbereiches als „Wohnbaufläche“ vor.

Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach § 6 BauGB sowie nach § 10 Abs. 2 BauGB (Plausibilitätsprüfung) bedarf es eines Bauflächenbedarfsnachweises, da es sich hierbei um eine Wohnbaufläche handelt. Diese ist in die Begründung zur 16. Flächennutzungsplanänderung integriert.

Alternative Innenentwicklungspotentiale (Brachflächen, Leerstände, Baulücken), die im vertretbaren räumlichen Zusammenhang mit dem Plangebiet stehen, sind nicht vorhanden und würden zudem einer möglichen wohnbaulichen Erweiterung bei mangelnder Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer entgegenstehen.

 

8. Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden

Wesentliche Ergebnisse werden nachfolgend dargestellt. Die Stellungnahmen sind tabellarisch im Originaltext aufgelistet und den Abwägungsvorschlägen für den Gemeinderat jeweils gegenübergestellt. Im Detail wird auf die Anlage 2 verwiesen.

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durch Aushang der Planunterlagen mit Gelegenheit zur Äußerung und zur Erörterung der Planung im Zeitraum vom 23.04.2019 bis einschließlich 17.05.2019 durchgeführt. Zudem fand im Rathaus am 2. Mai 2019 eine Informationsveranstaltung statt, bei der die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die voraussichtlichen Auswirkungen unterrichtet wurde und Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung bestand.

Während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB gingen Stellungnahmen ein, die größtenteils in der Planung berücksichtigt werden konnten. Die Anregungen und Bedenken betreffen dabei insbesondere folgende Themen:

• Weitgehender Erhalt des vorhandenen Baumbestands
• Erforderlichkeit des großflächigen Einzelhandels
• Zufahrtmöglichkeit Flst. 3094
• Anlieferung des Einzelhandels
• Lärmbeeinträchtigungen durch Kühl- und Lüftungsanlagen
• Ablauf des Abbruchs
• Gebäudehöhe/ Abstandsflächen/ Verschattung
• Einsichtsmöglichkeiten und Abfallentsorgung von der Brücke
• Barrierefreiheit der Stadtachse und der Parkplätze

 

Frühzeitige Beteiligung der Behörden

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 16.04.2019 gem. § 4 Abs. 1 BauGB zur Stellungnahme aufgefordert. Ebenso wurden die Unterlagen der Öffentlichkeit und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange über das Beteiligungsportal digital zur Verfügung gestellt (Zeitraum 23.04.2019 bis einschließlich 17.05.2019). Es gingen Stellungnahmen ein, die zu Ergänzungen führten. Nach Bedarf wurden Sachverhalte tiefergehend ermittelt (u.a. durch Gutachten), so dass die Ergebnisse für die förmliche Auslegung in den Planentwurf eingearbeitet werden konnten. Folgende, wesentliche Themen wurden aus den Stellungnahmen herausgearbeitet, näher untersucht und teilweise in die Bauleitpläne übernommen:

• Einhaltung der Vorgaben des Kongruenzgebots, des Integrationsgebots und des Konzentrationsgebots
• Beachtung des Kulturdenkmals und der Archäologischen Verdachtsfläche
• Berücksichtigung der Altlastenverdachtsfläche
• Abarbeitung der Belange Luftreinhaltung und Lärmschutz (Gewerbelärmemissionen und Verkehrslärmemissionen)
• Anregungen zu artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen
• Hinweise zum Heilquellenschutzgebiet
• Hinweise zur Abwasser-/ Niederschlagswasserbeseitigung
• Hinweise zum Bodenschutz
• geotechnische Hinweise
• Hinweis auf die Starkregenrisikokarte
• Erforderliche Vermeidungs-, Minimierungs- und Kompensationsmaßnahmen
• Weitgehender Erhalt des vorhandenen Baumbestands
• Fußgänger- und fahrradfreundliche Wegeverbindungen
• bestehende Strom-, Gas- und Telekommunikationsleitungen
• Wasserversorgungs-, Abwasser- und Erschließungsbeitrag

 

9. Wesentliche bereits vorliegende umweltbezogene Stellungnahmen und Informationen
   • Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Siehe Anlage 2
   • Umweltbericht: Siehe Anlage 6
   • Fachgutachten/ fachliche Stellungnahmen
   1. Faunistische Untersuchungen mit artenschutzrechtlicher Prüfung Bauvorhaben Postareal Eltinger Straße in Leonberg,
      Gutachten Ökologie Ornithologie Quetz, Stuttgart, November 2022
   2. Artenschutzrechtliche Habitatpotenzialanalyse - Postareal Eltinger Straße
      in Leonberg,
      Gutachten Ökologie Ornithologie Quetz, Stuttgart, März 2017 und März 2022 (Aktualisierung des Gutachtens von März 2017)
   3. Artenschutzkonzept Mehlschwalbe Leonberg-Mitte (Altstadt/Stadtumbaugebiet),
      Gutachten Ökologie Ornithologie Quetz, Stuttgart, Dezember 2018
   4. Kampfmittelbeseitigungsmaßnahmen / Luftbildauswertung Wüstenrot-/ Postareal, Flst.: 67/3 u.w.,
      Regierungspräsidium Stuttgart, Stuttgart, 24. September 2010
   5. Lärmschutz Stadtumbau Leonberg-Mitte, Teil 2 – Postareal Leonberg,
      Ingenieurbüro für Schallimmissionsschutz ISIS, Riedlingen, 21. März 2024
   6. Stadtumbau Leonberg Mitte, Teil 2 – Postareal, verkehrsbedingte Luftschadstoffe, Aktualisierung,
      Lohmeyer GmbH, Karlsruhe, 18. März 2024
   7. Bebauungsplan „Stadtumbau Leonberg - Mitte, Teil 2 - Postareal“, Ausführungen zum Klimaschutz
      Lohmeyer GmbH, Karlsruhe, 2. April 2024
   8. BV Postareal Leonberg – Orientierende Baugrunduntersuchungen hinsichtlich der Bebaubarkeit des Flurstücks 3068 (Zone 2),
      TPA Gesellschaft für Qualitätssicherung und Innovation GmbH, Köln, 16. November 2018
   9. Stadtumbau Leonberg-Mitte, Teil 2 – Postareal, Auswirkungen auf die Besonnung,
      Lohmeyer GmbH, Karlsruhe, 15. März 2021
   10. Verschattungsgutachten zum Bebauungsplan Nr. 02.01-12 Stadtumbau Leonberg - Mitte, Teil 2 - Postareal“,
       Küssner Verschattungsgutachten, Lübeck, 16. Juni 2023
   11. Gehölzwertermittlung Neue Bebauung Postareal Leonberg,
       Baum. Erfahrung Hartmut Neidlein, Winnenden, 15. Juli 2019
   12. Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen auf dem Postareal in Leonberg,
       GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, 21. Oktober 2022
   13. Stadt Leonberg, Verkehrsuntersuchung, Postareal, Aktualisierung 2024
       IGV Ingenieur Gesellschaft Verkehr GmbH & Co. KG, Stuttgart, 25. März 2024

10. Weiteres Vorgehen

Die eingegangenen Stellungnahmen aus den frühzeitigen Beteiligungsschritten wurden von der Verwaltung geprüft (siehe Anlage 2) und abgewogen. Soweit erforderlich wurden diese in den vorliegenden Entwurf des Bebauungsplans eingearbeitet. Mit dem vorliegenden Entwurf kann die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden durchgeführt werden. Als nächster Verfahrensschritt schließt sich danach die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen durch den Gemeinderat an. Werden keine Grundzüge der Planung berührt, kann der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan gefasst werden.