1. Der Bebauungsplanentwurf „Gewerbegebiet Längenbühl – 1. Änderung“ mit dem Entwurf der Satzung über örtliche Bauvorschriften, Planbereich 03.08-3/1, in Leonberg wird gebilligt. Maßgebend ist der Bebauungsplanentwurf mit Textteil vom 01.02.2018 und Begründung vom 01.02.2018 (Anlagen 2 – 6 zur Sitzungsvorlage 2018/018).

 

2. Der Bebauungsplanentwurf „Gewerbegebiet Längenbühl – 1. Änderung“ mit dem Entwurf der Satzung über örtliche Bauvorschriften sowie Begründung, Planbereich 03.08-3/1, in Leonberg wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB und § 74 LBO aufgestellt. Die Aufstellung erfolgt gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren. Maßgebend ist der Bebauungsplanentwurf mit Textteil vom 01.02.2018 und Begründung vom 01.02.2018 (Anlagen 2 – 6 zur Sitzungsvorlage 2018/018).

 

3. Von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB abgesehen.

 

4. Der Bebauungsplanentwurf und der Entwurf der Satzung über örtliche Bauvorschriften sowie die Begründung vom 01.02.2018  werden nach § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Wesentliche, umweltbezogenen Stellungnahmen liegen nicht vor und werden daher nicht öffentlich ausgelegt. Ein wichtiger Grund für eine angemessene Fristverlängerung gem. § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB und § 4 Abs.2 Satz 2 BauGB liegt nicht vor.

 

5. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

Der ursprüngliche Bebauungsplan „Gewerbegebiet Längenbühl“ mit einer Gesamtfläche von ca. 11.2 ha ist am 23.04.2015  in Kraft getreten. Das Gewerbegebiet Längenbühl ist inzwischen voll erschlossen, erste gewerbliche Bauvorhaben wurden bereits begonnen und stehen teilweise kurz vor der Vollendung.

Im Laufe der fortschreitenden Vermarktung der gewerblichen Bauflächen ergab sich das Erfordernis einer bedarfs- und ortsbildgerechten Optimierung der Höhenfestsetzungen am süd-westlichen Rand des Gewerbegebiets „Am Längenbühl“.  Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt in der fraglichen Zone maximal zulässige Gebäudehöhen zwischen 14 und 20m  und teilweise Mindestgebäudehöhen von 14m fest. Der bauliche Schwerpunkt (Hochpunkt) befindet sich dabei in der äußersten südwestlichen Gebietsecke.

Aus betrieblicher Sicht sowie hinsichtlich der Gestaltung des Übergangs zur freien Landschaft hat sich inzwischen gezeigt, dass eine Verschiebung dieses möglichen baulichen Hochpunkts in östliche Richtung gegenüber den bisherigen Festsetzungen Vorteile für die betrieblichen Belange und das Ortsbild in sich bergen würde. Da es sich bei den zulässigen Gebäudehöhen um einen Grundzug der Planung handelt, ist eine Genehmigungsfähigkeit von, mehr als geringfügigen, Höhenabweichungen auf dem Wege der Befreiung von den bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht möglich. Die Höhenfestsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans sollen daher in dem fraglichen Teilbereich, dem Geltungsbereich der vorliegenden 1. Bebauungsplanänderung,  unter Berücksichtigung der neueren Erkenntnisse angepasst werden.

Ziele der Maßnahme

Durch die Aufstellung des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften „Gewerbegebiet Längenbühl – 1. Änderung“ sollen in der süd-westlichen Ecke des Gewerbegebiets „Am Längenbühl“ die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der optimierten Höhenentwicklung der zukünftigen Bebauung, mit einer Verschiebung des „baulichen Gewichts“ nach Osten geschaffen werden. Die Nutzungsdichte innerhalb des Planänderungsbereichs bleibt in etwa gewahrt. Die Planänderung bezieht sich ausschließlich auf  die Festsetzung der zulässigen Höhe baulicher Anlagen. Alle sonstigen, im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Längenbühl - 1. Änderung“ bisher bestehenden planungsrechtlichen Festsetzungen sowie die Satzung über die örtlichen Bauvorschriften, in Kraft getreten am 23.04.2015 gelten unvermindert weiter, sofern sie nicht Bestandteil der 1. Bebauungsplanänderung sind.

Sachverhalt/Sachstand

Anwendung des beschleunigte Verfahrens

Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Längenbühl - 1. Änderung“ wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe über verfügbare umweltbezogene Informationen nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB sowie von der Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring) nach § 4c BauGB abgesehen. Die Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB ist nicht anzuwenden.

Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB liegen vor, weil der Bebauungsplan der städtebaulichen Optimierung einer Teilfläche des bereits überplanten und erschlossenen Gewerbegebiets Längenbühl [andere Maßnahme der Innenentwicklung] dient und im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO weniger als 20.000 m² [Fläche des Geltungsbereichs / Nettobauland (1.53ha) x Grundflächenzahl (0.6) =  0.92ha ] anrechenbare Grundfläche festgesetzt werden.

Bebauungspläne, die in einem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen, liegen nicht vor und sind somit nicht zu berücksichtigen.

Durch den Bebauungsplan wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet.

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von FFH-Gebieten oder europäischen Vogelschutzgebieten.

Ebenso wenig sind bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder der Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten.

 

Erfordernis sowie Ziele und Zwecke der Planung

Die Erfordernis der Planaufstellung ergibt sich aus:

-          Der bedarfs- und ortsbildgerechten Optimierung der Höhenfestsetzungen am südwestlichen Rand des Gewerbegebiets „Am Längenbühl“.

 

Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung innerhalb des Geltungsbereichs dieser 1. Bebauungsplanänderung sind im Wesentlichen:

-          Erhöhung der zulässigen baulichen Dichte im Zufahrtsbereich (GE2) zum zukünftigen Betriebsgelände zum Zwecke der besseren betrieblichen Außendarstellung und zur Ermöglichung eines größeren Abstands zu den bestehenden Hochspannungsfreileitungen am westlichen Gebietsrand.

-          Verringerung der baulichen Dichte im westlichen Teil des Plangebiets (GE3) zur Kompensation der höheren Dichte im östlichen Teil und zur harmonischen Ausgestaltung des Siedlungsrandes am Übergang zur freien Landschaft.

-          Sicherung eines von der BAB 8 aus wahrnehmbaren baulichen Hochpunktes in Form einer städtebaulichen Dominante in der südwestlichen Ecke des Gewerbegebiets Längenbühl.

-          Beibehalten der durchschnittlichen Nutzungsdichte innerhalb des Geltungsbereichs.

-          Beibehalten aller sonstiger Festsetzungen des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Längenbühl“ auf dem Stand seines ursprünglichen In Kraft Tretens am 23.04.2015, sofern sie nicht Bestandteil der 1. Bebauungsplanänderung sind.

 

Lage und Abgrenzung des Plangebiets

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Längenbühl - 1. Änderung“ umfasst einen kleinen Teilbereich (ca. 1.53ha) des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Längenbühl“ (ca. 11.2ha) in Kraft getreten am 23.04.2015 und wird in etwa wie folgt begrenzt:

 

-          im Norden: durch eine noch unbebaute gewerbliche Baufläche (Teilfläche von Flst. 9372) sowie durch einen Teil des Gehwegs entlang der öffentlichen Erschließungs-straße „Am Längenbühl“ (Flst. 9379),

-          im Osten: durch den öffentlichen Grünzug (pfg3) in der Mitte des Gewerbegebiets (Flst. 9397/1),

-          im Süden: durch den öffentlichen Grünstreifen (pfg5) am Südrand des Gewerbegebiets (Teilfläche von Flst. 9371),

-          im Westen: durch die öffentliche Grünfläche (pfg4) am nordwestlichen Gebietsrand (Teilfläche von Flst. 9371),

 

Die genaue Abgrenzung und Lage des Geltungsbereichs ist aus dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplans ersichtlich.

 

Vorbereitende Bauleitplanung

Das Plangebiet ist in der 8. Änderung vom 18.11.2014 des  rechtswirksamen Flächennutzungsplans mit integriertem Landschaftsplan „Leonberg 2020“ der Stadt Leonberg vom 13.07.2006 als „gewerbliche Baufläche“ (G) dargestellt. Die vorliegende 1. Bebauungsplanänderung  ist damit gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

 

Städtebauliche Konzeption

Die vorliegende erste Bebauungsplanänderung beinhaltet lediglich eine Anpassung der zulässigen Höhen baulicher Anlagen in der südwestlichen Ecke des Gewerbegebiets Längenbühl. Alle anderen Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplanes bestehen unverändert fort.

 

Mittels einer Nachjustierung der innerhalb des Geltungsbereichs festgesetzten maximal zulässigen und mindestens erforderlichen Gebäudehöhen in den Gebietsteilen GE2 und GE3 soll den betrieblichen Belangen auf dem betroffenen, noch unbebauten, Eckgrundstück besser entsprochen und die verträgliche landschaftsräumliche  Einbindung am westlichen Gebietsrand sowie das Erreichen der gewünschten städtebaulichen Dichte weiterhin gewährleistet werden.

 

Zu diesem Zwecke wird im östlichen Teilbereich des Plangebiets (GE2) die maximal zulässige Gebäudehöhe von 14m auf 20m erhöht. Die bisher maximal zulässige Gebäudehöhe von 14m wird hier als Mindestgebäudehöhe festgesetzt.

 

Mit dieser Änderung ist gewährleistet, dass schon im Zufahrtsbereich auf das Betriebsgrundstück  eine repräsentative, mehrgeschossige Bebauung, z.B. zur Unterbringung von Büronutzungen, angeordnet und damit die Außendarstellung des Betriebes verbessert werden kann und eine städtebaulich wünschenswerte Mindestgebäudehöhe im Bereich der hier fortan möglichen städtebaulichen Dominante erreicht wird. Durch den damit einhergehenden größeren Abstand zu den westlich, innerhalb des Geltungsbereichs verlaufenden Hochspannungsfreileitungen, kann die gefühlte Arbeitsplatzqualität in einem potentiellen Baukörper verbessert werden.

 

Im Gegenzug wird im Gebietsteil GE3 die maximal zulässige Gebäudehöhe von 20m auf 14m reduziert. Die hier bisher vorgegebene Mindestgebäudehöhe wird von 14m auf 12,50m herabgesetzt. Durch diese Höhenabstaffelung am Gebietsrand zur Autobahn hin soll darauf hingewirkt werden, dass die möglichen Bauvolumina auf dem derzeit noch unbebauten Grundstück in Relation zum Gesamtgebiet nicht zu massiv in Erscheinung treten und die mögliche Nutzungsdichte im Geltungsbereich insgesamt, im Verhältnis zu den ursprünglichen Höhenfestsetzungen, in etwa gewahrt bleibt. Durch das Beibehalten einer erforderlichen Mindestgebäudehöhe am Gebietsrand soll weiterhin eine prägnante Raumkante zur Landschaft definiert und eine den Grundzügen der Gesamtplanung entsprechende Nutzungsintensität befördert werden. Die städtebauliche Außenwirkung für das gesamte Gewerbegebiet Längenbühl bleibt aufgrund der nur geringfügigen Lageveränderung des zulässigen Hochpunktes weiterhin erhalten.

 

Seitlich offene Überdachungen sind von der Festsetzung der Mindestgebäudehöhe ausgenommen, da es sich hierbei nicht um Gebäude handelt, die geeignet wären, mit einer entsprechenden Fassade eine Raumkante am Gebietsrand zu definieren. Derlei  bauliche Anlagen sind in Gewerbegebieten nicht unüblich und werden in der Regel als Fahrzeugunterstände oder Überdachung von Lagerflächen genutzt (Wetterschutz). Sie weisen aus funktionalen und betrieblichen Gründen üblicherweise geringere Höhen auf, als die festgesetzten Mindestgebäudehöhen. Die Festsetzung dient somit den betrieblichen Belangen.

 

Wesentliche, bereits vorliegende, umweltbezogene Stellungnahmen

Zur Erläuterung und Überprüfung der Planungsabsichten waren im Rahmen des Verfahrens zur 1. Bebauungsplanänderung keine Gutachten erforderlich.

Wesentliche, umweltbezogenen Stellungnahmen liegen nicht vor.

Auf die Begründung zum Bebauungsplan (Anlage 6 zu dieser Sitzungsvorlage 2018/018), Kapitel 9 Umweltbelange wird verwiesen.

Weiteres Vorgehen

Als nächster Verfahrensschritt des Bebauungsplanverfahrens folgen die Bekanntmachung im Amtsblatt und die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs für die Dauer eines Monats. Ein wichtiger Grund für eine angemessene Fristverlängerung gem. §3 Abs. 2 Satz 1 BauGB und § 4 Abs.2 Satz 2 BauGB, über die Monatsfrist hinaus, liegt nicht vor. Der vorliegende Bebauungsplan hat keinen erhöhten Schwierigkeitsgrad. Auf eine spezielle Bürgerinformationsveranstaltung, innerhalb der Auslegungsfrist, wird deshalb verzichtet.

 

 

 

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Als Alternative zur vorliegenden 1. Bebauungsplanänderung bestünde die Möglichkeit, die Nutzungsgrenze zwischen den Gebietsteilen GE2 und GE3 weiter nach Osten zu verschieben. Dies hätte jedoch auch unerwünschte Auswirkungen auf die zulässige Art der Nutzung und würde den Anforderungen an die städtebaulich für sinnvoll erachtete  Anpassung der Höhenfestsetzungen nicht vollumfänglich genügen, daher wurde von dieser Option abgesehen.

Eine weitere Alternative bestünde in der Nicht-Durchführung des Bebauungsplan-Änderungsverfahrens. Die Festsetzungen des bereits rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Gewerbegebiet Längenbühl“ bestünden dann unverändert weiter.