1. Die Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 1 BauGB und der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB wurden geprüft und abgewogen. Den Abwägungsvorschlägen zu den Stellungnahmen der frühzeitigen Beteiligungen wird zugestimmt (Anlage 2).
2. Der Bebauungsplanentwurf mit geändertem Geltungsbereich „Stadtumbau Leonberg - Mitte, Teil 2 – Postareal“ mit dem Entwurf der Satzung über örtliche Bauvorschriften, Planbereich 02.01-12 in Leonberg wird gebilligt.

Maßgebend ist der Entwurf des Bebauungsplans mit Begründung und Umweltbericht mit Stand vom 28.03.2024 (Anlagen 3 - 6).

3. Der Bebauungsplanentwurf und der Entwurf der Satzung über örtliche Bauvorschriften sowie die Begründung hierzu mit Umweltbericht mit Stand vom 28.03.2024 und die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen werden gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt.
4. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.

 

Sachverhalt mit der Stellungnahme der Verwaltung

 

1. Zusammenfassung des Sachverhalts

Das Plangebiet liegt im Kern der Leonberger Innenstadt und bildet einen der zentralen Bereiche innerhalb des Stadtumbaugebiets. Durch die Verlagerung der Post aus dem Stadtzentrum in das Gewerbegebiet LeoWest ist ein großes Grundstück im Stadtumbau-Gebiet frei geworden. Durch die Neustrukturierung soll ein identitätsstiftendes, gemischt genutztes Quartier mit Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie, Hotel und Büro entstehen, das mit seinen neuen Nutzungen und Konzepten auf die Stadt ausstrahlt.

Im Rahmen eines Präqualifikationsverfahrens wurde mithilfe einer europaweiten Ausschreibung ein Investorenauswahlverfahren durchgeführt. Das vorliegende Konzept wurde einstimmig als beste Lösung für die Bebauung des Plangebietes ausgewählt und in einem intensiven Prozess diskutiert, optimiert und vom Gemeinderat für eine Weiterverfolgung und als Grundlage für die Bauleitplanung freigegeben. Für die Realisierung des Vorhabens wurde zwischen der Stadt Leonberg und Strabag Real Estate GmbH ein Kaufvertrag mit Städtebaulichem Vertrag geschlossen.

Mit Aufstellungsbeschluss vom 26. März 2019 durch den Gemeinderat, wurde das Bebauungsplanverfahren förmlich eingeleitet und soll nun durch die öffentliche Auslegung des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs weitergeführt werden. Auf der Grundlage von Gutachten, Stellungnahmen der Behörden (TöB) sowie eines städtebaulichen Entwurfes für die geplanten Nutzungen, wurde unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten der Bebauungsplanentwurf entwickelt. Dieser soll nun durch den Gemeinderat für den nächsten Verfahrensschritt beschlossen werden.

 

2. Erfordernis der Planaufstellung

Der bestehende rechtsgültige Bebauungsplan „Bahnhof-/Linden-/Eltinger Straße“ setzt für den Großteil des Areals Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung 'Hauptpost und Fernmeldeamt' fest. Eine Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens mit den sonstigen Sondergebieten „Großflächiger Einzelhandel mit Wohnnutzung und Büros“ und „Verwaltungs- und Bürogebäude" sowie Allgemeines Wohngebiet (WA) ist auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts daher nicht möglich, so dass der bestehende rechtsgültige Bebauungsplan „Bahnhof-/Linden-/Eltinger Straße“ geändert werden muss. Parallel hierzu ist die Änderung des Flächennutzungsplans in diesem Teilbereich ebenso notwendig.

Mit dem Stadtumbau „Leonberg-Mitte“ bietet sich für die Stadt Leonberg die Chance zur Steigerung der Attraktivität des Zentrums sowie eine neue urbane und anziehende Stadtqualität planerisch zu gestalten. Das geplante Bauvorhaben setzt den Abbruch der bestehenden leerstehenden Gebäude sowie des Postgebäudes voraus.

Durch die Entwicklung des Areals sollen Synergieeffekte mit den angrenzenden Bereichen sowie eine Erhöhung der Frequentierung/ Verweildauer geschaffen werden.

Das zukünftige Postareal – ein identitätsstiftendes, gemischt genutztes Quartier – soll als gelungenes Verbindungselement zwischen der Stadtmitte und der Altstadt fungieren.

Anlass für die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens und der Flächennutzungsplanänderung sind, die bestehenden Siedlungsstrukturen in ihrem Wandel zu mehr Qualität und Nachhaltigkeit zu unterstützen sowie die Stärkung des Areals als Imageträger für die Gesamtstadt zu fördern.

Das Erfordernis der Planaufstellung ergibt sich aus:

• der städtebaulichen Entwicklungsperspektive in der Kernstadt Leonberg (Hauptentwicklungsachse Nord-Südrichtung)
• dem Potential der innerstädtischen Brachfläche aufgrund der Umsiedlung der Post (Brief und Fracht) in das Gewerbegebiet LeoWest
• den fehlenden planungsrechtlichen Grundlagen für die Realisierung der geplanten Nutzungen Einzelhandel, Wohnen, Gastronomie, Hotel und Büro am vorgesehenen Standort.

 

3. Ziele und Zwecke der Planung

Ziel der Planung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur städtebaulichen Weiterentwicklung und Aufwertung des innerstädtischen Quartiers im Stadtumbaugebiet. Für die erforderliche Neustrukturierung des geplanten Postareals ist der Abbruch aller bestehenden leerstehenden Gebäude (insbesondere des gesamten Postgebäudes) notwendig.

Das zukünftige Postareal soll als Verbindungselement zwischen der Stadtmitte um den Belforter Platz und der Altstadt fungieren, daher wird diesem Areal eine wichtige innerstädtische Funktion beigemessen. Bisher getrennte Stadtbereiche sollen über den neuen baulichen Brückenschlag vernetzt werden.

Basis für die Festsetzungen des zu erstellenden Bebauungsplans ist die aus dem Investorenauswahlverfahren hervorgegangene Planung des ersten Preisträgers. Im Einzelnen sind mit der Aufstellung des Bebauungsplans insbesondere folgende Ziele auf Grundlage der städtebaulichen Konzeption verbunden:

• Bereitstellung von innerstädtischem Wohnraum als Reaktion auf den zunehmenden Bedarf und Schaffen von geförderten Wohnungen im Sinne der kommunalen Wohnraumstrategie 2030
• Verbesserung der Nahversorgungssituation der Bewohner im nördlichen Kernstadtbereich
• Verträgliche Ansiedlung von Handels-, Dienstleistungs- und Büronutzungen
• Belebung des urbanen Gebiets  sinnvolle Nutzungsdurchmischung (groß- und kleinflächiger Einzelhandel, differenzierte Wohnformen, Gastronomie, Hotel, Büro, Verwaltung und Praxen)
• Gestaltung einer barrierefreien Stadtachse für Fußgänger und Radfahrer, welche in Nord-Süd-Richtung durch das Gebiet verlaufen und die Altstadt mit der neuen Stadtmitte verknüpfen soll (u.a. durch ein Brückenbauwerk)
• Schaffung eines funktionierenden innerstädtischen Quartiers mit interessanten Sichtbeziehungen sowie großzügigen und einfachen Wegeverbindungen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität
• Sicherung einer angemessenen urbanen Dichte, die städtebaulich begründete Hochpunkte beinhalten kann und eine hohe gestalterische Qualität der öffentlichen und privaten Räume aufweist
• Stärkung und Weiterentwicklung attraktiver Stadträume – ein identitätsstiftendes, gemischt genutztes Quartier – als gelungenes Verbindungselement zwischen Stadtmitte und Altstadt

4. Verfahrensstand

Die Flächen sollen durch einen Privatinvestor baulich aktiviert werden. Hierfür hat der Gemeinderat in seiner Sitzung am 24. Juli 2018 die städtebauliche Konzeption aus dem durchgeführten Investorenauswahlverfahren als Grundlage für den zu erstellenden Bebauungsplan gebilligt.

Am 26. März 2019 wurde in der Sitzung des Gemeinderates nach Vorberatung im Planungsausschuss (am 21. März 2019) der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan gefasst und die frühzeitige Beteiligung der Behörden (§ 4 Abs. 1 BauGB) und der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) beschlossen. Durch das Bebauungsplanverfahren ist gewährleistet, dass private und öffentliche Belange gerecht gegeneinander und untereinander abgewogen werden.

Auf der Grundlage des Abgrenzungsplanes, der Erläuterungen zum Plangebiet in der Beschlussvorlage, der 16. Änderung des Flächennutzungsplans und bereits vorliegender Gutachten (Kampfmitteluntersuchung) wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit vom 23.04. bis 17.05.2019 und parallel dazu die frühzeitige Beteiligung der Behörden durchgeführt. Der Beschluss wurde am 10. April 2019 im Amtsblatt der Stadt Leonberg bekannt gemacht.

Zudem fand im Rathaus am 2. Mai 2019 eine Informationsveranstaltung statt, bei der die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die voraussichtlichen Auswirkungen unterrichtet wurde und Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung bestand.

Während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB und im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB gingen Stellungnahmen ein, die größtenteils in der Planung berücksichtigt werden konnten (Siehe hierzu Gemeinderatsvorlage zur Behandlung der Stellungnahmen).

Im nächsten Verfahrensschritt ist über die eingegangenen Stellungnahmen aus den frühzeitigen Beteiligungsverfahren zu beraten und der Beschluss zu fassen, die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gem. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf durchzuführen.

 

5. Lage und Abgrenzung des Gebietes

Das Plangebiet liegt im Kern der Leonberger Innenstadt und bildet einen der zentralen Bereiche innerhalb des Stadtumbaugebiets. Der Geltungsbereich 1 des Bebauungsplans umfasst dabei das Areal der ehemaligen Post sowie weitere unmittelbar angrenzende Grundstücke, welche mit Wohngebäuden sowie Wohn- und Geschäftshäusern bebaut sind.

Das Bebauungsplangebiet „Stadtumbau Leonberg - Mitte, Teil 2 – Postareal“ umfasst rund 1,79 ha und ist zwischen Lindenstraße (Rathaus) im Süden, dem Layher-Areal im Westen, der Bahnhofstraße (Altstadt) im Norden sowie der Eltinger Straße im Osten, im zentralen Bereich des Stadtgebietes einzuordnen.

Die genaue Abgrenzung und Lage des Geltungsbereichs ist aus dem Planteil des Bebauungsplans mit Stand vom 28.03.2024 ersichtlich (Anlage 3).

Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs 1 wurde seit dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans etwas angepasst. Die drei Gebäude im nordöstlichen Bereich Bahnhofstraße 1 und 3 sowie Seestraße 2 wurden aus dem Geltungsbereich herausgenommen, da für diesen Bereich bislang keine Planung vorliegt. Es ist vorgesehen, hierfür ein eigenes Investorenauswahlverfahren durchzuführen. Erst wenn eine Planung vorliegt, ist es sinnvoll, für diesen Bereich einen Bebauungsplan aufzustellen.

Des Weiteren wurden Teile der Bahnhofstraße und der Eltinger Straße in den Geltungsbereich einbezogen, um die erforderliche Erschließung mit abzudecken.

Bei der Abgrenzung des Geltungsbereichs wurde darauf geachtet, an die vorhandenen, angrenzenden Bebauungspläne anzuschließen, um Überschneidungen und unbeplante Lücken zu vermeiden.

Geltungsbereich 1 des Bebauungsplans zum Zeitpunkt der Aufstellung, o.M.			Aktueller Geltungsbereich 1 des Bebauungsplans, o.M.

 

Der Geltungsbereich 2 umfasst die externe Ausgleichsfläche für die Erhaltungs- und Entwicklungsmaßnahmen am Naturdenkmal Kuhbrünnele. Hierdurch wird das verbleibende Defizit bei den Schutzgütern Arten/ Biotope und Boden durch eine bereits umgesetzte Maßnahme aus dem Ökokonto der Stadt Leonberg kompensiert. Das 1.950 m² große Flurstück 2929 liegt im Gewann Kuhbrünnele, in der Verlängerung der Lachentorstraße westlich von Leonberg-Höfingen.

Geltungsbereich 2 des Bebauungsplans, o.M.

 

Die genaue Abgrenzung und Lage des Geltungsbereichs ist aus dem Planteil des Bebauungsplans mit Stand vom 28.03.2024 ersichtlich (Anlage 3).

6. Flächennutzungsplan (vorbereitende Bauleitplanung)

Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 zum einen als „Gemischte Bauflächen“ und zum anderen als „Flächen für den Gemeinbedarf“ mit der Zweckbestimmung Post dargestellt. Die Bahnhofstraße und die Eltinger Straße sind außerdem als Hauptverkehrsstraßen ausgewiesen. Darüber hinaus ist das Gebäude Bahnhofstraße 5 als Altlastenverdachtsfläche und die gesamte Fläche als Umstrukturierungsfläche gekennzeichnet.

Umstrukturierungsflächen fallen unter die Kategorie „besonders gekennzeichnete Bestandsflächen“ im Flächennutzungsplan „Leonberg 2020“. Dies sind Flächen mit strategischem Entwicklungspotential, für die immer bedeutsamer werdende Aufgabenstellung einer qualitativen Innenentwicklung. Das Postareal liegt im Bereich der „strategischen Umstrukturierungsfläche in der Kernstadt“.

Der künftige Bebauungsplan sieht keine Flächen für den Gemeinbedarf mehr vor, es werden hingegen „Sonstige Sondergebiete“ nach § 11 BauNVO sowie ein Allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt. Der künftige Bebauungsplan ist damit gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Flächennutzungsplan wird aus diesem Grund im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB geändert (siehe Sitzungsvorlage 2024/080).

 

7. Erschließungs-/ Planungs-/ Bebauungskonzeption

Zwischen Rathaus und Altstadt sollen insgesamt acht Gebäude mit Mischnutzungen entstehen. Geplant sind insbesondere Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie, Büros sowie etwa 110 Wohnungen. Überdies soll eine sechs Meter breite Brücke für Fußgänger und Radfahrer als Verbindung zur Altstadt, der sogenannte "Brückenschlag" entstehen.

Die auf den ersten Blick wie zufällig gesetzten polygonalen Stadtbausteine bilden das städtische Gerüst des neuen Quartiers. Sie reagieren in ihrer Form differenziert auf die angrenzende Bebauung und den heterogenen Grundstückszuschnitt. Insgesamt entsteht ein an Kubaturen reiches und vielfältiges Baukonzept, welches aus acht neu zu erstellenden Gebäuden besteht, die teilweise über einzelne Geschosse miteinander verbunden sind. Davon gruppieren sich vier Gebäude um einen zentralen Quartiersplatz.

Das Plangebiet gliedert sich in drei Teilbereiche: Im nördlichen Bereich ist ein Allgemeines Wohngebiet (WA) vorgesehen, im zentralen Bereich das Sonstige Sondergebiet SO 1 „Großflächiger Einzelhandel mit Wohnnutzung und Büros“ und im südlichen Teilbereich das Sonstige Sondergebiet SO 2 „Verwaltungs- und Bürogebäude". Das Wohngebiet und die Sondergebiete werden dabei durch eine öffentliche Verkehrsfläche in Form einer Brücke mit begleitender öffentlicher Grünfläche verbunden.

Zur Belebung der Verbindungsachse zur Altstadt sind in den Gebäuden entlang der Brücke auf Brückenniveau gewerbliche Einrichtungen vorgesehen und in den Obergeschossen Wohnen.

In allen Gebäuden des zentralen Bereichs um den Quartiersplatz sind öffentlich zugängliche Nutzungen vorgesehen. Die erdgeschossige Nutzung ist dabei weitgehend durch Einzelhandel, einzelhandelsnahe Nutzungen und Gastronomie geprägt. Die darüber liegenden Geschosse sind in Richtung Westen (Layher-Areal) hauptsächlich zur wohnbaulichen Nutzung, in östlicher Richtung (Eltinger Straße) als Gewerbe- und Büroflächen vorgesehen. Im Untergeschoss soll zudem ein großflächiger Lebensmittelmarkt untergebracht werden.

An der Eingangssituation im südlichen Bereich ist ein 8-geschossiges Verwaltungs- und Bürogebäude vorgesehen.

Die Bebauung des Postareals wurde als ein Projekt der Internationalen Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart (IBA’27) aufgenommen. Dementsprechend stehen neue Bautechnologien, nachhaltige Materialien und ein nachhaltiges Energiesystem im Fokus des Projekts.

An der Schnittstelle der unterschiedlichen Wegebeziehungen entsteht ein urbaner Quartiersplatz als zentraler Treffpunkt des neugestalteten Postareals. Er öffnet sich nach Norden über den Brückenschlag zur Altstadt. Im Westen wird die Verbindung zum angrenzenden Stadtpark hergestellt. Zwei weitere Durchwegungen nach Süden zum neuen Rathaus sowie nach Osten zur Eltinger Straße vernetzten das Quartier mit der vorhandenen Stadtstruktur.

Lageplan, Stand 10.10.2023, h4a

 

Erschließungskonzept incl. ruhendem Verkehr

Erschließungskonzept, Stand 28.03.2024, Strabag Real Estate GmbH

Die Ableitung des ruhenden Verkehrs erfolgt direkt in die Tiefgaragen, wodurch eine Freihaltung des Quartiersinneren vom Autoverkehr erzielt wird. Der Vorrang für Fußgänger und Radfahrer innerhalb des Quartiers belebt den Stadtraum und unterstützt die Vernetzung der öffentlichen und halböffentlichen Räume. Das im nördlichen Bereich gelegene Wohngebiet wird dabei über die Bahnhofstraße erschlossen, die Zufahrten zu den Sondergebieten erfolgen von der Eltinger Straße. Die Eltinger Straße soll im Zuge des Projekts „Stadt für Morgen“ eine Umgestaltung und damit eine deutliche Aufwertung erfahren. Hierbei ist vorgesehen, die Fahrspuren zu reduzieren, um Fußgängern und Radfahrern sowie der Begrünung des Straßenraums mehr Raum zu geben.

 

 

 

Als Stellplatzschlüssel wird für Wohneinheiten ≤65 m² ein Nachweis von 1,0 Kfz-Stellplatz und für Wohneinheiten >65 m² ein Nachweis von 1,5 Kfz-Stellplätzen festgelegt. Zudem werden 10% der privaten Stellplätze als öffentlich nutzbare Stellplätze gefordert, die neben den erforderlichen Stellplätzen für den Einzelhandel, den grundsätzlichen Bedarf decken sollen. Der für Kunden, Besucher und Dienstleister vorgesehene Parkraum befindet sich im öffentlich zugänglichen Teil der zentralen Tiefgarage im SO 1. Die Tiefgarage ist in mehreren Parkebenen organisiert und wird von der Eltinger Straße südlich des Gebäudes 7 erschlossen.

Die Hauptandienung des zentralen Geschäftsbereichs mit dem Drogerie- und Lebensmittelmarkt erfolgt über die Eltinger Straße im südlichen Bereich des Gebäudes 7.2 und nimmt damit auf die angrenzende Wohnbebauung Rücksicht. Die Anlieferung der kleineren Geschäfte sowie der Gastronomie erfolgt direkt über den halböffentlichen Raum.

Als barrierefreie Verbindung für den Fuß- und Radverkehr ist zwischen dem neuen Quartiersplatz und der historischen Altstadt eine Brücke vorgesehen. Mit einer Breite von ca. sechs Metern bietet sie ausreichend Platz für eine konfliktfreie Begegnung von Fußgängern und Radfahrern. Der Fußgängerverkehr soll dann in das neue entstehende Quartier und über den Eltinger Fußweg weitergeführt werden. Der Radverkehr wird um das Quartier herumgelenkt und schließt auf Höhe der Alten Schuhfabrik an die Eltinger Straße an. Zentrales Element der fußläufigen Erschließung ist damit die Gestaltung einer barrierefreien Stadtachse, welche in Nord-Süd-Richtung durch das Gebiet verläuft und die Altstadt mit der neuen Stadtmitte verknüpfen soll. Vielfältige weitere Verbindungen, wie zur Eltinger Straße, zur Lindenstraße und zum Stadtgarten ermöglichen eine gute Durchwegung. Die Fortführungen der Fußwege werden nicht als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt, da diese oberhalb der Tiefgarage verlaufen. Um die Wegeverbindungen dennoch der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen, werden sie durch entsprechende Gehrechte gesichert.

Allgemeines Wohngebiet (WA)

Im nördlichen Bereich des Plangebiet soll zur Befriedigung des vorhandenen Bedarfs an Wohnraum in Leonberg ein allgemeines Wohngebiet mit geförderten Wohnungen im Sinne der kommunalen Wohnraumstrategie 2030 entstehen. Neben dem Wohnen sollen, mit dem Ziel, ein lebendiges Stadtquartier zu schaffen, auch andere, mit dem Wohnen zu vereinbarenden Nutzungen, ermöglicht werden. Zusätzlich zur Wohnnutzung sollen Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zugelassen werden, damit Anreize für altersgerechtes Wohnen und vielfältige Sozialstrukturen ermöglicht werden. Des Weiteren sollen der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften zugelassen werden.

Damit der gewünschte Grundcharakter des Gebiets gesichert werden kann und die Wohnnutzung gefördert wird, können Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen nur ausnahmsweise zugelassen werden. Diese Nutzungen sollen bewusst in anderen Teilen des Plangebiets angesiedelt werden. Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen, da diese Nutzungen hinsichtlich ihres Flächenbedarfs bzw. ihres Emissionsspektrums nicht mit dem geplanten Nutzungskonzept vereinbar sind. Die ausgeschlossenen Nutzungen können zudem an anderen, besser geeigneten Stellen im Stadtgebiet von Leonberg untergebracht werden.

Die Gebäude staffeln sich von ein bis sechs Geschossen. Hierzu werden unterschiedliche maximale Höhe baulicher Anlagen (HbA max.) i. V. mit einer Erdgeschosshöhe (EFH) festgesetzt, welche durch die festgesetzten Baugrenzen voneinander abgegrenzt werden. Als Dachform wird das Flachdach mit einer extensiven Dachbegrünung festgesetzt.

Für allgemeine Wohngebiete (WA) gilt gemäß § 17 BauNVO ein Orientierungswert von 0,4 für die GRZ und 1,2 für die GFZ. Der Bebauungsplan sieht für das WA 1 eine GRZ von 1,0 vor, für das WA 2 eine GRZ von 0,8. Der Orientierungswert von 0,4 wird somit deutlich überschritten. Eine GFZ wird im WA nicht festgesetzt, dennoch sind die Orientierungswerte gemäß § 17 BauNVO auch zu beachten, wenn eine GFZ nicht bestimmt wird. Im WA 1 ist mit einer GFZ von 4,2 zu rechnen. Im WA 2 ist eine GFZ von 3,0 möglich. Der Orientierungswert von 1,2 im allgemeinen Wohngebiet kann somit deutlich überschritten werden.

Die Erhöhung der GRZ und der GFZ ist aus städtebaulichen Gründen gewünscht, um dringend benötigten Wohnraum in sozial verträglicher Weise in gut erschlossener Lage im Innenbereich in unmittelbarem Anschluss an den Bestand umzusetzen. Das festgesetzte bzw. ermöglichte Maß der baulichen Nutzung ist erforderlich, um die in diesem zentralen Bereich gewünschte städtebauliche Dichte zu erzielen.

Zudem entsprechen die vorgesehenen Abstandsflächen nicht den Vorgaben eines WA. Daher werden aus städtebaulichen Gründen vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen festgesetzt und die Abstandsflächen im WA von 0,4 auf 0,2 reduziert.

 

Sonstiges Sondergebiet SO 1: „Großflächiger Einzelhandel mit Wohnnutzung und Büros“

Im zentralen Bereich sind gewerbliche Nutzungen mit auch großflächigem Einzelhandel, Hotel und Gastronomie sowie Wohnen vorgesehen. Mit der Realisierung des geplanten Vorhabens soll ein wesentlicher Beitrag zur Verbesserung der Nahversorgungssituation der Bewohner im nördlichen Kernstadtbereich geleistet werden. Hierfür ist in zentraler, integrierter Lage insbesondere die Ansiedlung eines zukunftsfähigen Lebensmittelvollsortimenters und eines Drogeriemarkts, ergänzt durch Gastronomie, Hotel, Dienstleistung, etc., geplant. Ergänzt werden sollen die Einzelhandelsangebote durch Dienstleistungen und andere Komplementäreinrichtungen wie beispielsweise Bankfiliale, Postagentur, Ärzte, Reinigungsannahme, Geldautomat, Briefkasten, Bistro.

Auf Basis der Ergebnisse des Einzelhandelsgutachtens wird gem. § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ein sonstiges Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel mit Wohnnutzung und Büros“ zur Steuerung und Begrenzung der Einzelhandelsnutzungen getroffen. Da es sich um großflächige Einzelhandelsbetriebe handelt, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, sind die verbindlichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung zu beachten. Durch Sortimentsbeschränkungen mit Verkaufsflächenobergrenzen wird die Verträglichkeit von geplanten Vorhaben im Sinne der Raumordnung und Regionalplanung planungsrechtlich gesichert.

Das Postareal soll zu einem Nahversorgungsstandort mit folgenden Verkaufsflächenobergrenzen entwickelt werden:

•        Lebensmittel max. 4.000 m²
•        Drogeriewaren / Kleinwaren max. 1.500 m²
•        Sonstige Sortimente max. 1.500 m²
•        Verkaufsfläche insgesamt max. 6.500 m²

Unterschiedliche Gebäudehöhen zonieren die Höhenentwicklung im SO 1 und reagieren durch die Höhenstaffelung auf die Nachbarschaft. Bei einer angenommen Geschosshöhe von 3 m entspricht dies einer Höhenentwicklung von ein bis vier bzw. fünf Geschossen. Hierzu werden unterschiedliche maximale Höhe baulicher Anlagen (HbA max.) i. V. mit einer Erdgeschosshöhe (EFH) festgesetzt, welche durch die festgesetzten Baugrenzen voneinander abgegrenzt werden.

Als Dachform wird das Flachdach mit einer extensiven Dachbegrünung festgesetzt. Ergänzend wird bei zwei Gebäudekomplexen jeweils für das verbindende Erdgeschoss eine einfache intensive Dachbegrünung festgesetzt. Zusätzlich sind im SO 1 an sämtlichen Fassaden der 1. Untergeschosse und der Erdgeschosse Fassadenbegrünungen vorzusehen.

Für sonstige Sondergebiete (SO) gilt gemäß § 17 BauNVO ein Orientierungswert von 0,8 für die GRZ und 2,4 für die GFZ. Der Orientierungswert für die GRZ wird mit 0,6 im SO 1 somit ausnahmslos unterschritten. Eine GFZ wird im SO nicht festgesetzt, dennoch sind die Orientierungswerte gemäß § 17 BauNVO auch zu beachten, wenn eine GFZ nicht festgesetzt wird. Auch der GFZ-Orientierungswert von 2,4 für das SO 1 wird mit möglichen 2,1 unterschritten.

An das SO 1 grenzen ein allgemeines Wohngebiet (WA), Mischgebiete (MI) und andere Gebiete mit größeren Abstandsflächentiefen. Darüber hinaus ergab das Verschattungsgutachten, dass Auswirkungen hinsichtlich der Besonnung auf die umliegenden Gebäude durch das Bauvorhaben nicht ausgeschlossen werden können. Gem. § 5 Abs. 7 LBO gelten im SO Abstandsflächen von 0,125. Um die Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten, werden die Abstandsflächen im SO 1 auf 0,4 erhöht.

 

Sonstiges Sondergebiet SO 2: „Verwaltungs- und Bürogebäude"

Im Übergang zwischen dem geplanten, gemischt genutzten Quartier (SO 1), den Bürogebäuden entlang der Lindenstraße, dem Rathaus am Belforter Platz, dem Technikgebäude der Deutschen Telekom und den öffentlichen Nutzungen Haus der Begegnung der Evangelischen Gesamtkirchengemeinde, Hallenbad und Sporthalle ist ein Verwaltungs- und Bürogebäude vorgesehen. Dieses soll dort als Bindeglied zwischen den unterschiedlichen Nutzungen fungieren.

Aufgrund der Auffindbarkeit, des etablierten Standorts in unmittelbarer Nachbarschaft zum bestehenden Rathaus und der zentralen Lage am Belforter Platz bietet sich der Standort darüber hinaus auch für eine Nutzung als Verwaltungsgebäude an. Denn für ein weiteres Verwaltungsgebäude ist der Standort mit einem sehr kurzen Weg zum Rathaus Leonberg von großem Vorteil. Darüber hinaus werden neben Büronutzungen auch Räume für die Berufsausübung freiberuflicher Tätiger und solcher Gewerbetreibenden, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben (z. B. Arztpraxen, Friseure) zugelassen. Um in der Zukunft flexibel auf sich eventuell verändernde Bedarfe reagieren zu können, können ausnahmsweise Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke zugelassen werden.

Das Gebäude an der Kreuzung Linden-/ Eltinger Straße soll mit acht Geschossen einen architektonischen Hochpunkt bilden, der gegenüber dem Rathaus den südlichen Eingang ins Quartier markiert.

Hierzu werden unterschiedliche maximale Höhe baulicher Anlagen (HbA max.) i. V. mit einer Erdgeschosshöhe (EFH) festgesetzt, welche durch die festgesetzten Baugrenzen voneinander abgegrenzt werden. Als Dachform wird das Flachdach mit einer extensiven Dachbegrünung festgesetzt.

Für sonstige Sondergebiete (SO) gilt gemäß § 17 BauNVO ein Orientierungswert von 0,8 für die GRZ und 2,4 für die GFZ. Der Orientierungswert für die GRZ wird mit 0,4 im SO 2 somit ausnahmslos unterschritten. Eine GFZ wird im SO nicht festgesetzt, dennoch sind die Orientierungswerte gemäß § 17 BauNVO auch zu beachten, wenn eine GFZ nicht festgesetzt wird. Da im Bereich des SO 2 eine GFZ von 2,9 erreicht werden kann, liegt somit eine Überschreitung des Orientierungswertes vor.

 

Öffentliche Grünflächen

Östlich und westlich der geplanten Brücke sowie teilweise unter dem Brückenbauwerk sind öffentliche Grünflächen vorgesehen. Innerhalb dieser Fläche wird eine Retentionsfläche zur Rückhaltung und Filterung von Niederschlagswasser angeordnet. Die Grünfläche setzt sich entlang des geplanten, am nordöstlichen Rand des Plangebiets verlaufenden Radwegs fort. In diesem Grünbereich wird zudem auch eine Stützmauer erforderlich, um den Geländeversprung abzufangen. Die Gestaltung des Grünbereichs wird in weiteren Planungs- und Konkretisierungsschritten ausformuliert.

 

Öffentlichen Verkehrsflächen

Die Festsetzung der öffentlichen Verkehrsflächen erfolgt zur planungsrechtlichen Sicherung und zur Optimierung der vorhandenen Straßen. Zudem dienen die öffentlichen Verkehrsflächen der verkehrlichen Anbindung des Plangebietes sowie den städtebaulichen Zielen für neue Erschließungsanlagen mit ihren Zweckbestimmungen. Der Geltungsbereich schließt Teile der Bahnhofstraße und der Straße Eltinger Fußweg im nördlichen Bereich sowie die Eltinger Straße am östlichen Rand des Plangebiets ein. Die Straßenabschnitte werden in ihrer geplanten Führung als Verkehrsfläche festgesetzt. Bei den öffentlichen Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung wird die Zweckbestimmung als Fußweg, Radweg bzw. Fuß- u. Radweg sowie überführender Verkehrsweg (Brücke) festgesetzt.

Entlang der Bahnhofstraße und der Eltinger Straße werden Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt sowie Ein- und Ausfahrtsbereiche festgesetzt, um Konflikte mit Anlieferung, Einfahrten zu Tiefgaragen und Kreuzungsbereichen an den starken befahrenen Straßen zu vermeiden. Zudem wird mit der Festsetzung der Zufahrten sichergestellt, dass die Hauptandienung des zentralen Geschäftsbereichs mit dem Drogerie- und Lebensmittelmarkt an einer Stelle erfolgt, die auf die angrenzende Wohnbebauung Rücksicht nimmt.

 

8. Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden

Wesentliche Ergebnisse werden nachfolgend dargestellt. Die Stellungnahmen sind tabellarisch im Originaltext aufgelistet und den Abwägungsvorschlägen für den Gemeinderat jeweils gegenübergestellt. Im Detail wird auf die Anlage 2 verwiesen.

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durch Aushang der Planunterlagen mit Gelegenheit zur Äußerung und zur Erörterung der Planung im Zeitraum vom 23.04.2019 bis einschließlich 17.05.2019 durchgeführt. Zudem fand im Rathaus am 2. Mai 2019 eine Informationsveranstaltung statt, bei der die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die voraussichtlichen Auswirkungen unterrichtet wurde und Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung bestand.

Während der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB gingen Stellungnahmen ein, die größtenteils in der Planung berücksichtigt werden konnten. Die Anregungen und Bedenken betreffen dabei insbesondere folgende Themen:

• Weitgehender Erhalt des vorhandenen Baumbestands
• Erforderlichkeit des großflächigen Einzelhandels
• Zufahrtmöglichkeit Flst. 3094
• Anlieferung des Einzelhandels
• Lärmbeeinträchtigungen durch Kühl- und Lüftungsanlagen
• Ablauf des Abbruchs
• Gebäudehöhe/ Abstandsflächen/ Verschattung
• Einsichtsmöglichkeiten und Abfallentsorgung von der Brücke
• Barrierefreiheit der Stadtachse und der Parkplätze

 

Frühzeitige Beteiligung der Behörden

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 16.04.2019 gem. § 4 Abs. 1 BauGB zur Stellungnahme aufgefordert. Ebenso wurden die Unterlagen der Öffentlichkeit und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange über das Beteiligungsportal digital zur Verfügung gestellt (Zeitraum 23.04.2019 bis einschließlich 17.05.2019). Es gingen Stellungnahmen ein, die zu Ergänzungen führten. Nach Bedarf wurden Sachverhalte tiefergehend ermittelt (u.a. durch Gutachten), so dass die Ergebnisse für die förmliche Auslegung in den Planentwurf eingearbeitet werden konnten. Folgende, wesentliche Themen wurden aus den Stellungnahmen herausgearbeitet, näher untersucht und teilweise in die Bauleitpläne übernommen:

• Einhaltung der Vorgaben des Kongruenzgebots, des Integrationsgebots und des Konzentrationsgebots
• Beachtung des Kulturdenkmals und der Archäologischen Verdachtsfläche
• Berücksichtigung der Altlastenverdachtsfläche
• Abarbeitung der Belange Luftreinhaltung und Lärmschutz (Gewerbelärmemissionen und Verkehrslärmemissionen)
• Anregungen zu artenschutzrechtlichen Verbotstatbeständen
• Hinweise zum Heilquellenschutzgebiet
• Hinweise zur Abwasser-/ Niederschlagswasserbeseitigung
• Hinweise zum Bodenschutz
• geotechnische Hinweise
• Hinweis auf die Starkregenrisikokarte
• Erforderliche Vermeidungs-, Minimierungs- und Kompensationsmaßnahmen
• Weitgehender Erhalt des vorhandenen Baumbestands
• Fußgänger- und fahrradfreundliche Wegeverbindungen
• bestehende Strom-, Gas- und Telekommunikationsleitungen
• Wasserversorgungs-, Abwasser- und Erschließungsbeitrag

 

9. Wesentliche bereits vorliegende umweltbezogene Stellungnahmen und Informationen
   • Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (Siehe Anlage 2)
   • Handlungsempfehlung zum Starkregenrisikomanagement der Stadt Leonberg, Büro geomer, 2020/2021
   • Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht. 2. überarbeitete Auflage
     Schmid, H., W. Doppler, D. Heynen & M. Rössler (2012), Schweizerische Vogelwarte Sempach
   • Umweltbericht (Siehe Anlage 6)

• Fachgutachten/ fachliche Stellungnahmen (Siehe Anlage 7 bis 19)

1. Faunistische Untersuchungen mit artenschutzrechtlicher Prüfung Bauvorhaben Postareal Eltinger Straße in Leonberg,
   Gutachten Ökologie Ornithologie Quetz, Stuttgart, November 2022
2. Artenschutzrechtliche Habitatpotenzialanalyse - Postareal Eltinger Straße
   in Leonberg,
   Gutachten Ökologie Ornithologie Quetz, Stuttgart, März 2017 und März 2022 (Aktualisierung des Gutachtens von März 2017)
3. Artenschutzkonzept Mehlschwalbe Leonberg-Mitte (Altstadt/Stadtumbaugebiet),
   Gutachten Ökologie Ornithologie Quetz, Stuttgart, Dezember 2018
4. Kampfmittelbeseitigungsmaßnahmen / Luftbildauswertung Wüstenrot-/ Postareal, Flst.: 67/3 u.w.,
   Regierungspräsidium Stuttgart, Stuttgart, 24. September 2010
5. Lärmschutz Stadtumbau Leonberg-Mitte, Teil 2 – Postareal Leonberg,
   Ingenieurbüro für Schallimmissionsschutz ISIS, Riedlingen, 21. März 2024
6. Stadtumbau Leonberg Mitte, Teil 2 – Postareal, verkehrsbedingte Luftschadstoffe, Aktualisierung,
   Lohmeyer GmbH, Karlsruhe, 18. März 2024
7. Bebauungsplan „Stadtumbau Leonberg - Mitte, Teil 2 - Postareal“, Ausführungen zum Klimaschutz
   Lohmeyer GmbH, Karlsruhe, 2. April 2024
8. BV Postareal Leonberg – Orientierende Baugrunduntersuchungen hinsichtlich der Bebaubarkeit des Flurstücks 3068 (Zone 2),
   TPA Gesellschaft für Qualitätssicherung und Innovation GmbH, Köln, 16. November 2018
9. Stadtumbau Leonberg-Mitte, Teil 2 – Postareal, Auswirkungen auf die Besonnung,
   Lohmeyer GmbH, Karlsruhe, 15. März 2021
10. Verschattungsgutachten zum Bebauungsplan Nr. 02.01-12 Stadtumbau Leonberg - Mitte, Teil 2 - Postareal“,
    Küssner Verschattungsgutachten, Lübeck, 16. Juni 2023
11. Gehölzwertermittlung Neue Bebauung Postareal Leonberg,
    Baum. Erfahrung Hartmut Neidlein, Winnenden, 15. Juli 2019
12. Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen auf dem Postareal in Leonberg,
    GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, 21. Oktober 2022
13. Stadt Leonberg, Verkehrsuntersuchung, Postareal, Aktualisierung 2024
    IGV Ingenieur Gesellschaft Verkehr GmbH & Co. KG, Stuttgart, 25. März 2024

10. Weiteres Vorgehen

Die eingegangenen Stellungnahmen aus den frühzeitigen Beteiligungsschritten wurden von der Verwaltung geprüft (siehe Anlage 2) und abgewogen. Soweit erforderlich wurden diese in den vorliegenden Entwurf des Bebauungsplans eingearbeitet. Mit dem vorliegenden Entwurf kann die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden durchgeführt werden. Als nächster Verfahrensschritt schließt sich danach die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen durch den Gemeinderat an. Werden keine Grundzüge der Planung berührt, kann der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan gefasst werden.