1. Das Erbbaurecht über das städtische Grundstück Gebäude Uracher Str. 7/1 – Ökumenisches Zentrum Ezach (ÖZE), das der Katholischen Kirchengemeinde St. Johannes d. T. in Leonberg und der Evangelischen Gesamtkirchengemeinde Leonberg im Jahre 1991 eingeräumt worden ist, wird von den beiden Kirchengemeinden mit Zustimmung der Stadt aufgehoben. Dadurch wird das Gebäude des ÖZE Eigentum der Stadt.
2. Von der Stadt wird für das Erlangen des Eigentums an dem Gebäude die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Entschädigung in Höhe des Verkehrswertes gewährt. Es sind dies 438.000 EUR. Der Betrag resultiert auf eine Bewertung des städtischen Gutachterausschusses, der von den beiden Kirchengemeinden und deren Aufsichtsbehörden akzeptiert worden ist.
   Die überplanmäßige Ausgabe auf dem Investitionsauftrag 7 3650 150 6 020 (Grunderwerb Schopfloch-Kindergarten) in Höhe von 144.900 EUR wird genehmigt. Die Deckung erfolgt durch Minderausgaben auf dem Investitionsauftrag 7 5220 002 7010 (Flüchtlingsunterkünfte Neubau) in Höhe von 54.000 EUR sowie den Investitionsaufträgen 7 1133 001 6020 (Allgemeiner Grunderwerb) in Höhe von 74.900 EUR und 7 4241 002 7003 (Planungskosten Sanierung Sportzentrum) in Höhe von 16.000 EUR.
3.                                                                                                                                                                      Der Gemeinderat beschließt, den Umbau und die Sanierung des Ökumenischen Zentrums zu einem Kindergarten zur weiteren planerischen Bearbeitung durch das Büro ARP auf Basis der HOAI zu beauftragen.
4. Der voraussichtliche Kostenrahmen in Höhe von 1.000.000 EUR inkl. MwSt. für die Sanierung und den Umbau des Ökumenischen Zentrums zu einem Kindergarten wird genehmigt.

 

Zusammenfassung des Sachverhalts

Angesichts des hohen und durch das Neubaugebiet Ezach III zusätzlich stark ansteigenden Bedarfs an Kindergartenplätzen im Wohngebiet Ezach sowie des Zustandes des Ezach- und des Schopfloch-Kindergartens, die beide einer Sanierung bedürfen, wird die Stadt Leonberg von der Katholischen Kirchengemeinde St. Johannes d. T. in Leonberg und der Evangelischen Gesamtkirchengemeinde Leonberg das Gebäude Uracher Str. 7/1 – Ökumenisches Zentrum Ezach (ÖZE) erwerben, um dieses nach Sanierung und Umbau künftig als Kindergarten zu nutzen.

 

Ziele der Maßnahme

Erwerb des ÖZE durch die Stadt und Umbau in einen Kindergarten.

Sachverhalt/Sachstand

Der hohe und durch das Neubaugebiet  Ezach III zusätzlich stark ansteigende Bedarf an Kindergartenplätzen im Wohngebiet Ezach wurde in den Drucksachen S 6/2014, S 8/2015, S 20/2016 und der Vorlage 2017/082 aufgezeigt und orientiert an der tatsächlichen Entwicklung fortgeschrieben. In den Kindergartenjahren 2017/18 besteht ein Fehlbedarf von

-17, 2018/19 von -21 Plätzen für 3- bis 6-Jährige.

 

Ausgangspunkte für die Gesamtbeplanung des Areals sind zum Einen, dass der Zustand des Gebäudes des 3-gruppigen ev. Ezach-Kindergartens (erbaut im Jahr 1981) in naher Zukunft eine umfangreiche Generalsanierung erfordert und gleichzeitig im benachbarten Gebäude des 1,5-gruppigen kath. Schopfloch-Kindergartens (erbaut im Jahr 1987) ebenfalls umfangreiche Sanierungen anstehen.

 

Parallel dazu kamen das katholische Gemeinschaftliche Kirchenpflegeamt sowie die Evangelische Gesamtkirchengemeinde Leonberg im Jahr 2014 auf die Stadt zu mit dem Anliegen, das Gebäude des ÖZE an die Stadt verkaufen zu wollen. In diesem Zusammenhang wurde ein künftiges Nutzungskonzept für das Gebäude geprüft.

 

Mit dem Ziel der Konsolidierung des Areals und einer möglichen Refinanzierung der nicht unerheblichen Sanierungskosten für beide Kindergartengebäude wurde untersucht, inwieweit das ÖZE künftig als Kindergarten genutzt werden kann. Nach einer Studie des Büros ARP ArchitektenPartnerschaft ist dies grundsätzlich möglich. Im Gebäude des ÖZE könnten künftig die bisherigen Gruppen des Schopfloch-Kindergartens aufgenommen werden mit einer Erweiterung von bisher 38  Ü3- und 3 U3-Plätzen auf 44 Ü3- und 3 U3-Plätzen.

 

Die Verwaltung schlägt folgendes Vorgehen vor:

 

         Das Ökumenische Zentrum soll zum 2-gruppigen Kindergarten umgebaut werden, damit der gegenüberliegende Schopfloch-Kindergarten in die Räumlichkeiten einziehen kann.

 

         An dem jetzigen Standort des Schopfloch-Kindergartens soll ein 3-gruppiger Kindergarten entstehen, in dem der Ezach-Kindergarten untergebracht werden soll.

 

         Nach Abriss des Ezach-Kindergartens entsteht eine potentielle Fläche für Wohnungsbau.

 

 

Es sind folgende Umbaumaßnahmen vorgesehen:

Der Bestandsgrundriss des Ökumenischen Zentrums soll an die Neuplanung angepasst werden. Die vorhandene WC-Anlage muss komplett saniert und kindgerecht errichtet werden. Die Bodenbeläge müssen erneuert werden und um den baulich notwendigen Fluchtweg sicherstellen zu können, Fluchtbalkone vor den Fenstern errichtet werden.

Des Weiteren soll das Gebäude energetisch saniert werden um die heutigen geforderten Vorgaben zu erfüllen.

 

In einem weiteren Schritt kann das Gebäude Schopfloch-Kindergarten um 2 Gruppen erweitert werden, um langfristig die 3 Gruppen des evangelischen Ezach-Kindergartens aufzunehmen. Eine Generalsanierung entfällt damit. Durch die Freistellung des Geländes des alten Ezach-Kindergartens könnte eine erhebliche Fläche für eine mögliche Wohnbebauung genutzt werden. Bei einer Veräußerung der Fläche könnten Erlöse in Höhe von 900.000 EUR erzielt werden.

 

Für dieses Vorgehen soll das Gebäude des ÖZE, das auf städtischem Grund erbaut wurde, von der Stadt erworben werden.

Das Grundstück wurde der Kath. Kirchengemeinde St. Johannes d. T. in Leonberg und der Evangelischen Gesamtkirchengemeinde Leonberg in Gemeinschaft als Gesellschafter gem. §§ 705 ff. BGB von der Stadt Leonberg mit Erbbaurechtsvertrag vom 04.09.1991 übertragen. Die beiden Kirchengemeinden haben darauf das Ökumenische Zentrum Ezach (ÖZE) erstellt.

Die beiden Kirchengemeinden werden dieses Erbbaurecht mit der gesetztlich erforderlichen Zustimmung der Stadt aufheben, wodurch das Gebäude des ÖZE Eigentum der Stadt wird. Für das Gebäude hat die Stadt gemäß des Erbbaurechtsvertrages eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswertes zu gewähren.

Auf der Grundlage einer Bewertung des Gutachterausschusses wurde der Wert des Gebäudes ÖZE mit 438.000 Euro ermittelt. Dieser Wert ist seitens des katholischen Gemeinschaftlichen Kirchenpflegeamts, der Evangelischen Gesamtkirchengemeinde Leonberg und deren Aufsichtsbehörden akzeptiert worden.

Die Gesamtkosten einschließlich Grunderwerbsteuer belaufen sich auf 459.900 EUR. Da im Haushaltsplan 2017 lediglich 315.000 EUR eingestellt sind, müssen 144.900 EUR überplanmäßig bereitgestellt werden (Investitionsauftrag 7 3650 150 6 020). Die Deckung erfolgt durch Minderausgaben beim Neubau von Flüchtlingsunterkünften (Investitionsauftrag 7 5220 002 7010), beim allgemeinen Grunderwerb (Investitionsauftrag 7 1133 001 6020) sowie den Planungskosten Sanierung Sportzentrum (Investitionsauftrag 7 4241 002 7003).

 

Mit Vertretern des Bürgerverein Leonberg-Ezach e. V., der die Räumlichkeiten des ÖZE zu seinen Terffen und Veranstaltungen nutzt, wurden im Vorfeld Gespräche geführt. Stadtverwaltung, die Evangelische Gesamtkirchengemeinde Leonberg sowie das katholische Gemeinschaftliche Kirchenpflegeamt Leonberg unterstützen den Verein im Rahmen ihrer Möglichkeiten, seine Arbeit fortzusetzen. Um das Vereinsleben aufrecht erhalten zu können, ist es für die Vertreter des Bürgervereins hilfsweise vorstellbar, Vorstandssitzungen und Mitgleiderversammlungen in Räumen der benachbarten Sophie-Scholl-Schule durchzuführen. Langfristig gibt der Verein zu bedenken, ob bei den künftigen städtischen Bauplanungen Räumlichkeiten für Bürgertreffpunkte im Wohngebiet Ezach mitbedacht werden können.

Weiteres Vorgehen

Aufhebung des Erbbaurechts über das ÖZE durch die beiden Kirchengemeinden mit Zustimmung der Stadt. Dadurch wird das Gebäude des ÖZE Eigentum der Stadt.

Nach Sanierung und Umbau wird das Gebäude als Kindergarten genutzt.

Alternativen zum Beschlussvorschlag

Die Stadt Leonberg erwirbt das ÖZE nicht und sucht anderweitig nach geeigneten Standorten für einen neuen Kindergarten.